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楼市陷沙士后最长跌浪 新界4成屋苑失守万元 呢个屋苑每尺7367 @ 2024-09-04T 返回 新闻热点
关键词：楼价
概念：香港楼价
香港楼市利淡消息此起彼落，既要关心银行加息、移民潮和供求大执位，亦有买家以攻代守，决心重投二手市场寻宝，希望以心水价钱觅得心头好。《经一》将会定期更新二手楼价指数，帮大家入市前睇清楼市最新行情！香港二手楼价持续下跌，根据本周五（０８月３０日）公布的中原城市领先指数（ＣＣＬ）最新报１３８．１７点，跌破１７０点的支持位，其中九龙楼价率重回２０１９年低，较上周跌０．３２％，及上月跌２．０８％。
随着美国减息料成定局，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉预计，本港银行最优惠利率（Ｐ）最快也要今年底至明年初才有机会跟随下调，市场共识是美国未来１２个月共减息２厘，惟香港未必跟足。他指出，若政府持续引进更多人口流入香港，住宅租金企稳或上升，对楼市不悲观，因租金上扬反映楼市需求仍在，但要留意失业率是否恶化，相信明年楼价大致平稳。
（香港文汇报 记者 黎梓田）高息口冲击香港楼市，住宅物业造价持续回落。差饷物业估价署昨公布，７月私楼售价指数报２９６．８点，按月跌１．８８％，连跌三个月之余，亦是近８年以来新低，期内首度失守３００点大关。今年首７个月，楼价累跌４．６６％；若与２０２１年９月的历史高位３９８．１点比较，则累跌２５．４５％。有业界分析认为，楼价今季或见底，维持全年楼价跌半成的预测。
对于未来香港楼市的发展，梁展嘉表示，尽管短期内面临供应过剩的压力，但考虑到香港楼盘的开发周期较长，且近年来土地供应有所减少，预计在熬过这个短期阶段后，香港楼市将恢复健康。同时他指出，持续的人口流入和国内买家的乐观态度是支撑香港楼市长期发展的关键因素。
本港楼市自撤辣后未见明显好转，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉表示，自楼市撤辣后，住宅库存去化速度加快，预期今年一手楼销售约１．７万间，库存水平约３０个月，与历史平均比较仍偏高，所以短期对楼市的压力较大，但以只要捱过这个库存周期，加上不断有优才通及高才通来港，租金料企稳或持续上升，故他对住宅楼市仍有信心，唯一担心是失业率有恶化趋势，或会对楼价构成压抑，故预期明年本港楼价大致平稳。
长实集团(０１１１３)首席营业经理郭子威表示，差估署最新楼价指数，７月份报２９６．８点，按月跌１．８８％，虽然数字继续按月回落，但预计美国下月降息，将有利香港楼市未来发展，故预料本港楼价于年底前会止跌回升。
本港楼市持续低迷，市场寄望９月美国减息，不过，有分析认为，即使美国减息，香港银行可能不会马上跟随，高息环境可能仍要持续一段时间。另外，《香港０１》引述莱坊高级董事兼大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，市场在消化撤辣消息后，没有其他利好消息承接，加上新盘货尾量囤积，拖累楼价下跌。随着美国减息，他预料香港楼价在第三季或会见底，第四季楼价在谷底反覆徘徊。
香港楼市也因此陷入一个恶性循环：楼价高的时候，市民收入跟不上，只能愈住愈细；楼价低的时候，经济萧条、政府缺水，无能力协助市民住好点。所以港人经常在楼价高时期望楼价跌、楼价低了又想楼价升。除非香港经济成功转型，港府可以在其他产业开拓财源，这个僵局才能被打破。
本港楼市、股市弱势未改，港股９月开局收市跌近３００点，成交较上一日缩减３４．９３％至１,１２９．２１亿元。瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉坦言，今年上半年楼价下跌６至７％，“比预期中跌多咗少少”；假设明年减息、人才持续来港，料住宅租金可以企稳或升５至１０％，支持明年楼价平稳发展，预期负资产最迟明年下半年见顶，惟须留意本港经济前景，认为失业率成为最大隐忧！
本港楼市对上一次最长跌浪，出现于１９９８年至２００２年。１９９７年一场亚洲金融风暴令香港楼市泡沫爆破，楼价插水式下跌，２００３年沙士期间更跌至谷底。根据差估署的楼价指数显示，１９９７年１２月高见１５５点，之后连跌５年，至２００２年１２月跌至６４．８点，累泻近六成。当中以１９９８年跌幅最大，楼价一年大跌３３％。楼价暴跌，负资产个案急速攀升至逾１０万宗。相隔逾２０年后，本港楼市面临另一次危机，负资产升至逾３万宗，相当于２００３年高峰期的三分之一。
梁展嘉列举三个因素影响楼市走势，第一是住宅租金，第二是利率，第三是失业率。租金方面，在楼价回落的情景下，今年本地租金价格累升４％。基于香港人口数量不断增加，租金价格就不用担心。其次是利率，瑞银发现，本地楼市过去与利率有较高关联度；该行估计美联储将会逐步下调联邦利率２００点子，而香港银行最快在今年底至２０２５年初下调最优惠利率（Ｐ）。现时租金回报约为３．３％，按揭息率则为４．１厘；而租金回报问题过去导致香港居民置业意欲下降。
本港楼市 | 瑞银料香港最快年底减Ｐ，明年楼价走势平稳
基本上，差估署的楼价指数有滞后效应。换言之，以近月楼市表现可推断第三季指数将继续下滑。虽则说美国可能９月减息，但港银不大可能即时跟随减息，且利息只是其中一项左右经济发展的因素。更重要的是，外资何时会重临？中国经济何时会提速增长，让中国资产价格走出低谷，带动金融服务等核心产业的需求，让香港这个国际金融中心有作为？

 
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