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今日信报- 要闻- 摩通：楼市完全撤辣也难反弹 @ 2024-02-04T08: 返回 新闻热点
关键词：楼价 楼市
概念：香港楼价
听到近期发展局及房屋局对香港楼市 / 经济的掌控．．真心觉得人才凋零．．．
展望今年楼市，业界颇见纷歧。国际房地产顾问服务公司莱坊的董事王兆麒认为，高息环境及新楼货尾会继续困扰香港上半年的楼市表现，预计今年发展商减价幅度会比去年大，上半年楼价可能再跌３％至５％，下半年可能跌势趋平，即全年楼市或呈“Ｌ”型发展，全年表现介乎平稳至下跌５％。而高力香港研究部主管李婉茵亦有相若看法，她更预料，今年楼价会继续跌５％至１０％。
香港楼市在一手私宅供应创纪录高及高息环境下，楼价应声下跌，中原城市领先指数ＣＣＬ早前报１４６．５６点，按周跌０．１９％。相比之下，毗邻香港的台湾同样面对加息及通胀的困难下，然而楼价却是连升２１季度，即使台湾政府这两年来推出八波打压楼市措施，例如去年底通过的“囤房税”，房价仍站稳。去年台湾政府力推“新青年安心成家购屋优惠贷款精进方案”(新青安房贷)，从利率根源着手，首３年按揭利率直接下调至１．７７５厘，令新承造房贷金额创近两年新高。
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笔者认为，有三个原因使港府不得不减辣。第一，香港经济前景不乐观，好不容易捱过３年多疫情，可是通关复常速度缓慢，中小企业仍然经营艰难，而且６万多间中小型公司的百份百担保贷款计划，已经到期或即将陆续到期，需要供息及还本，因此必须制造更多楼宇买卖，让中小企业减轻负债比率，籍此舒缓财务压力；第二，国内房地产市场供应过剩，泡沫危机蔓延，民营内房公司负债过高，几乎连利息都还不起，一间接一间的排队倒闭潮，迫使内地当局需要出招救市，更要不断加大力度去救，现今的政策不是房住不炒，而是鼓励投资，买第二层楼、第三层楼等等。国内政策不是要推升楼价，而是要稳定楼市，保交楼和保就业。内地政府尚且要大力救市，香港为甚么不跟随？
经民联指出，特区政府自２０１０年起推出楼市“需求管理”措施，当时的背景是全球量化宽松，在长期超低利息环境下大量资金涌入资产市场，加上内在及外部需求增加，本港土地供应跟不上需求等原因，导致香港楼价持续飙升，并且衍生出大量炒卖活动，令楼市火上加油。特区政府透过加征税项令交易成本增加，打击短期炒卖活动，并且减少投资和外来需求，从而令楼市有所降温。这些压抑楼市的“辣招”在楼市过度炒卖的环境下是有必要的。然而，“辣招”已经实施了１３年，香港楼市与１３年前已经出现了天翻地覆的改变。当前楼市问题已经不是供应短缺、炒风炽热，而是需求萎缩，市场疲弱。“辣招”已经不合时宜，更令到信心脆弱的资产市场雪上加霜，冲击香港经济民生。
早年活跃于香港楼市的内地客，面对近年逆市都被出货。消息称，一组相关投资者于２０１６年起以逾１．８亿元购入何文田天铸４个单位，先后都沦为银主盘，今年２月至今已连售３伙，全数低于购入价，贬值幅度由约１９至３２．５％，涉及成交总额逾１．１３亿元。现时余下一伙待售，开价２,３８０万元，较买入价帐面低逾１０％。
２０２３年ＣＣＬ暂倒跌２．０３％，指数比今年４月１６８．４点高位累跌８．７９％，亦较２０２２年１２月１５６．３７点低位跌１．７８％。ＣＣＬ持续向下迫近第四季目标１４８点，现时只差５．５９点或３．６４％。１１月９日港铁东涌东站第一期项目未接任何标书，是２０１３年２月天水围天荣站发展项目后逾１０年来再度出现“零标书”港铁项目，对香港楼价的影响将会在１２月上旬公布的ＣＣＬ才开始陆续反映。
《搵银报》报导，高盛料港楼今年跌５％，明年回升。本港住宅楼价自２０２１年８月高位回落２３％，高盛认为，宏观经济环境较预期疲弱，而较预期为高的利率持续对楼价造成压力，相信楼价会持续回落，今年来已跌０．５％，而楼价回落的同时，楼市成交亦相对低，反映楼价下滑亦未能刺激市民的买楼意欲。该行称，考虑到楼市交投回落，住宅升级及投资需求疲弱，因此下调今年本港住宅楼价预测，由平稳降至跌５％，但因预计按息会于第二季起回落，因此调升２０２５年楼价预测，由平稳调高到升５％。
高盛及穆迪齐看淡本港楼价前景。该行指出宏观经济环境较预期弱，同时较高的利率持续对楼价带来压力，预料楼价将会持续回落。该行指出踏入２０２４年后楼价已回落０．５％，以及楼市交投低迷，反映楼价下滑未能刺激市民入市意欲。考虑到楼市交投回落、住宅升级及投资需求疲弱，因此将本港住宅楼价预测由平稳调低至跌５％。

 
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