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瑞银汪涛料人行年内再减息降准房地产政策有望加码 @ 2024-01-26T12:

内地房地产企业因为债务问题，整个板块面对融资困难，人民银行和国家金融监督管理总局昨联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，容许优质内房企业在今年底前向银行申请经营性物业贷款，用于偿还房地产开发企业、集团和子公司的存量房地产相关贷款和债券。

根据发布会上肖远企公布的银行房地产融资数据，截至目前，银行开发贷款和个人住房贷款的余额分别是１２．３万亿元和３８．３万亿元，２０２３年这一年就分别发放了开发贷款３万亿元，住房按揭贷款６．４万亿元。截至２０２３年底，银行购买房企债券余额为４２７５亿元，２０２３年比２０２２年增长了１５％。此外，银行在２０２３年还向房地产企业提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过１万亿元。

华福证券：当前地产板块已经过度反应了市场的悲观预期，国新办会议进一步落实中央经济工作会议工作部署，解除行业风险的同时，有望持续改善头部房企融资环境，进一步带动房地产市场整体企稳复苏。建议关注重点龙头房企：【保利发展、招商蛇口、滨江集团】；优质混合所有制企业：【万科Ａ、金地集团】；及优质园区类地方国企：【浦东金桥、张江高科】。

&ＥＭＳＰ;&ＥＭＳＰ;目前，多地已就房地产融资协调机制的落实开始采取积极行动。江西收到有关通知后，第一时间启动相关工作，着手开始建立省、市两级的房地产融资协调机制，进一步地细化明确城市融资协调机制的落实办法、实施细则。与此同时，还启动两个平台的搭建工作。一个是部门会商平台，由城市政府分管领导为召集人，住建、金融监管总局各派出机构、自然资源、税务等多部门联动参与。一个是政银企合作平台，推动房地产企业和金融机构精准对接、更好协作，满足房企合理融资需求。

今年１月，住房城乡建设部、金融监管总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。肖远企表示，近期做好房地产业金融服务的重点工作，第一就是要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公开、公正、公平的原则向本行政区域内的金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。

肖远企介绍，截至目前，开发贷款和个人住房贷款余额分别为１２．３万亿元和３８．３万亿元，２０２３年分别发放开发贷款３万亿元、住房按揭贷款６．４万亿元，两项加起来将近１０万亿元。截至去年末，银行购买房企债券余额４２７５亿元。２０２３年，银行向房地产企业提供并购贷款、存量展期贷款，两项总和超过１万亿元。在保交楼方面，截至２０２３年底，３５００亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已投放到项目，商业银行还提供了相应商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

人行和金融监管总局将指导商业银行，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

【财新网】当下疲弱的房地产市场再迎政策利好。１月２４日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办发布会上表示，这两天，人民银行、国家金融监管总局将联合发布文件，完善经营性物业贷款政策，支持优质房企盘活存量资源，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

在一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求方面，中国人民银行、国家金融监督管理总局出台新政策，１月２４日晚，两部门联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，２０２４年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

中指研究院研究副总监徐跃进也表示，新政落地后，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。他也提醒，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关融资，比如ＣＭＢＳ（商业房地产抵押贷款支持证券）、类ＲＥＩＴＳ（不动产投资信托基金）等。接下来，经营性物业贷款或更多地被用于置换存量债务。

【金融扶持房企，经营性物业贷款政策放宽】为稳健推动房地产市场发展，中国银行监管机构出台新通知，放宽经营性物业贷款管控，扩大贷款用途范围，增强房企融资渠道，同时强化风险管理，以期推动房地产市场回归稳定发展轨道。

易居研究院研究总监严跃进表示，从房地产领域看，《通知》至少涉及四个领域，包括经营性物业贷款(如商业广场、写字楼、酒店、工业厂房等)、存量资产盘活、贷款资金的投放用途、房企流动性改善的内容。这意味着金融支持房地产的力度加大，且更加全面。

在大陆房企股价不断下滑之际，大陆央行人民银行等部门２４日发出通知，要求做好经营性物业贷款管理，一视同仁满足房企合理融资需求。该贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的７０％。

小编点评：面对房地产市场的起伏不定，金融监管部门的这一系列举措无疑是稳定市场信心、提振行业发展的积极信号。通过城市房地产融资协调机制，将能更精准地为各类房地产项目输送融资支持，避免"一刀切"式的信贷政策，使得支持更贴合实际需要。新出台的经营性物业贷款管理通知则进一步明确了金融机构对房地产行业的支持方式，既能缓解部分房企的资金压力，又能在一定程度上控制贷款风险。同时，个人住房贷款的政策优化，更是体现了监管层对市民住房需求的关心，以及对市场平稳健康发展的期望。

杜昊旻介绍，信贷层面，截至去年三季度，房地产开发贷余额１３．１７万亿元，同比增加４％，占金融机构各项贷款余额５．６１％，较２２年末下滑０．２９个百分点；债券融资层面，２０２３年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约２００亿元，龙湖集团、新城控股、美的集团、碧桂园等民营房企获增信发债规模在１５亿元以上；股权融资方面，截至２０２４年１月，已有招商蛇口、华发股份、陆家嘴、福星股份４家上市房企在Ａ股完成股权融资，合计募资３０１亿元，另有５家房企股权融资方案已获证监会批复。

中央层面，２０２３年房企融资政策整体基调以落实“金融１６条”为主，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，凸显对民营房企融资的支持。２０２２年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融１６条”等政策先后出台。２０２３年７月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融１６条”中两项有适用期限的政策统一延长至２０２４年１２月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。１０月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。１１月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。有市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。随后，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求。

他表示，这些政策措施对于做好房地产金融服务，稳住房地产市场合理融资需求，促进房地产平稳健康发展，已经并且正在发挥积极作用。他补充说，今年１月，住房城乡建设部、金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。

【房地产融资新政解读：定制化支持助力行业稳健前行】近期，国家金融监督管理总局发布了支持房地产项目合理融资的新政策。该政策强调因城施策，要求各地建立协调机制，促进政策工具箱的准确应用。金融机构需要评估指定项目，确保贷款支持合理性。此外，新通知允许经营性物业贷款用于偿还房企存量贷款和公开市场债券，体现出对房地产市场细致的关照和对风险控制的考量。

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