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房價觀點漸趨形成 銀行風險不可忽視 @ 2011-11-01T22: 返回 熱門新聞
關鍵詞：房價 樓市
概念：
據新華社11月1日報道，對於指望借助“金九銀十”大撈一把的開發商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢必加劇開發商的資金饑渴。而隨著我國政府明確表態繼續堅定調控房地產市場，專家指出，在房價天平正處於反轉向下的關頭，樓市下跌的節奏勢必會加速，市場調整將不可避免。
亞太城市發展研究會房地產研究所所長謝逸楓則表示，國務院強有力的政策調控和住建部加大問責地方政府的力度，以及地方政府認真貫徹中央政策，嚴格落實調控政策的執行，是房價沒出現上漲的根本性因素。一方面，貨幣政策持續收緊和保障房投資建設加強，使得“降價換量”的樓盤增多。另一方面，購房者越來越理性 ，投資投機炒房的不合理需求大量減少，樓市購買力萎縮，房企不敢漲價。
據新華社10月27日報導，與過去兩年“金九銀十”的買房潮景象不同，今年秋天的樓市則頻現“退房”現象。杭州一次性退房505套余波未平，上邯發商的降價行為又引發了業主強烈不滿，北京樓市也在遭遇退房的考驗……隨著樓市調控繼續在全國發力，房價下行壓力逐漸增大，這讓開發商十分糾結：降價，才能求售回籠資金；也有可能引來前期購房者集中退房。專家指出，房價虛高是退房頻發的根源，戳破虛高房價泡沫應多管齊下。
事實上，開發商後續樓盤降價遭遇老業主抗議並不新鮮。2008年，房價也曾經歷過一波較大跌幅，深圳等樓市投機氛圍較重的城市表現更為明顯。例如，位於深圳關外某樓盤，短短數月里銷售均價從開盤時的13000元/平方米直線下降至8800元/平方米。面對房產價值的大幅縮水，前期購房者們的第一反應就是，“要找開發商理論”。樓市過熱時被掩蓋的諸如樓盤品質差、規劃與實際情況不符等問題，在房價下跌時也漸次成為買賣雙方爭持不下的矛盾焦點。由此，一波“退房潮”、“維權潮”拉開序幕。此後，這些鬧劇隨著房價在2009年再度摸高而消失，最終當初如願退房者卻又因“踏空”而懊悔不已，是為市場波動不定、無法預測的典型例證。
在信貸收緊的背景下，房地產宏觀調控政策效果將進一步顯現，一線城市四季度的樓市成交量料將跌入谷底，房價拐點臨近。
必須清醒地看到，目前樓市的博弈已經進入白熱化。在通脹居高環境下，摁住房價確實很難。管住樓市，單單不讓房價上漲或者還要讓其下降確實難度不小、壓力很大，縱使利用強制的行政手段，摁住房價也是一大考驗。在目前經濟走低、放松貨幣政策呼聲越來越高的情況下，調控樓市、抑制投機、打壓房價困難很大。
「樓市成交量拐點已經確立，接下來將不可避免地出現房價拐點」，房地產業內人士在接受本刊記者采訪時提醒，後續樓市調控中，既要堅定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。
談到上海的樓市，韓正介紹，正按中央宏觀調控的各項政策堅定不移地貫徹落實，嚴格按照國家的要求進行樓市宏觀調控。我曾經說過、也是不爭的事實，上海的樓市價格太高。國家的宏觀調控和上海所貫徹的措施是有效的，我們看到房價過高的勢頭正在得到有效遏制。從前9個月的走勢來看，也可以充分地證明。特別是近3個月，房價漲幅環比都是零增長。下一步，我們將繼續堅決貫徹落實國家關於房地產的各項宏觀調控政策措施。其中，重要的一條就是加大保障房的建設力度。1-9月份上海住宅新開工總量中的80%是保障性住房。下一步上海保障性住房將更多地進入分配和入住階段，我們希望把這個環節的工作做好，使更多住房困難的群眾能夠盡快入住保障房之中。明年我們將進一步降低共有產權保障房的門檻。
盡管如此，最高決策機構仍然不會放松樓市調控。20日，銀監會主席劉明康表示，即使房價下跌40%，撥備覆蓋率仍高於國際通行的110%標准，我國銀行業房地產風險總體可控。這似乎已經表明，銀行還能承擔房價出現大幅下行的風險，房價下降並非不可能。
中國指數研究院華中研究副總監李國政認為，從今年武漢萬科、恆大等企業采取的平價快銷策略來看，房企數量減少、資源向品牌企業集中，會對中小開發商產生帶動作用，促進樓市加速擠掉泡沫、房價回歸合理水平，最終得實惠的還是購房者。
經過一年多的嚴厲調控，許多城市的房價終於剎住了上漲的勢頭。隨著打折樓盤增多，一線城市房價的回調趨勢愈見明朗，樓市調控到了一個關鍵點。「由於這輪調控市場和行政手段並用，對打壓投資性需求立竿見影，成交量和房價均有所走低是不爭的事實，」在近日舉行的第一屆資產評估新發展國際論壇上，首都經貿大學財政稅務學院教授趙侖表示，「但走低的基礎還不穩固，保持效果的持續性成為考驗政府調控藝術的重要課題。」
在政策的嚴厲調控和限制下、開發商的資金鏈進一步趨緊，樓市持續低迷，通州作為2010年初房價上漲最快的區域，在今年調控中受到的影響更大，北京中原市場研究部全面調查通州樓市數據，形成報告，期望能夠使讀者了解通州目前樓市現狀。
被稱為北京樓市風向標的通州樓市，不僅一手房銷售早早進入「寒冬」，二手房更是遭遇「滑鐵盧」，成交價連續跌破1.5萬元/平方米、1.4萬元/平方米、1.3萬元/平方米大關。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，在剛剛過去的「銀十」，通州二手住宅成交均價為12870元/平方米，環比9月份下跌了6.6%，較今年房價最高點（2011年5月房價達到最高點，均價為15540元/平方米）時下跌了17%，與去年同期相比，房價下跌了15%。
【明報專訊】2004年開始唱淡內地樓市的經濟學家謝國忠揚言，未來內地房價將跌一半。他又指出，一旦貨幣政策持續收緊，大量內房開發商將面臨倒閉潮。
業內人士認為，房價下行已形成趨勢，但目前樓市仍表現為量跌價滯，處於深度僵持階段，在房地產商資金鏈尚未出現斷裂的情況下，房價的全面性下調關鍵取決於調控政策的持續。
北京樓市國慶期間成交再遇冷，樓市價量雙降，成交均價跌破去年黃金周房價水平。樓市受挫表現各有不同，郊區松動程度更大，二手房市場更冷清。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，從樓市的發展歷程來看，向來是量在價先，要實現部分高房價地區價格的實質性下跌，樓市成交量的下降是必經的陣痛。
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因此，樓市調控和銀根緊縮政策沒有放松之前，房價仍將陰跌。不過，從中長期來看土地成本和建安成本都在大幅上升，隨著經濟的增長購買力也將大幅上升；短期的房價調整只是上一輪上漲過塊的泡沫在樓市調控政策中被去除和短期銀根較緊資金緊缺下的產物，一但銀根和樓市調控政策放松，房價可能重新迎來新一輪上漲。

 
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