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余伟文：借款人还款能力仍强不担心受较高利率影响- RTHK @ 2023-02-03T04: 返回 新闻热点
关键词：负资产 按揭
概念：去年楼市 , 负资产按揭宗数
本港楼价去年狂泻一成半拖累负资产个案涌现，香港金融管理局公布，去年１２月底负资产住宅按揭贷款宗数为１２,１６４宗，不仅较９月底的５３３宗大增近２２倍，更创２００５年３月底（１４,０４０宗）后新高！涉及金额亦激增至６６２．５２亿元，占未偿还贷款总额３．６６％，比例乃２００８年１２月之后新高。即使近期楼市有回暖迹象，市场人士仍不敢贸然排除港楼续跌和负资产再增的风险，尤其是若港府仍不愿“撤辣”。
根据金管局资料，香港负资产问题最严重的时期是“沙士”(ＳＡＲＳ音译，中国称非典型肺炎，简称非典)尾声时的２００３年６月，当时有超过１０．５万宗负资产按揭，占所有按揭的２２％，涉及金额达１６５０亿元，按揭金额与抵押的比例为１２８％，估计这些贷款的无抵押部分约值３６０亿。受影响的屋苑，楼价在十多年后仍未回复高峰价，而负资产宗数在２０１６年第四季才跌至零水平，近年保持在数百宗的水平。
正因如此，最新出现的逾１．２万宗负资产个案，相信绝大部分来自按揭比率较高的中低价物业。尤其是２０１９年１０月，时任特首林郑月娥在《施政报告》宣布放宽按揭保险计划门槛，让８００万元以下和１０００万元以下物业分别可借取九成和八成按揭，该措施被市场称为“林郑ＰＬＡＮ”。当时本港楼市仍处高位，特首此举原意为协助市民上车，惟“借到尽”总会有风险。
新启德的楼市向来是我最不看好的地区之一，供应量多之余，供满楼比率亦相当低，区内已有多个屋苑入伙满３年ＳＳＤ（额外印花税）期，意味只要有持货能力弱的买家劈价，对区内楼价的影响可以好大。犹记得时任特首林郑月娥２０１９年在《施政报告》宣布放宽按揭保险计划门槛，让８００万元以下和１０００万元以下物业分别可借取九成和八成按揭（市场称为“林郑ＰＬＡＮ”），在新启德区内售价８００万、甚至１０００万以下的新盘多数是一房、甚或开放式细单位，这些纳米盘承接力低，以去年楼市的表现，跌价一成不足为奇，这班业主可能已经成为负资产一族。
【信报财经新闻】本港负资产按揭个案急增至逾１．２万宗，金管局总裁余伟文表示，去年楼价跌逾１５％，承做九成或按证保险计划的按揭，一定会出现负资产，故比较重要是看供款人是否可继续供楼，以这个指标暂时觉得风险可控。
谈及楼价在去年下跌逾１５％，导致年底时本港负资产宗数按季大跌近２２倍至逾１．２万宗时，余伟文指出不排除有关数字仍会增加，这将取决于未来楼价走势。但他强调跌入负资产的个案，主要个别高成数按揭个案，如银行职员的按揭贷款个案，但强调整体拖欠比率仍属低企，不认为加息会对银行资产质素带来压力。
季末负资产住宅按揭贷款宗数突破万宗水平，录得１２,１６４
对于负资产按揭宗数急增，录逾１．２万宗，按季增加近２２倍，吴启民认为“只要供到楼就唔影响”，目前经济好转，市民手搵工变得容易，加上住屋是基本需求，料负资产对楼市影响不大，供不应求仍会持续。他指，目前影响买家入市意欲最主要是息口因素，但他认为，即时美国决定加息，香港亦未必会跟随。
截至去年第４季止，负资产住宅按揭贷款宗数逾１．２万宗，按季飙２１倍，涉资逾６６０亿元，这些个案涉及银行职员住屋按揭贷款，以及按揭保险计划下的贷款，这些贷款的按揭成数一般较高。
２０２２年四季度，香港负资产突破１．２万宗，比起２００８年金融海啸高峰约１．１万宗还要多。负资产占未偿还贷款总额的百分比也从２０２１年同期的低于０．０５％上升至３．６６％。负资产住宅按揭贷款中，无抵押部分的金额由２０２１年同期的４００万元增加至２５．１７亿元。
王美凤指，即使在账面上计算的负资产数字显着上升，但从拖欠比率极低（并无录得任何拖欠３个月以上的负资产按揭纪录）、失业率跌至甚低水平、供款负担比率（估算平均４５％以下水平）及平均按揭成数（约５７％）仍低的情况下，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低；加上今年通关复常及逐步解除防疫措施等利好因素带动楼市回暖，买家入市步伐加快，楼价已止跌回稳并开始出现反弹迹象，首季新盘陆续推出将进一步巩固买家信心，料楼价于今年首季将重拾升轨，未来负资产数字将掉头回落。
金融管理局数据显示，去年底负资产逾１．２万宗，吴启民认为，负资产数目比率仍然很低，只要经济好转，楼价上升，负资产数目便会随即减少。他又指，政府多方面增加公屋供应，不会对私楼市场构成压力，他期望新一份《财政预算案》可将窒碍换楼的辣招减辣。

 
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