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銀行業谷定息按揭產品 @ 2013-04-13T09: 返回 熱門新聞 關鍵詞：銀行 樓市 金管局 風險 洪丕正 香港 港樓 定息按揭 概念：香港４月１２日 , 銀行推出定息按揭產品 核心提示：金管局副總裁阮國恆昨日出席銀公例會時表示，近期樓市交投減少，金管局希望強化銀行風險管理及抗逆能力；若市場出現樓市下跌周期，銀行抗風險能力需要提高，加強銀行按揭業務抵御能力。他說，目前未見有銀行在執行上令該局出現關注情況。 為配合當局的調控樓市措施，金管局早前調高銀行按揭風險的加權比率下限，銀行資金成本上升，引發多間大型銀行相繼調高按揭息率，令上車人士每月的供款成本增加，大大壓抑市民的置業意欲。同時，當局推出新一輪調控措施至今近１個月，二手交投大量萎縮，十大屋苑成交按月暴瀉逾６０％，不少單位業主更大幅減價脫手，多個新盤也以低於市場的預期開價，種種跡象顯示措施已收到成效。樓價指數不跌反升並不合理，可能是由於交投太少，個別單位的高價成交已足以影響指數；又或是極少數投資者高位搶貨所致，但並不能反映本港樓市的實況。 有指金管局或會將風險加權比率下限擴大至無抵押貸款及信用卡業務，她指尚未與金管局開始有關討論，現時作任何評論言之尚早。銀行業界在風險管理上一向謹慎，私人貸款和信用卡的壞賬水平極低，截至去年底的貸款拖欠比率仍維持０．２％。若擴大限制，各銀行產品的資本需求上升，便會導致成本上升，但會否因此而加價，則同樣視資金成本、資金出路及整體貸款需求而定。 金管局表示，將密切監察市場狀況，並因應樓市周期變動推出適當措施，並再次呼吁置業者留意樓市及利率動向，避免過度舉債；此外，工商物業市場亦出現價格與基本因素脫節的情況，並存在過熱風險，金管局呼吁銀行持續加強有關風險管理。 除政策外，政府還在按揭上動腦筋。過去金管局主要是通過調控按揭貸款成數，及其他放貸條件來左右按貸的發放，從而協助影響樓市。但今次卻是通過提高銀行新批按揭加權風險比率，增加銀行的成本，從而誘使銀行提高按息，間接制造人為的加息。 兩大銀行加按息，主要因應金管局早前推出逆周期措施，上調新造按揭風險加權資產比率至１５％，引致銀行成本上升，表面上與美息無關，但實際上是銀行風險管理的一著。上月底港府推出新辣招，向購入第二套房或以上者征收雙倍印花稅，加上早前的ＳＳＤ及ＢＳＤ等，令交易成本大幅增加，短線炒家被趕絕，連長線收租投資者亦打退堂鼓，市場只剩下首置買家，港府透過有形之手，調控樓市，已漸見成效。銀行調高新造按息，實際上令供樓成本增加，就連新入市的用家也受影響，相信會令樓市進一步冷卻。 其實渣打香港行政總裁洪丕正早前已表明，金管局調高物業按揭加權比率要求，令資金成本上升２５點子，會視市場發展加息，將成本轉嫁消費者，但到加息真正到來，准買家的心理壓力無疑上升不少。金管局２月２２日配合政府新辣招，以提升銀行風險管理為名，要求采用「內評法」的銀行新做住宅按揭，風險加權比率不可低於１５％。這招波及占本港按揭市場８３％的八大銀行，這些銀行原本的按揭風險加權比率只有介乎５％至１０％，全部被推高至１５％，意思是每借出１００ 元按揭，銀行便要以１５元資本支持，相比起以往只需用５至１０元資本，銀行借出新按揭的成本便會上升。 港銀行今次加按息因受金管局提升樓貸風險加權比率，雖令成本上升，但與拆息成本上升引發加按息不同，對銀行只加按息而毋須加存息反而有利。另一方面，加按息隨即引發高企不下的放盤叫價回落，反而有助打破近期辣招後二手樓價高企而成交冰封的局面，二手盤即時出現減價求售，有利交投逐步回升，對銀行樓貸生意有利。恆生(００１１)昨宣布跟隨加按息，自低位１２８．２元反彈上１３０．９元報收，倒升２．５０元或１．９％。恆生下周一除息(末期息２元)，昨早急跌反而有利食息族低吸機會，今日買貨仍可收息。至於中銀香港(２３８８)早段跌市亦相當硬淨，低見２６．２０元後即反彈，尾市升上２７元報收，升０．４５元或１．６％，成交逾４．２７億元，反映中銀近日的大型買盤未因急跌市而放慢收集。大行對中銀將放榜可能提升派息率有憧憬。 澳新銀行高級經濟師楊宇霆表示，香港目前房地產投資風險高，目前市場預期美國可能提前至２０１４年，而昨日本港銀行上調按息，主要是本港銀行要滿足巴三和金管局的風險監控，令銀行風險溢價上升，故令銀行上調貸款利率。他相信，其他小型銀行亦有可能跟隨。 金管局於上月提高《風險加權比率》至１５％，銀行經營按揭生意的資本隨之增加，龍頭大行匯豐銀行於本周三（１３日）率先宣布調高新造按揭息率１/４厘，是１１年９月後首度加息，多間大行亦緊隨其後。業界人士指，是次加息全因銀行要抵銷資本加重的影響，並不等同進入加息周期，但預計會令淡靜的樓市雪上加霜。 過去周六、日十大屋苑僅錄得１宗交投，可見二手成交慘淡之情。除了「新辣招」令買家觀望外，部分銀行「加按息」更令買家擔心加息潮開始，因而打擊購買意欲。筆者曾多次提出「加息潮」是促使樓市大幅下調的風險，不過，今次銀行加按息與筆者提出之「加息潮」是兩碼子事。 富瑞集團發表報告指，匯豐銀行昨晚終於加按息０．２５％，時間較預期早，雖然加幅輕微，但對樓市有重大實質影響，因反映市場風險上升，由於未來供應持續增加，需求收縮，料政府調控樓市措施令樓價進一步下調，料地產股繼續受壓，因市場不明朗，較看好房地產信托基金(ＲＥＩＴ)。