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余偉文：借款人還款能力仍強 不擔心受較高利率影響 @ 2023-02-02T12: 返回 熱門新聞 關鍵詞：負資產 按揭 概念：香港負資產按揭 金管局今日(３１日)公布負資產住宅按揭最新調查結果，負資產住宅按揭在２０２２年第四季末再升至１２,１６４宗，較２０２２年第三季末５３３宗增加近２２倍，創自２００５年第一季後十八年新高水平，涉及金額亦由３０．０６億元按季增加２１倍至６６２．５２億，創自２００３年第四季後十九年新高水平。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於去年樓價跌幅約達１５％，無可避免令較新造的高成數按揭尤其九成按揭用家列入負資產行列，而由於放寬按保幫助用家上車亦令高成數按保占按揭宗數比例升至約三成，故此在賬面上計算的負資產個案便明顯增加。而２０２２年第四季負資產宗數較第三季大幅上升，原因是去年截至第三季樓價下跌約８％至９％，平均未跌穿一成界線，然而於第四季樓價進一步下跌達７％，故此在數字上計算第四季負資產數字顯著上升。 王美鳳指出，即使在賬面上計算的負資產數字顯著上升，但從拖欠比率極低、失業率跌至甚低水平、供款負擔比率及平均按揭成數仍低的情況下，負資產宗數上升帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低；加上今年通關復常及逐步解除防疫措施等利好因素帶動樓市回暖，買家入市步伐加快，樓價已止跌回穩並開始出現反彈跡象，首季新盤陸續推出 負資產宗數急升，因去年樓價大跌，首３季累計下跌８．５％，但到了第４季跌勢加劇加快，再跌７．７％所致。加上當局在２０１９年放寬按保門檻，將９成按揭樓價上限由４００萬元放寬至８００萬元，去年更進一步放寬至１,０００萬元，而銀行一般向員工提供高達１０成按揭貸款作為員工福利，幫助首期不足人士上車。可是在樓市大跌時，這是好心做壞事，令那些透過高成數按揭上車並且在去年上會的業主，頓成負資產一族。 反觀今時今日，本港最新失業率徘徊３．５％，接近全民就業，勞工市場最大挑戰是「請人難」，「打工仔惡過老板」，大部分人飯碗無憂。盡管筆者去年在〈香港加薪危機〉一文指出，目前就業市道熾熱頗大程度與移民潮有關（數以十萬勞動人口流失），長遠對本港經濟未必是好事；但至少在短期而言，供樓人士即使淪為負資產一族，只要繼續有工做、有糧出，尚可維持每月供樓，避免斷供及被收樓。據金管局統計，截至去年底，按揭貸款拖欠比率僅０．０６％，拖欠３個月以上的負資產住宅按揭貸款個案為零。 對於負資產按揭宗數急增，錄逾１．２萬宗，按季增加近２２倍，吳啟民認為「只要供到樓就唔影響」，目前經濟好轉，市民手搵工變得容易，加上住屋是基本需求，料負資產對樓市影響不大，供不應求仍會持續。他指，目前影響買家入市意欲最主要是息口因素，但他認為，即時美國決定加息，香港亦未必會跟隨。 王美鳳指，即使在賬面上計算的負資產數字顯著上升，但從拖欠比率極低（並無錄得任何拖欠３個月以上的負資產按揭紀錄）、失業率跌至甚低水平、供款負擔比率（估算平均４５％以下水平）及平均按揭成數（約５７％）仍低的情況下，負資產宗數上升帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低；加上今年通關復常及逐步解除防疫措施等利好因素帶動樓市回暖，買家入市步伐加快，樓價已止跌回穩並開始出現反彈跡象，首季新盤陸續推出將進一步鞏固買家信心，料樓價於今年首季將重拾升軌，未來負資產數字將掉頭回落。 ２００３年，香港樓市曾經因為ＳＡＲＳ疫情的爆發而出現暴跌，當年香港總體樓價指數較之前高峰值下跌了七成，也就是說，高峰狀態下一套千萬港元價值的房產，在２００３年疫情之後的低谷時只能賣到３００萬。這一年香港湧現出了超逾３０萬的負資產個案，也就是購房人士把手中的房產賣掉所得款項不足以還清銀行按揭欠款，不僅自己首付血本無歸，而且還欠銀行一屁股債。樓市大跌令３０多萬負資產人士苦不堪言，但同時也給很多人創造了上車的機會，回想當年，那些趁樓市大跌購入房產的人士如今都喜不自禁，而那些在樓市大跌出貨的市民則捶胸頓足，如今都後悔不迭。 行政總裁盧韋柏則指，本港樓價過去半年顯著調整，但相信大眾市場需求仍然存在，預計未來會平穩發展，仍有小幅上升空間，對後市審慎樂觀。他說，近年在香港置業的首期要求持續減少，但按揭需要經過壓力測試，相信加息不會令負資產個案大幅增加。 ２０２２年四季度，香港負資產突破１．２萬宗，比起２００８年金融海嘯高峰約１．１萬宗還要多。負資產占未償還貸款總額的百分比也從２０２１年同期的低於０．０５％上升至３．６６％。負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由２０２１年同期的４００萬元增加至２５．１７億元。 ＢＵＹＨＯＵＳＥ．ＣＯＭ．ＨＫ總監，為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者，以嶄新及實戰角度，透過樓市及收息工具相互配合，達至財富增值目標。由其主理的ＢＵＹＨＯＵＳＥ．ＣＯＭ．ＨＫ為香港樓市提供買賣、按揭資訊，每日瀏覽量過萬人次，現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。相關問題可電郵至[ＥＭＡＩＬ&#１６０;ＰＲＯＴＥＣＴＥＤ]，主旨列明「諗ＳＩＲ樓換樓」。 「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生，當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額，就會出現「負資產」，業主就會是「負資產人士」了。換句話說，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸，在樓市急速下滑期間，就會較容易淪為「負資產人士」了。今文我們就探討一下負資產有咩影響，以及如何可以避免。