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8月房價停漲城市增多 樓市調控政策顯效果 @ 2011-09-19T10: 返回 熱門新聞 關鍵詞：房價 城市 概念： 即便是環比價格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低於７月份。７月新建商品住宅價格環比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為０．８％，但８月份，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過０．４％，瀘州市環比漲幅僅０．２％。８月份新建商品住宅價格環比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為０．４％。此外，最大漲幅低於最大跌幅，數據顯示，同期新建商品住宅價格環比下降最快的重慶市降幅為０．５％。 十大城市中，重慶（主城區）、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等七個城市住宅價格環比下降，下降城市數比上月增加三個；其中以重慶下降最多，達百分之一點一，其余六個城市降幅均在百分之零點五以內。 哪些二三線城市將被限購？住房和城鄉建設部日前下發通知，要求各省在近期上報所轄區內各城市上半年房地產市場調控情況，並提出了新增限購城市的5項建議標准。即6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位於已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。 並且，鑒於跨城市跨區域房價難以比較，目前公開數據仍難以支持房價拐點結論。目前整體看全國不同的城市漲跌互現。就8月數據看，全國56個城市價格環比上漲，44個城市環比下跌。 上海、深圳等十大城市8月住宅均價環比下降0.41%，這是一年來首次下降。從最近幾個月走勢來看，北京新建普通住房價格呈現“穩中有降”趨勢。 長城證券9月16日研究報告指出，本周樓市成交環比大幅下挫，跟蹤的重點城市銷量指數環比下降20.1%，比10年均值低22.2%，比09年均值低43.9%，比08年均值高14.6%。本周一線城市成交量環比下降17.9%，二線城市環比下降21.0%。 一線城市房價全面停漲，但幅度不同。數據顯示，一線城市中，北京、上海和廣州二手房價環比略漲，漲幅分別為0．1%、0．3%和0．2%；深圳二手房價下降0．5%。今年1—6月，除北京和深圳在3月份環比持平外，四個一線城市房價始終呈小幅上漲的趨勢。 北京8月共成交商品住宅13664套，環比下降22.9%，這一成交量也是2009年來的最低值；除新房外，對市場較為敏感的二手房價格，在8月出現下降，這被認為是市場調整的重要信號。 調控之下，大企業也有扛不住開始下調的苗頭，除了一些大企業，據業內人士稱，在北京近郊房價下調明顯，但主城區房價依舊堅挺，這也是目前部分一線城市房價真實反映。再看昆明等二三線城市，8月份新建商品房成交量環比7月份，呈現72%的增幅，進入9月份第一周，昆明樓市成交量變現良好，房價走勢從目前的市場反映來看，還較難看出下降的苗頭。 北京中原市場研究部提供的數據顯示，8月份全國土地市場總體冷清，成交量創數月新低，全國133個城市共成交土地1678宗，成交面積6899萬平方米，環比減少14%；其中住宅類用地403宗，成交面積2018萬平方米，環比減少17%，同比減少14%。8月份133個城市土地成交均價為1203元/平方米，環比下降6%；其中住宅類用地成交均價為1619元/平方米，環比下降9%。 土地財政：除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低於08年低點。成交價格及溢價率：本期全國16個城市平均樓面地價環比升24%，同比上升26%，大多略有溢價甚至以底價成交。住宅用地平均樓面地價環比降11%，同比升3%，大多略有溢價甚至以底價成交。 7月，在70個大中城市中，房價下降的城市有14個，持平的有17個。與6月份相比，下降和持平的城市增加了5個。上海、廣州和深圳等一線城市房價同比漲幅仍呈上漲，但漲幅為零，為首次出現。二手房住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的有22個，持平的有12個；價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過1.0％。 與上月相比，70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有14個，持平城市有17個，環比價格下降和持平的城市增加了5個，價格上漲城市中環比漲幅均未超過1%，漲幅比6月縮小的城市有15個，而與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的城市只有1個，漲幅回落的城市有26個。 一二手房價格倒掛的直接影響是，二手房市場成交遭遇嚴重考驗。多個城市二手房市場成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經紀人數量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現不同程度的地產中介關門停業現象。 房價方面，沈建光認為拐點越來越近了。“8月一百個城市中44個城市房價已經環比下降或者是走平了，而一線城市比如上海、北京房價明顯下降的跡象也越來越清晰了：成交量大幅度的萎縮，一二手房的倒掛情況越來越嚴重，開發商的資金鏈越來越緊張；接下來隨著保障房的大量推出，我覺得房價拐點9、10月份就可以很明顯地看到”，沈建光表示。 7月份70個大中城市環比上升39個，同比漲幅4.5%，較上月4.4%略有上升，僅三亞出現下降，跌幅1.1%。換句話說，房地產調控的效果主要表現在一線城市成交量下降，環比下降與持平的城市增加，價格持穩，環比漲幅縮小，但二三線城市房價維持較快增速，價格總體上依然堅挺。 一線城市中，京除遠郊區外各分區均價普跌，且內城區大幅下降35%，主要因上周成交均價較高所致；滬各區價格較為平穩，內外環間均價持續下跌，外環以外均價也出現小幅下跌；深僅南山區均價略漲，其他分區均價均下降。二線城市中，寧波多數分區均價大幅下跌，其他市轄區和縣市降幅均在20%以上，拉低整體均價26%；重慶北部新區和江北區環比升40%、63%，拉高整體均價8%，其中江北區均價因上周成交價較高所致，而本周均價與8月均價相差無幾。 房價方面，本月18日國家統計局發布的最新房價數據顯示，7月份，一線城市北京、上海、廣州、深圳的房價環比漲幅首次出現全面停漲，環比指數均為100。其中上海、廣州和深圳是今年調控以來首次出現價格環比漲幅為0，顯示一線城市過快上漲的房價已經得到初步控制。而二三線城市房價上漲勢頭仍然比較明顯，更為嚴厲的限購政策正在醞釀之中，最早有望在8月底推出。筆者依然維持早前判斷，由於本輪房地產調控存在六大重壓，即「房地產調控政策史無前例」、「房地產稅試點逐步深入」、「貨幣收緊政策仍然持續」、「房地產商資金鏈更加趨緊」、「保障房供應充足」、以及「部分城市房價過高」，一線城市的房價拐點將會在三季度出現。