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兩會新華視點:樓市十年九調房價屢調屢高 @ 2013-03-02T23: 返回 熱門新聞 關鍵詞：樓市 調控 國務院 二套房 概念：城市二套房 , ２月２０日國務院 核心提示：國務院昨日再度發文，強調要繼續做好樓市調控。《中國政府網》周五刊登國務院通知說，需要進一步完善現行住房限購措施，對房價過快上漲城市可進一步提高二套房首付比例和貸款利率。 &#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;自去年以來的樓市成交持續向好，到今年１月延續翹尾行情，部分城市量價齊漲且房價上漲預期不斷增強，市場對調控加碼的擔憂也隨之出現。從一開始的「一線城市二套房停貸」傳聞，到近期盛傳的「二套房首付比例上調至７成，貸款利率自１．１倍上調至１．３倍」，以及所謂「絕殺投機及囤房者」的「個稅提為增值額的２０％，營業稅改土地增值稅(增值額的１７．６％)，二手房增值額的３７．６％歸政府」，各種未經證實的消息，總是讓市場相關各方備受煎熬，部分地產股甚至因此在股市上遭了殃。而自１月以來，昆山、東莞、金華等城市先後下調了住房公積金貸款額度；山東省政府也於日前決定，修改《山東省契稅征收規定》，自４月１日起，契稅稅率由此前的３％調整為浮動的３％-５％。盡管後兩者出台的目的並非直指樓市調控，但樓市調控加碼似乎已板上釘釘。 ３月１日國務院辦公廳下發《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，規定個人售房將征收２０％個稅，房價上漲過快城市可提二套房首付，對執行調控政策不力省市約談問責。北師大房地產研究中心主任董藩表示，稅收措施較狠，會導致二手房交易大減。他認為合理需求不應受到傷害，同時，樓市調控不能斗氣，一味打壓，否則不但達不到目的，還將制造下一輪的暴漲。 從「國五條」透露出的信息來看，未來的調控將趨向長效化和差異化。與此前坊間熱傳的房產稅正式執行、取消二套房貸等措施相比，國務院此次出台的房地產市場調控政策力度略顯「溫柔」，延續了２０１１年「新國八條」的調控框架，重點調控手段是房價問責、限購擴圍、差別化信貸和擴大房產稅試點。盡管略欠新意，對樓市不會產生實質性影響，但在當前樓市持續熱銷、房價上漲壓力增大的情況下，仍能起到穩定市場預期的作用。在面臨通脹、資產價格上升壓力背景下，限購、信貸門檻提高和房產稅擴圍均可能成為「兩會」後政策調控升級的備用手段。整體來看，當前政策調控收緊預期已經形成，具體影響則還需要看「兩會」以及各地出台的具體政策如何。 本輪樓市調控分三步進行。第一步：２月２０日，國務院總理溫家寶主持召開其任內的最後一次國務院常務會議，出台「國五條」。第二步：２月２６日，國院辦公廳出台中央方面的執行細則，並於３月１日公布。專家表示，下一步，預計各地方及相關部委將進一步出台執行細則，明確當地的二套房貸比例、限價額度等具體操作細節。 而未來依賴行政調控手段將變得有限，市場更多趨向以房產稅、資金收緊等貨幣財政手段。日前隨著全國４０城市住房信息聯網建立，進一步掃除房產稅的技術壁壘障礙，由此以房產稅等手段進行調控的路徑較為清晰。從近期許多城市對公積金貸款門檻的提高，以及傳言二套房貸首付及利率的收緊，未來樓市資金面從緊窺見端倪。不過，就重慶、上海的房產稅試點結果及國際經驗來看，房產稅雖然會降低房價漲幅，但改變不了房價中長期趨勢。此外，二套房信貸收緊的可能性依然存在，但由於占比較低，對樓市的邊際影響相對有限。 回顧這幾年的樓市調控，房貸政策變化的確起到了很重要的作用。為應對２００８金融危機的沖擊，國務院出台了一系列救市政策，其中就包括了首套房貸七折優惠、首付降至２成等。隨後房價也是應聲上漲，為此樓市調控政策轉為收緊，並連續五次升級。２０１０年１月，「國十一條」規定二套房貸款首付款比例不得低於４０％；２０１０年４月「國十條」規定二套房貸款首付款比例不得低於５０％，房價過高地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；２０１０年「九月新政」，首套房首付款比例調整到３０％及以上，二套房首付款比例不低於５０％、貸款利率不低於基准利率１．１倍的規定，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；２０１１年１月「新國八條」強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於６０％,貸款利率不低於基准利率的１．１倍。 地樓市連續數月持續升溫，即將於周日開幕的全國兩會，無疑成為今年內地樓市政策和總體走向的重要風向標。事實上，國務院上周推出樓市「國五條」雖無具體新措施，僅強調中央政策的延續性和地方政府的執行力，市場普遍認為，兩會期間接下來肯定有城市出台細則進行落實。尤其是一線城市，加之二套房停貸等傳聞四起，雖不少銀行否認停貸，但均暗示調控政策將收緊。市場相信兩會將定調今年樓市調控的最終方向。 本周，來自樓市政策層面的消息占據了媒體報道的大量篇幅。除了多地禁止「以人查房」引起熱議外，二套房貸首付提至七成以及貸款利率升至基准利率１．３倍的消息更是導致地產股應聲暴跌。２０日，國務院常務會議出台樓市調控新「國五條」，雖然與此前市場傳言的二套房門檻提高等措施相比，政策力度稍顯溫和，但業內人士指出，高層在兩會前夕針對樓市調控再發強音，對市場預期的影響不可忽視。 國務院發布房地產調控新&ＬＤＱＵＯ;國六條&ＲＤＱＵＯ;，北城置業營銷副總顏雪認為，它是在&ＬＤＱＵＯ;國五條&ＲＤＱＵＯ;基礎上的延伸細化，再次傳達出樓市調控不放松的決心。 國務院總理溫家寶２０日主持召開國務院常務會議出台五項政策措施，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。調控包括「完善穩定房價工作責任制」、「堅決抑制投機投資性購房」、「增加普通商品住房及用地供應」、「加快保障性安居工程規劃建設」、「加強市場監管」五項內容。「此次出台措施，更多是維持市場情緒穩定，表明中央政府堅持調控樓市的決心，並給地方政府施壓，要求其嚴格執行。」中國房地產協會副會長朱中一認為，在市場出現過熱苗頭，以及供求關系有可能繼續緊張的情況下，重申堅持樓市調控，保持政策的連續性和穩定性，對市場心理將起到一定的影響，再次表明中央調控樓市的決心，有利於穩定當前存在的恐慌情緒。