HK Real Estate 地產股

 

 
 
 
 專家評論
2026-08-20　近兩周全球金融市場掀起史詩級的去槓桿浪潮與貨幣政策大洗牌，其核心主線圍繞著美日聯手實施「隱形量化寬鬆」的邊際效應遞減、中東霍爾木茲海峽復航僵局，以及全球人工智能（AI）軍備競賽下資金在「軟體應用」與「硬科技硬件」之間的不對稱抽水。這場跨市場的資金大搬家，精準地演繹了港股從前周四（8月4日）破頂見頂，到如今陷入雙頂後抽橫行結構的底層金融邏輯。 回溯本輪大市的起伏，恆指於8月4日強衝至26,187點見頂，核心導火線在於港股累積了沉重的獲利回吐壓力。當天中午，權重股匯豐控股(00005)公布重啟股份回購規模最多僅10億美元，嚴重遜於市場預期的20億美元，直接觸發機構資金在利好出盡後高位出貨。這股高位拋售潮隨後遇上一連串內外利淡夾擊，包括美國晶片大廠閃迪（美：SNDK）及西部數據（美：WDC）業績指引暴雷，引發亞洲科技股流血潮，南韓KOSPI指數因程序化沽盤踩踏而觸發熔斷；同一時間，內地媒體《財新》獨家報道中國稅務機關將對境外保單收益徵收20%個人所得稅，導致金融權重股友邦保險(01299)大幅失血。內部稅收黑天鵝與外圍科技鏈的強制去槓桿形成共振，拖累恆指一舉跌穿10天線與250天牛熊線，直線墜落至前周四（6日）低位25,389點才勉強站穩。 經歷大幅失血後，港股在前周五（7日）憑藉自身利好打響反攻。內地7月出口按年大增12.5%，遠超預期，加上香港保監局與國家稅務總局接力緊急澄清保單稅並非新政，成功為保險板塊築底。當晚，美國7月非農就業人數意外淨減少2.3萬人、薪資增速放緩至3.2%，這份溫和降溫的就業報告精準證明美國經濟正步入「金髮女孩」軟著陸，徹底擊碎了聯儲局主席沃什（Kevin Warsh）此前揚言將重啟加息的鷹派威脅。美債息與美元指數（DXY）應聲跳水，外圍加息預期全面退燒，引導跨國基金在上周一（10日）以風險偏好回歸姿態大舉買入亞太資產。日經225指數與台灣加權指數當天分別暴力狂飆2.08%及1.59%，港股也在外圍流動性大鬆綁與內地A股先低後高的V型反彈帶動下連升兩日。 至上周二（11日）早上，受《華爾街日報》獨家報道蘋果公司（美：AAPL）正與中國記憶體龍頭長鑫存儲洽商採購標準現成組件的產業利好刺激，港股科技硬件股大舉吸金，推動恆指上周二（11日）早上裂口高開。然而，大盤衝高至26,060點後隨即迎來無情的流動性絞殺，並由此開啟了「連跌4日」至上周五（14日）低位25,089點的慘烈行情。 第一個核心元兇在於港元匯價因美港利差再度拉大而瘋狂偏軟，一度低見7.8468創一年新低，並在上周三（12 日）、周四（13日）、周五（14日）正式死鎖在7.8500弱方兌換保證紅線上，迫使金管局在常規和深夜時段連續入市接錢抽水。金管局出手意味著本港銀行體系結餘被動大幅萎縮，迫使港元拆息（HIBOR）全線飆升，直接給高負債的香港地產股與高估值的科網股帶來系統性的「脫水」重擊。 同一時間，中東局勢再起風暴。伊朗最高國家安全委員會秘書雷扎伊（Mohsen Rezaee）強硬拒絕全面重開海峽，美伊談判期滿崩潰轉入全面進攻姿態，刺激國際油價連續暴拉5%，全球通脹恐慌與美債息二度衝高，這對嚴重依賴美港利差的港匯構成了致命的貶值重壓。 更致命的是，中港科技權重股此時爆發「見光死」的財務海嘯。騰訊控股(00700)次季資本開支因瘋狂採購AI晶片同比暴增176%至528億元人民幣，導致季度自由現金流驚現負值138億元的失血黑天鵝，拖累其上周四（13日)大跌4.5%；而京東集團(09618)更錄得上市以來首次季度營收下滑2.9%，並宣布下半年為了對抗拼多多（美：PDD）必須重新加大海外投入與價格戰補貼，導致京東與表現最差的京東物流(02618)全星期累計大插逾15%。 雪上加霜的是，特朗普在上周四（13日）深夜正式簽令對中國無人機加徵最高100%懲罰性關稅，並點名40個經濟體企圖圍堵中國轉口貿易，直接與上周五下午人民銀行公布的7月新增人民幣貸款歷史性銳減3,400億元（創歷史最大單月降幅）的實體金融雷暴撞在一起。外需被堵、內需冰封，導致跨國基金將港股當作提款機無情大舉去槓桿。 直到上周五（14日）晚間，美國公布7月零售銷售環比意外按月暴跌0.6%，創下15個月最大跌幅。雖然加劇了美國消費硬著陸恐慌，但迫使市場將聯儲局加息概率由50%瞬間踩踏至33.1%，政策預期轉為9月必須降息。美債收益率與美元指數跨周爆發史詩級的崩盤下跌，巨大的美港息差被攔腰砸斷，套利盤被迫在國際匯市拋售美元、買回港元還債，推動港元匯價在周一（17日）終於成功轉強並反彈脫離7.85危險紅線，本港流動性危機短期解除。 與此同時，路透社引述內部草案指美國據報告知數十國必須在中美AI競賽中「二選一」選邊站，這項地緣政治高壓外交反而反向將中港市場推向「AI國產替代、自主可控」的信念市高潮。在兩地市值王長鑫科技股價飆升12%創歷史新高的神話帶動下，資金以排山倒海之勢湧入AI硬件股，長飛光纖(06869)周一（17日）暴漲12%，華虹宏力(01347)及中芯國際(00981)分別暴漲7.5%及6.1%。硬科技鏈的集體井噴推動恆指周一（17日）結束四連跌並狂飆336點（+1.34%），衝上25,578點的高位。 然而，在本周一（17日）至本周三（19日）期間，恆指未能順勢突破，而是被死死鎖定在25,578點高位至25,240點低位這338點之內窄幅上落。原因在於，本周一（17日）上午國家統計局公布的7月消費僅升0.6%、固投創6年最低的通縮冰封數據是鐵一般的事實，這意味著除了政策全方位包底的硬科技免死板塊外，中港大部分順週期企業的下半年淨利潤均面臨斷崖式下修。 到了本周二（18日），美國總統特朗普向霍士新聞重申與伊朗沒有談判，並揚言美軍強行在霍爾木茲海峽引爆清除所有水雷，戰爭風險再度將美國30年期債息推高至5.337厘的2007年金融海嘯前夕最高位。在DCF（折現現金流）模型下，利率錨點的大幅上移直接導致全球高估值半導體晶片股估值模型被集體粗暴下修折半，美股費城半導體指數本周二（18日）重挫4.98%、本周三（19日）續跌2.12%，引爆了亞太股災。日經225指數本周三（19日）單日血崩3.16%，南韓KOSPI指數更因本周三起強制實施個股槓桿ETF模擬交易新規、導致亞洲最大的槓桿接盤俠水喉暴降96%而慘烈血洗5.80%，SK海力士（韓：000660）在韓股現貨大跌近10%。跨國基金將全球高槓桿科技股無情甩賣。 港股本周二（18日）、周三（19日）之所以能展現無敵的抗跌韌性、窄幅上落跑贏全亞，一是由於港股缺少這批深陷風暴眼的高槓桿算力硬件與設備晶片權重股；二是由於本周二（18日）下午，內地金融監管總局允許內地險資買港股ETF的千億級政策紅利提前吹風流出，引發外資算法在收市前提前偷步卡位搶籌；三是由於盤中英國《金融時報》爆出中國放行英偉達H200晶片特批運往香港數據中心使用的利好，刺激小米集團(01810)因總裁盧偉冰證實內存漲價放緩、受益端側AI升級潮而逆市瘋狂暴漲4.81%，港交所(00388)績後亦大升2.4%。這三重本土防禦盾牌，成功頂住了本周三（19日）下午百度集團(09888)因大模型開支導致自由現金流同樣轉負、股價慘烈砸盤11%的黑天鵝，完成了階梯式窄幅修復的奇蹟走勢。 展望港股未來一星期的表現，雖然本周三深夜美國財政部突發宣布將長年期國債回購最大操作規模「至少翻倍」至40億美元，直接砸斷了大約5.3%的美債息大山，導致美元指數破位下跌、港元匯價強勁彈升徹底告別7.85弱方警戒線，但在未來一星期的戰略配置上，大市整體的上行空間依舊遭受極大的結構性壓制。本周三深夜聯儲局公布的貨幣政策會議紀要意外狂飆鷹風，強烈暗示隨時準備在9月重啟防守性加息。在聯儲局下月召開議息會議前，未來一星期大資金將進入對主席沃什傑克森霍爾（Jackson Hole）央行年會演說的極端觀望期，在息口底牌未徹底掀開前，跨國基金絕不敢在香港離岸市場重啟大規模做多，這將限制外資流入香港現貨市場，令港股面臨成交量逐步萎縮、橫盤震盪整固的壓抑格局。 更深層的原因是，全球大資金在經歷去槓桿後，正全方位配置返回日本、台灣及韓國股市的「硬科技股」。因為無論大模型如何內捲，全球科技巨頭都必須向其採購佔據Rubin平台62%物料成本的半導體記憶體與先進封裝硬件鏟子。全球對沖基金正在無情執行逆向換馬，賣出港股互聯網應用端套現，這股流動性虹吸將對港股大盤構成持續的結構性失血。 基於上述環球資金配置返回日、韓、台硬科技股市的冰冷現實，港股目前似是形成「雙頂」後技術性後抽。恆指「雙頂」分別是2026年8月4日高位26,187點及2026年8月11日高位26,060點。而目前大市處於技術性後抽橫行上落狀態。在日線圖上，恆指未能以「陽燭」收市並實質性升穿上周二（11日）高位26,060點、以及8月4日頂位26,187點之前，震盪下跌的大結構難改，理論上大盤隨後向下突破的機會較大，短期內仍面臨巨大的沽售壓力。 策略上，散戶應採取防守型做空，傾向候高在恆指25,800點以上造淡，買入（Long Put）9月到期、行使價看跌、價外1,000點的恆指認沽期權，以捕捉恆指隨後下試並跌穿二萬五大關的波段機會。 但必須留意一個重要的反向變數：如果本周四港股收市後正式公布的阿里巴巴(09988)第一季業績大超預期，能交出維持優質正值自由現金流的財報以擊碎騰訊、百度的失血魔咒，並配合「習特白宮峰會」地緣政治大排雷利好，帶動恆指以「陽燭」收市升穿上周二（11日）高位26,060點，則恆指有機會能夠持續向上升勢。到時淡倉必須嚴格執行鐵血紀律，先行止蝕，並在恆指隨後確認向上升穿突破「雙頂高位」——即8月4日高位26,187點之後，再考慮反向高追Long Call。 過去我曾為《耀才證券》YouTube 頻道拍攝影片十多年，後因公務繁忙短暫告別幕前。近期頻道迎來全新大改革，除了邀請多位重量級嘉賓坐鎮，我也決定正式重回幕前，定期進駐頻道！ 我將在頻道中為大家定期剖析最新市況，並帶來「股、期、權」的實戰策略部署。回歸首支影片將於周五（21日）晚上隆重首播，誠邀大家訂閱支持。
 
 評語
2024-12-06　近期地產股表現平平，李偉傑相信本地地產股始終息率不低，個別穩健及穩定派息地產股仍可作收息之用，他推薦新地以及信置，指兩只股權穩定派息之余同一時間現金足夠，其中新地就算買樓表現受大市所累，旗下商場租金收入為其提供穩定利潤，持貨者可繼續持有作收息之用，未持貨者可於１００天線約７５．６元附近入手。
 
2024-12-26　１２月２３日｜港股市場香港本地地產股普漲，其中，九龍倉集團、九龍倉置業漲超２％，太古Ａ、長實集團、嘉里建設、太古地產、太古Ｂ、領展房產基金、希慎興業漲超１％，新鴻基地產、新世界發展漲近１％。
 
2024-12-26　本港地產股中，恆基地產 及新世界發展 在本港商業房地產的資本化率預計相對較進取，長實 及新鴻基地產 則較為保守。若以現時業界預估的行業資本化率５．７％作為基准，投資物業價值將會調整為介乎升４％至消減２４％，對行業平均影響則為消減１３％。
 
2024-12-26　高資本化率對地產股帶來影響。高盛發表報道直言在今年首１０個月，本港零售及寫字樓租金指數分別累計跌４％及５％，樓價跌幅更達雙位數，相信與本港零售及寫字樓物業資本化率按年升０．４及０．８個百分點至６．７％及４．７％相關，令香港商業房地產平均資本化率升０．６個百分點至５．７％，較地產股的加權資本化率高出約１個百分點。
 
2024-12-26　美國料放慢減息步伐，本地地產及收租股走弱，新鴻基地產跌２．２％；恆基地產跌３．３％；領展房產基金跌２．４％。
 
2024-12-26　本地地產及收租股偏軟，新世界指網上流傳的違反財務指標是不實猜測和謠言，股價仍跌近２％，報５．１８元，連跌７日再次破底；恆地跌逾３％，報２３．３元；新地跌逾２％，報７２．３元；領展跌逾２％，報３２．５元；九倉置業跌逾１％，報１９．５４元。 協鑫科技擬配售最多１５．６億股，淨籌約１５．３億港元，股價跌逾６％，報１．１３元。
 
 
 
 最大升／跌項目 顯示所有圖表 
 
 指數/價格
名稱 最後更新 指數/價格 變動 變動 %
長和 05-08 11:49 39.2 ▲ 39.2 ▲ ∞%
九龍倉集團 05-08 11:44 25.05 ▲ 25.05 ▲ ∞%
恒基地產 05-08 11:48 24.2 ▲ 24.2 ▲ ∞%
新鴻基地產 05-08 11:50 74.2 ▲ 74.2 ▲ ∞%
新世界發展 05-08 11:50 8.69 ▲ 8.69 ▲ ∞%
太古股份公司Ａ 05-08 11:50 67.6 ▲ 67.6 ▲ ∞%
信和置業 05-08 11:52 8.55 ▲ 8.55 ▲ ∞%
恒隆地產 05-08 11:53 7.85 ▲ 7.85 ▲ ∞%
有利集團 05-07 10:49 1.13 ▲ 1.13 ▲ ∞%
亞洲聯合基建控股 05-03 15:28 0.47 ▲ 0.47 ▲ ∞%
寶業集團 05-08 10:56 5.28 ▲ 5.28 ▲ ∞%
中國建築國際 05-08 11:12 8.68 ▲ 8.68 ▲ ∞%
嘉華國際 05-08 11:44 1.88 ▲ 1.88 ▲ ∞%
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 基本資料
公司名稱 買賣單位 市盈率 市帳率 每股盈利 每股派息
長和 500 6.82 0.2767 6.14 2.531
九龍倉集團 1000 81.13 0.4499 0.31 0.4
恒基地產 1000 12.59 0.3247 1.91 1.8
新鴻基地產 500 11.96 0.3384 8.25 4.95
新世界發展 1000 44.59 0.0949 0.39 2.35
太古股份公司Ａ 500 3.31 0.3666 19.96 11.32
信和置業 2000 13.19 0.4057 0.73 0.58
恒隆地產 1000 12.36 0.1906 0.88 0.78
嘉華國際 1000 7.62 0.1273 0.256 0.16
有利集團 2000 7.18 0.3289 0.1532 0.05
亞洲聯合基建控股 2000 11.88 0.3303 0.0404 0.0113
寶業集團 2000 2.56 0.1722 1.8526 0.0
中國建築國際 2000 4.96 0.8668 1.82 0.56
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 公司業績 - 已發佈
日期 公司名稱 營業額* 盈利* % 股息 (仙)
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