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報導:中國房價拐點初現,向下趨勢明顯 @ 2011-11-08T15: 返回 熱門新聞
關鍵詞：房價 二手房 降價 調控 上海
概念：
    經歷了10月初一手房個別樓盤大幅促銷沖擊後，上海外圍區域「一、二手房價倒掛」現象增多，二手房不降價基本上無人問津。10月底、11月初二手房東報價信心明顯松動，出售意願增強，近期紛紛下調報價幅度。據上海中原地產浦東康橋分行、嘉定新城分行、閔行金平分行等反映，在最近一到兩周內，板塊內二手房掛牌量均有所上升，可選擇的樓層范圍較之前也有所擴大。
二手房是市場的晴雨表，今年年中北京已出現過一輪比較明顯的降價潮，並影響了新房價格走勢。高姍指出，目前低價新盤的入市，正在帶動新房市場上第一輪的大規模降價風暴，二手房市場也會為之震蕩，進而再反作用於新房市場。隨著調控的深化和顯效，一、二手房市場的降價連鎖反應或將延續，並呈加速之勢，直至調控政策轉向，成交量出現回穩，才有望企穩回升。
樓市調控持續時間越長，房地產市場發生變化的概率就越大。在眼下的杭城，新建商品房的存量屢創新高，一向拒絕調整的二手房價也開始松動，城東學區房凱旋苑的一套房子一月之內降價60萬元。
價格全面下降的同時，北京二手房價的下降幅度也逐漸加速。據“鏈家地產”市場研究部監測，調控後至9月的5個月時間里，北京二手房均價從25119元/平方米下降至23793元/平方米，下降額度達到1326元/平方米；而從9月到10月這1個月的時間，則從23793元/平方米下降至22967元/平方米，下降額度達到了826元/平方米。“可見當前已經進入了房價加速下降的階段。”張月稱。
21世紀不動產首席分析師常智表示，在現有調控政策不出現松動的情況下，隨著更多開發商加入降價潮，房價下行趨勢將由一線和重點城市逐步向二三線城市蔓延，一些沒有實力的小型房地產企業，被市場淘汰的可能性很大。常智預計，隨著更多開發商加入降價行列，更大范圍的降價潮或將出現在1-2個月以後。
數據顯示，相較於8月份，在中部6個省會城市中，僅南昌房價下調了0.1%，太原、鄭州、長沙均出現不同程度的上漲，漲幅分別為0.1%、0.2%和0.3%，合肥和武漢房價沒有明顯變動。從同比漲幅來看，中部6個省會城市中，長沙漲幅最高，為8.2%，南昌次之，為7.7%，太原、合肥、鄭州、武漢漲幅分別為1.4%、2.7%、5.8%和3.9%，分別位居全國第62、50、12和第31位。"其實，目前市場博弈仍在繼續，市場觀望情緒依舊濃厚，開發商正在等待國家調控政策的落定，不可能馬上降價。而像太原這樣的二、三線城市剛性需求依然很大，因此，價格仍將呈上漲趨勢。"山西省房地產協會會長袁綸華告訴本報記者，對於二手房市場，盡管投機者不會購買二手房，但剛性需求同樣存在，同時，由於市場的不確定性，新建住宅的部分需求者可能轉向二手房市場，從而導致二手房價格漲幅難以回落。
中原地產市場研究總監張大偉直言，目前房貸額度明顯收緊使得剛需人群難以入市，購房成本有較大提高。「這對剛需人群的打擊較大，一般剛需人群通常都需要20到30年的貸款。」他認為，目前房地產宏觀調控已經進入關鍵時期，房價降價預期愈發強烈。當前，銀行在一定程度上收緊房貸也符合市場預期。北京市的部分銀行未來仍有繼續上浮利率的可能。
張大偉表示，造成這一局面的原因，除了限購後「房票」的持續消化外，房價未回調到位是原因之一。他表示，目前，通州、大興等區域都有明顯房價下調的項目，全市大部分商品房項目的優惠幅度和二手房的議價空間都有所增加，但是相比購房者的心理價位依然存在差距。隨著調控政策的延續，市場需求對價格下調的幅度期待值越來越高。
「隨著調控政策的持續深入，市場的觀望氛圍有增無減，市場對房價下行的預期會更加強烈。」業內人士預計，在市場大環境的影響下，北京二手房市場在10月也很難走出低迷，將持續之前的僵持狀態，價格維持窄幅震蕩。（
首創集團董事長劉曉光坦言，目前中海、龍湖等幾個大型開發商的降價，在一定程度上反映了全行業的現狀，在一些限購區域、核心城市的邊緣區域，房價正在調整。「調控不是短期的，這些區域可能會下降20%，而且降價范圍會進一步擴大。」劉曉光判斷，「中央政策是求穩定，不會出現崩盤式大降。核心城市的中心城區也不會降。」
據記者了解，雖然目前像舊宮地區這類直降5000元/平方米的二手房業主割肉行為仍然屬於個案，但對於購房者而言，大興區域還將繼續降價已是市場共識。一位在偉業我愛我家舊宮區域門店登記了購房需求並已經連續看了三周房的購房者表示，「按照目前調控政策的嚴厲程度，預計舊宮地區的房價還能再跌10%。」
與此同時，在上海一家國企工作的尹小姐准備結婚，最近半年一直在看二手房。她發現，今年年初上海外環以外的嘉定區二手房價格在1.4萬到1.5萬元/平方米，但到了10月份，有的樓盤甚至降到了1.2萬元/平方米。在看房的過程中尹小姐發現，房東往往願意降價5%甚至更多。由於降價趨勢明顯，她決定再考察一段時間，年底再做決定。
不過這種壓房企去存貨的套路，決定了房價的降幅以企業回籠資金的狀況而定，因而不具備持續的動量。因為中國的金融槓桿是建立在開發商和地方政府基礎上，而不是建立在家庭基礎上。所以中國樓價降價的壓力主要集中在新盤，是新盤引導二手房價下降，期間新盤和二手房價格倒掛現象非常普遍。

 
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