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【楼市去马】楼市冬日回暖明年冀入佳景 @ 2023-11-30T00: 返回 新闻热点
关键词：楼市
概念：明年楼市
本港楼市跌势未止，政府１０月在《施政报告》宣布多种楼市税项“减辣”，楼价没明显反弹，成交量则有望增加。花旗集团中国香港地产业研究主管杨海全接受本报专访时称，相信成交量已经见底，“减辣”后一二手住宅成交应可回升到每月３３００至３５００宗，但相比以往牛市时每月５０００宗，仍有距离。他认为后市不会因为“减辣”而转向，可能要到２０２５年楼价才触底。
政府落实“减辣”措施，楼市亦受到带动，发展商推盘步伐亦加快，保利置业表示，最影响楼市的息口因素，有望短期可见顶，加上政府“减辣”，对楼市亦有正面帮助，惟现时整体经济及环球因素较复杂，楼市正值缓冲期，相信待经济逐步复苏后，楼市随之亦会逐渐回复，料明年楼市将平稳向上。
楼价跌势加快，１０月私楼楼价指数报３２１．４点，按月跌幅扩大至２．１６％，连挫６个月，全年楼价倒跌３．９％，亦跌至近６年半新低。 根据差估署公布的私人住宅楼价指数，今年１０月份报３２１．４点，相较９月份的３２８．５点，按月下跌２．１６％，属于连续６个月下跌，累积跌幅达９．３％，近３个月更是每个月维持２％以上跌幅。 今年楼价由首４个月录得５．８％升幅，至今已经转升为跌，至今首１０个月楼价跌幅扩大至约３．９％。最新楼价指数３２１．４点，相较２０２１年９月历史高位３９８．１点，累积下跌１９．３％，楼价重回２０１７年３月、近６年半新低。 若果按照实用面积划分不同单位，全线５类单位楼价全线报跌，其中以实用面积介乎７５３至１,０７５平方尺的Ｃ类中型单位跌幅最大，按月跌２．３％，拖累楼价跌势，连跌６个月累积跌７．３％，而实用面积逾１,７２２平方尺的豪宅跌幅相对较细，按月下跌１．１４％。 中原地产亚太区副住宅兼住宅部总裁陈永杰表示，１０月份差估署楼价指数尚未反映施政报告为楼市减辣，减辣后一手楼仍要低开，二手盘超低价才有承接，加上目前利率高企，经济疲弱，估计下月指数将继续下跌。如楼价下跌３成，银主盘将会
利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，８至１０月连续３个月楼价均挫逾２％，跌势明显转急，楼市辣招应当再作检讨，以防楼价崩溃令市场气氛恶化及拖累整体经济，而减辣效应对楼价支持只属昙花一现的作用，料１１月有关指数跌幅只能略为收窄，但料仍跌约１．８％，在新盘存量较多下，估计发展商将续采“先求量后求价”的开盘策略，二手业主继续捱打，且以低价卖楼，估计本季楼价跌幅料达５％，全年楼价料挫７％，将较２０２１年９月的历史高位累挫近２２％，即当年若以八成按揭入市的业主有可能堕入负资产行列。他又称，港府如不尽快检讨及再修订撤辣方案，恐楼价跌势将延长至明年首季，为防楼价急跌带来更多负资产，当局应慎重考虑提早在明年预算案再减辣，以挽回市民入市信心。
笔者相当明白，政府向来在有关楼市“辣招”的议题上，不肯大刀阔斧地撤销或进行调整，个中原因是担心一旦“全撤”，本港楼价或会因而飙升。不过，早前曾有外资大行发表最新报告，指出在过去两年全球通胀及利率上升下，香港楼价同步已回落，并已跌出“泡沫”的分类，再观察近期“减辣”后楼价的低迷表现，忧虑诃整辣招会刺激楼价大幅向上未免太杞人忧天。
后市方面，她看好本港楼市，认为早前施政报告减辣措施见效，形容目前市场上存在一班想入市的人。又指当年推出楼市辣招目的是为了压抑楼市急升，不过目前楼价已经回落逾一成，认为楼市表现相对平稳，建议政府应将全面撤辣。
差饷物业估价署公布，上月私人住宅售价指数按月跌２．２％，连跌６个月，售价指数创逾６年半新低。今年首１０个月累计跌约４％。有分析指，政府为楼市减辣对成交量有一定刺激，但对楼价帮助不大，预料今年全年楼价跌约７％，忧虑有更多物业陷入负资产边缘。
楼市持续疲弱 莱坊∶政府减辣亦不可能扭转楼价跌势
议员管浩呜批楼市辣招减辣力度只是“半桶水”，更形容政府当初设辣招为希望使用“类固醇”控制重症病情（楼市升幅），然而事愿愿遗自２００９年起开始实施逆周期措施及楼市辣招至今，本港楼价１４年来已累计升幅１１２％，但到目前病入膏肓，政府却将“重症当感冒医”，随便开退烧感冒药就算，又指政府一直强调楼市需求管理措施为“非常时期的非常措施”，事实上目前很多大型屋苑的价格已从高位下滑超过２５％，现时总体宏观市况和楼市的活跃程度都不可与推出辣招时同日而语，直言楼市辣招已变得不合时宜。
对于近前市场新盘减价促销情况，他指出，都要视乎项目所在地区，以及自身规模大小，想加快销情便调节价格，认为供应较小的市区盘减价机会相对较小。随着政府减辣，息口将见顶，预期楼价有机会于明年回升。
莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，特区政府上月虽已减辣，但银行息口高企、购买力不足，以及新盘囤积大量货尾等因素，令楼价继续向下，市场对前景欠缺信心，住宅楼价至明年上半年仍有机会继续调整，他预计今年全年楼价下滑约５％至６％，明年上半年仍有机会再下跌３％至５％。
陈海潮表示, 楼价与历史高位比较已经累计下跌百分之１９．２７, 达到当年承造八成楼按负资产的警戒线, 估计施政报告减辣效应只属短暂, 发展商低价开盘令二手业主叫价持续受压, 估计十一月楼价跌幅只能略为收窄, 但仍然会达到百分之１．８, 至于下月楼价或将再跌百分之１至１．５, 第四季楼价跌幅料达到半成, 全年计楼价料跌百分之７, 届时指数将较历史高位累挫近两成二, 即当年若以八成按揭入市的业主, 亦都将堕入负资产行列, 政府如不尽快检讨及再修订撤辣方案, 恐楼价跌势将延长至明年首季, 为防楼价急跌带来更多负资产, 当局应慎重考虑提早在明年预算案前便要再调整辣招内容, 以挽回市民入市信心．
惹人忧虑的是，虽然最新一份施政报告为楼市“减辣”，花旗集团中国香港地产业研究主管杨海全向媒体表示，利率高企导致“减辣”效用被打折扣，预计要到２０２５年楼价才触底。

 
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