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余伟文：借款人还款能力仍强 不担心受较高利率影响 @ 2023-02-02T12: 返回 新闻热点
关键词：负资产 按揭
概念：香港负资产按揭
金管局今日(３１日)公布负资产住宅按揭最新调查结果，负资产住宅按揭在２０２２年第四季末再升至１２,１６４宗，较２０２２年第三季末５３３宗增加近２２倍，创自２００５年第一季后十八年新高水平，涉及金额亦由３０．０６亿元按季增加２１倍至６６２．５２亿，创自２００３年第四季后十九年新高水平。 中原按揭董事总经理王美凤表示，由于去年楼价跌幅约达１５％，无可避免令较新造的高成数按揭尤其九成按揭用家列入负资产行列，而由于放宽按保帮助用家上车亦令高成数按保占按揭宗数比例升至约三成，故此在账面上计算的负资产个案便明显增加。而２０２２年第四季负资产宗数较第三季大幅上升，原因是去年截至第三季楼价下跌约８％至９％，平均未跌穿一成界线，然而于第四季楼价进一步下跌达７％，故此在数字上计算第四季负资产数字显着上升。 王美凤指出，即使在账面上计算的负资产数字显着上升，但从拖欠比率极低、失业率跌至甚低水平、供款负担比率及平均按揭成数仍低的情况下，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低；加上今年通关复常及逐步解除防疫措施等利好因素带动楼市回暖，买家入市步伐加快，楼价已止跌回稳并开始出现反弹迹象，首季新盘陆续推出
负资产宗数急升，因去年楼价大跌，首３季累计下跌８．５％，但到了第４季跌势加剧加快，再跌７．７％所致。加上当局在２０１９年放宽按保门槛，将９成按揭楼价上限由４００万元放宽至８００万元，去年更进一步放宽至１,０００万元，而银行一般向员工提供高达１０成按揭贷款作为员工福利，帮助首期不足人士上车。可是在楼市大跌时，这是好心做坏事，令那些透过高成数按揭上车并且在去年上会的业主，顿成负资产一族。
反观今时今日，本港最新失业率徘徊３．５％，接近全民就业，劳工市场最大挑战是“请人难”，“打工仔恶过老板”，大部分人饭碗无忧。尽管笔者去年在〈香港加薪危机〉一文指出，目前就业市道炽热颇大程度与移民潮有关（数以十万劳动人口流失），长远对本港经济未必是好事；但至少在短期而言，供楼人士即使沦为负资产一族，只要继续有工做、有粮出，尚可维持每月供楼，避免断供及被收楼。据金管局统计，截至去年底，按揭贷款拖欠比率仅０．０６％，拖欠３个月以上的负资产住宅按揭贷款个案为零。
对于负资产按揭宗数急增，录逾１．２万宗，按季增加近２２倍，吴启民认为“只要供到楼就唔影响”，目前经济好转，市民手搵工变得容易，加上住屋是基本需求，料负资产对楼市影响不大，供不应求仍会持续。他指，目前影响买家入市意欲最主要是息口因素，但他认为，即时美国决定加息，香港亦未必会跟随。
王美凤指，即使在账面上计算的负资产数字显着上升，但从拖欠比率极低（并无录得任何拖欠３个月以上的负资产按揭纪录）、失业率跌至甚低水平、供款负担比率（估算平均４５％以下水平）及平均按揭成数（约５７％）仍低的情况下，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低；加上今年通关复常及逐步解除防疫措施等利好因素带动楼市回暖，买家入市步伐加快，楼价已止跌回稳并开始出现反弹迹象，首季新盘陆续推出将进一步巩固买家信心，料楼价于今年首季将重拾升轨，未来负资产数字将掉头回落。
２００３年，香港楼市曾经因为ＳＡＲＳ疫情的爆发而出现暴跌，当年香港总体楼价指数较之前高峰值下跌了七成，也就是说，高峰状态下一套千万港元价值的房产，在２００３年疫情之后的低谷时只能卖到３００万。这一年香港涌现出了超逾３０万的负资产个案，也就是购房人士把手中的房产卖掉所得款项不足以还清银行按揭欠款，不仅自己首付血本无归，而且还欠银行一屁股债。楼市大跌令３０多万负资产人士苦不堪言，但同时也给很多人创造了上车的机会，回想当年，那些趁楼市大跌购入房产的人士如今都喜不自禁，而那些在楼市大跌出货的市民则捶胸顿足，如今都后悔不迭。
行政总裁卢韦柏则指，本港楼价过去半年显着调整，但相信大众市场需求仍然存在，预计未来会平稳发展，仍有小幅上升空间，对后市审慎乐观。他说，近年在香港置业的首期要求持续减少，但按揭需要经过压力测试，相信加息不会令负资产个案大幅增加。
２０２２年四季度，香港负资产突破１．２万宗，比起２００８年金融海啸高峰约１．１万宗还要多。负资产占未偿还贷款总额的百分比也从２０２１年同期的低于０．０５％上升至３．６６％。负资产住宅按揭贷款中，无抵押部分的金额由２０２１年同期的４００万元增加至２５．１７亿元。
ＢＵＹＨＯＵＳＥ．ＣＯＭ．ＨＫ总监，为畅销书《楼换楼》及《收息论》作者，以崭新及实战角度，透过楼市及收息工具相互配合，达至财富增值目标。由其主理的ＢＵＹＨＯＵＳＥ．ＣＯＭ．ＨＫ为香港楼市提供买卖、按揭资讯，每日浏览量过万人次，现专注于出版书籍并教授“收息投资课程”及“买楼教学课程”。相关问题可电邮至[ＥＭＡＩＬ&#１６０;ＰＲＯＴＥＣＴＥＤ]，主旨列明“谂ＳＩＲ楼换楼”。
“负资产”通常在物业价格大幅下跌后发生，当物业最新估价跌穿尚欠银行的贷款金额，就会出现“负资产”，业主就会是“负资产人士”了。换句话说，如果业主本身是利用高成数按揭／高杠杆借贷，在楼市急速下滑期间，就会较容易沦为“负资产人士”了。今文我们就探讨一下负资产有咩影响，以及如何可以避免。

 
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