易發投資 - 上市公司資料 - 永升服務集團有限公司

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永升服務集團有限公司, 01995.HK - 公司概覽
集團主席	林中
發行股本(股)	1,670,000,000
面值幣種	港元
股票面值	0.01
行業分類	物業管理及代理
公司業務	集團主要從事提供物業管理服務、社區增值服務及對非業主的增值服務。全年業績: 2019年收入約為人民幣1,877.8百萬元，較2018年約人民幣1,075.8百萬元增長74.5%。集團2019年毛利約為人民幣555.4百萬元，較2018年約人民幣309.0百萬元增加79.7%。2019年毛利率為29.6%，而2018年毛利率則為28.7%，按年提升0.9個百分點。 2019年的年內溢利約為人民幣249.0百萬元，較2018年約人民幣100.2百萬元增長148.5%。與此同時，2019年的公司擁有人應佔溢利約為人民幣223.8百萬元，較2018年約人民幣100.5百萬元增長122.7%。業務回顧集團為一家於中華人民共和國（「中國」）享有良好聲譽並快速成長的物業管理服務商。2019年5月集團榮獲中指院頒發的「2019中國物業服務百強企業」稱號，且行業綜合實力排名較2018年提升6位至第14位。於2019年12月31日，集團為中國78座城市（開始有在管面積和提供案場管理服務即定義為進駐該城市）提供物業管理服務及增值服務，簽約建築面積約為110.6百萬平方米，其中在管總建築面積約為65.2百萬平方米，為逾31萬個家庭提供服務。集團的業務涵蓋多種物業形態，包括住宅物業及非住宅物業（如辦公大樓、商場、學校及政府樓宇，2019年集團更是將業務擴展到了高速公路服務站、軌道交通及輪渡碼頭），以及其他專項優質的定制服務。集團秉承「用心構築美好生活」的理念，致力於為廣大客戶提供全面周到的專業物業管理服務，研發並發展服務，打造高端服務品牌，例如在高端住宅物業推行「鉑悅管家」、商業辦公樓專案推行「悅澤商辦」，致力於為客戶提供更優質的服務。集團的業務模式集團擁有三大業務，即(i)物業管理服務，(ii)社區增值服務，及(iii)對非業主的增值服務，其形成向集團客戶提供之綜合服務並涵蓋物業管理的整條價值鏈。 ‧物業管理服務：集團為物業開發商、業主及住戶提供各種不同的物業管理服務，其主要包括清潔、安保、園藝及維修及保養服務。集團管理的物業組合包含住宅及非住宅物業。集團的非住宅物業包括辦公大樓、商場、展覽中心、工業園區、醫院及學校等。 ‧社區增值服務：集團為業主及住戶提供的社區增值服務旨在提升其生活體驗，並實現彼等資產的保值和增值。該等服務主要包括(i)家居生活服務；(ii)停車位管理及租賃服務；(iii)物業經紀服務；及(iv)公用區域增值服務。（註：(ii)處原為「停車位管理、租賃及銷售服務」，更改後為「停車位管理及租賃服務」，以反映業務變化。2019年，此業務中並無產權車位銷售，涉及車位代銷業務計入(iii)「物業經紀業務」） ‧對非業主的增值服務：集團為非業主提供全面的增值服務，該等非業主主要包括物業開發商，但在較小程度上，亦包括就彼等非住宅物業而需要若干額外專項定制服務之非物業開發商及向集團外包若干增值服務之物業管理服務商。集團對非業主的增值服務主要包括(i)協銷服務；(ii)額外專項定制服務；(iii)房修服務；(iv)交付前檢驗服務；及(v)前期規劃及設計諮詢服務，其涉及進入並檢驗每個單位，以從終端使用者角度提供充分的建議。物業管理服務面積規模持續高質量增長集團堅持快速擴大管理面積的戰略目標，通過多輪驅動實現合約建築面積和在管建築面積的快速增長，截至2019年12月31日，集團的合約建築面積約為110.6百萬平方米，合約項目數量609個，分別較2018年12月31日增長約68.6%及60.3%；截至2019年12月31日，在管建築面積達到了約65.2百萬平方米，在管項目數量為403個，分別較2018年12月31日增長約62.2%及56.2%。多輪驅動的市場發展策略作為旭輝控股（集團）有限公司及其附屬公司（「旭輝集團」）長期的服務合作夥伴，集團的服務得到其廣泛認可，並建立了穩定的合作關係，也因此受益於旭輝集團地產開發業務的快速增長，2019年全年，旭輝集團錄得合同銷售額（連合營企業及聯營公司的合同銷售）人民幣2,006.0億元及合同銷售面積12.0百萬平方米，年比分別增長32.0%及25.8%。在得到旭輝集團大力支持的同時，集團也積極以多元方式朝著公開市場方向不斷努力，通過向獨立市場拓展資源以獲取集團的份額。拓展的主要對象包括獨立的區域性地產開發商，通過參與其開發項目的投標競爭，獲取一手項目的管理權，舉例而言2019年們獲取了重慶金隅大成新都會、貴悅府、神龍外灘首府等優質項目；參與業主委員會對原有物業管理公司的更換而進行的招標，獲取二手項目的管理權，舉例而言2019年集團通過公開競標獲得了國泰九龍灣、藝泰安邦、天成美雅等優質項目；集團也積極尋求與地產開發商達成戰略合作，通過成立合資公司的形式承接地產管理服務，集團成功與遼寧廣納房地產有限公司（「遼寧廣納」）、廣西築成時代地產開發有限公司（「廣西築成」）、蘇高新集團、德州市交通運輸投資發展集團等多家開發企業或投資集團達成戰略合作，將優先獲取該等企業開發的物業管理權，舉例而言2019年，集團簽約了如遼寧廣納開發的東港市88公館、廣西築成開發的時代春曉等優質服務項目。憑藉集團的高質量服務、專業市場團隊、多來源渠道以及良好口碑和聲譽，集團取得對於第三方物業開發商開發的建築面積的快速增長。 2019年，集團進行了對青島雅園物業管理有限公司（「青島雅園」）55%股權的併購，代價為人民幣4.62億元，該併購於2019年9月完成，青島雅園正式成為集團的附屬公司，青島雅園的財務業績於集團的財務報表綜合入賬，構成了對集團高端商辦板塊的有力補充。青島雅園為著名地產開發商新地集團下屬物業管理公司，自2004年起開始全國區域化業務拓展，先後設立蘇州、南京、南昌、瀋陽及上海分公司，致力於中心城市高端商業綜合體建築的物業管理服務及物業資產服務，業態主要為甲級寫字樓、高檔公寓、商業建築、星級酒店等。通過此次併購集團獲得上海虹橋新地中心、上海虹橋國際展匯、上海嘉定新地國際廣場、南京新地中心、瀋陽新地中心、青島東海路9號等核心城市、核心地段建築面積超過200萬平方米的優質服務項目；而同時長達四年的溢利保證也極大保證了此次併購對公司股東的利益，其承諾青島雅園純利將按以下年份不少於：2019年，人民幣6,000萬元；2020年，人民幣7,000萬元；2021年，人民幣7,300萬元；2022年，人民幣7,600萬元。平均物業管理費持續提升在快速增長的同時，集團仍然保持著有質量的發展要求，通過不斷優化集團的在管服務項目，新接管項目收費標準提升，以及部分在管項目的提價，使得集團的平均物業管理費穩定提升。截至2019年及2018年12月31日止年度，集團的綜合平均物業費單價分別為人民幣3.12元╱平方米╱月及人民幣2.46元╱平方米╱月。多業態的物管組合集團管理住宅及非住宅物業等多種業態。集團在管理非住宅物業方面積累了非常豐富的經驗，包括辦公大樓、商場、工業園區、醫院及學校等。同時，隨著更多非住宅市場的開放，給予了集團更多參與市場招投標，獲取市場份額的機會，2019年集團抓住市場機遇在非住宅市場進入了更為細分的板塊，例如高速公路服務站、地鐵軌道交通、景區旅遊點，永升將以獲得的項目為起點，繼續在當地區域實現滲透，從而實現在管規模的擴大和當地城市密集度的提升。2019年集團新增在管建築面積的約19.9%屬於非住宅物業。雖然住宅物業收入已佔並將繼續佔據集團收入較大部分，但集團正努力使集團的服務供應多樣化，以涵蓋其他更多類型的物業。至此，集團已經初步實現了全業態覆蓋，並最終發展成為綜合性的物業管理服務商。而在涉及的板塊集團均有標杆性服務項目，包括青島大學、重慶軌道交通1號線、大連地鐵十七標段、杭州杭鋼醫院、上海恒基旭輝中心、北京旭輝空港中心、武漢旭輝大廈、上海洋涇LCM置匯旭輝廣場、天都商業大廈、邵陽體育中心、昕月溪商業廣場。包幹制和酬金制集團一般考慮多種因素來定價集團的服務，如住宅社區的特徵及位置、集團的預算、目標利潤率、業主及居民狀況和集團服務的範圍及質量。集團主要按包幹制收取物業管理費，少部分按酬金制收取。社區增值服務集團向業主及住戶提供以下社區增值服務：家居生活服務、停車位管理及租賃服務、物業經紀服務及公用區域增值服務。 2019年社區增值服務收入較2018年約人民幣198.4百萬元大幅增長143.5%至約人民幣483.2百萬元，主要是由於集團在管面積的規模擴大，服務用戶數量大幅增長以及多樣化產品的滲透率不斷提升所致。基於對社區場景和服務目標群體的需求研究，通過多年探索集團構建了完整的永升UP生活增值服務體系，包括「旭惠團」、「鄰聚遊」、「旭惠美家」及「租售中心」等子品牌，與此同時集團不斷深化社區增值服務體系，從需求識別、產品和產品設計、渠道供方選擇、營銷計劃制定等多個維度有序推進，堅持「有所為、有所不為」的原則，開發適合社區業主的增值服務產品，來推動增值服務收入的增加，於2019年，來自於社區增值服務的收入在總收入的佔比達到25.7%。集團創新拓展服務內容，於2018年年底，集團成立了專項面對成熟社區大項維修、社區硬件整改服務的上海晟匡建築有限公司，憑藉專業的服務能力和問題解決能力獲得市場認可，2019年開始為集團貢獻收入。對非業主的增值服務集團向非業主提供包括以案場管理為主的協銷服務（服務的內容主要為案場提供保安、清潔、綠化、禮儀接待等服務）、額外專項定制服務、前期規劃及設計諮詢服務、房修服務以及交付前檢驗服務，將物業管理的專業服務向地產開發的前端延展，該等非業主大部分為物業開發商。 2019年對非業主的增值服務的收入較2018年的人民幣210.5百萬元大幅增加54.2%至約人民幣324.6百萬元，主要是由於旭輝集團和合作地產開發商開發的項目大量增加，對協銷、交付前檢驗等服務的需求增長所致，2019年來源於非業主的增值服務收入在總收入中的佔比達到17.3%。在「縱向產業鏈延伸戰略」的指引下，集團對開發商的協銷服務專業化水平和服務能力快速得到提升，服務旭輝集團的同時，更多第三方開發商將協銷服務委託給集團，截至2019年12月31日，集團總計為161個在售案場提供服務。業務展望: 2020年，新冠肺炎疫情的爆發給社會經濟運行帶來了極大的挑戰，永升作為有責任、有擔當的物業公司，在保護好員工的基礎上，積極參與到抗疫社區一線，配合政府基層治理工作，保障業主的生命安全，提供生活便利。當期超額的勞動付出和防疫物資支出給集團增加了成本開支，疫情的延續甚至影響到當期集團部分業務的開展，但長期來看與業主建立的互信關係和樹立的品牌會成為推動集團持續向前成長的力量，成就公司長遠的發展，面對2020年的全新挑戰，公司管理層將帶領員工迎難而上，不懼挑戰，按照既定目標快速推進。進一步擴大集團的業務規模及市場份額集團計劃增加在管物業的數量及建築面積。集團將進一步擴大及優化集團的專業營銷團隊以從戰略上評估及參與投標、通過投標及競標獲取更多的物業管理委任並實現質量提升。集團擬在人口密度及消費能力較高的戰略地區加強業務。通過充分利用集團已建立的市場地位，集團旨在鞏固集團的市場地位，並進一步擴大集團於所經營城市的市場份額。除繼續鞏固集團在現有市場的地位外，集團將尋求旭輝集團擴大業務覆蓋範圍所帶來的新商機。集團亦將通過與物業開發商建立戰略聯盟以求滲透到具有發展潛力的新市場。集團將利用集團的品牌形象與房地產開發公司廣泛戰略合作，為彼等之項目提供物業管理服務。此外，集團旨在通過管理更多的非住宅物業（如醫院、展覽中心及工業園區）抓住服務社會化的順風機遇，使在管物業組合多樣化。通過該等戰略，集團旨在未來五年將集團的地理覆蓋範圍擴展到至少100個城市。持續多樣化集團提供的服務集團計劃通過增強集團的規劃及設計服務、項目質量監督、房屋檢驗、協銷服務及房修服務的能力進一步多樣化集團對非業主的增值服務。集團向物業開發商提供增值服務時，將加強對物業開發、銷售及管理的全部產業鏈的覆蓋，實現垂直行業拓展，並獲得更多機會以獲得物業管理項目。集團亦計劃為本地物業管理公司提供諮詢服務，以拓寬集團的業務並提升集團的品牌知名度。進一步投資技術及智慧運營集團將進一步投資於技術及智慧運營以提升集團的質量及運營效率。集團計劃進一步投資升級內部管理系統。集團擬優化內部企業資源規劃信息系統、辦公室自動化辦公系統、財務系統、人力資源系統及合約管理系統。集團將建立大數據信息共享平台，包括如客戶關係管理雲、物業管理雲、賬單管理雲及停車場雲等管理工具，以展開業主、僱員及業務夥伴間的信息互聯。集團計劃建立集中指揮中心以遠程監控運營、開展數據分析、減少中間物流及提升管理精確度及效率。集團將繼續提升集團標準化、集中化、數字化及自動化水平以確保始終如一地提供優質服務，並減少人為錯誤及有效控制運營成本。

資料來源於上市公司財務報表

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