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负资产宗数突爆升近22倍冲破1.2万宗业界拆解原因 @ 2023-02-02T08: 返回 新闻热点
关键词：负资产 按揭
概念：香港楼市 , 万宗负资产按揭
本港楼价去年狂泻一成半拖累负资产个案涌现，香港金融管理局公布，去年１２月底负资产住宅按揭贷款宗数为１２,１６４宗，不仅较９月底的５３３宗大增近２２倍，更创２００５年３月底（１４,０４０宗）后新高！涉及金额亦激增至６６２．５２亿元，占未偿还贷款总额３．６６％，比例乃２００８年１２月之后新高。即使近期楼市有回暖迹象，市场人士仍不敢贸然排除港楼续跌和负资产再增的风险，尤其是若港府仍不愿“撤辣”。
楼价急跌，令上季住宅负资产按揭宗数急增至逾１．２万宗，短短３个月便急升近２２倍，升幅相当骇人，而且更创下近１８年新高，但距离２００３年沙士时逾１０万宗仍相距甚远。尽管金管局强调银行按揭业风险可控，业界亦认为负资产飙升仅属短暂现象，当局不能掉以轻心，须密切注视负资产数字，勿让情况恶化。
正因如此，最新出现的逾１．２万宗负资产个案，相信绝大部分来自按揭比率较高的中低价物业。尤其是２０１９年１０月，时任特首林郑月娥在《施政报告》宣布放宽按揭保险计划门槛，让８００万元以下和１０００万元以下物业分别可借取九成和八成按揭，该措施被市场称为“林郑ＰＬＡＮ”。当时本港楼市仍处高位，特首此举原意为协助市民上车，惟“借到尽”总会有风险。
对于负资产按揭宗数急增，录逾１．２万宗，按季增加近２２倍，吴启民认为“只要供到楼就唔影响”，目前经济好转，市民手搵工变得容易，加上住屋是基本需求，料负资产对楼市影响不大，供不应求仍会持续。他指，目前影响买家入市意欲最主要是息口因素，但他认为，即时美国决定加息，香港亦未必会跟随。
截至去年第４季止，负资产住宅按揭贷款宗数逾１．２万宗，按季飙２１倍，涉资逾６６０亿元，这些个案涉及银行职员住屋按揭贷款，以及按揭保险计划下的贷款，这些贷款的按揭成数一般较高。
王美凤指，即使在账面上计算的负资产数字显着上升，但从拖欠比率极低（并无录得任何拖欠３个月以上的负资产按揭纪录）、失业率跌至甚低水平、供款负担比率（估算平均４５％以下水平）及平均按揭成数（约５７％）仍低的情况下，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低；加上今年通关复常及逐步解除防疫措施等利好因素带动楼市回暖，买家入市步伐加快，楼价已止跌回稳并开始出现反弹迹象，首季新盘陆续推出将进一步巩固买家信心，料楼价于今年首季将重拾升轨，未来负资产数字将掉头回落。
根据金管局资料，香港负资产问题最严重的时期是“沙士”(ＳＡＲＳ音译，中国称非典型肺炎，简称非典)尾声时的２００３年６月，当时有超过１０．５万宗负资产按揭，占所有按揭的２２％，涉及金额达１６５０亿元，按揭金额与抵押的比例为１２８％，估计这些贷款的无抵押部分约值３６０亿。受影响的屋苑，楼价在十多年后仍未回复高峰价，而负资产宗数在２０１６年第四季才跌至零水平，近年保持在数百宗的水平。
金融管理局数据显示，去年底负资产逾１．２万宗，吴启民认为，负资产数目比率仍然很低，只要经济好转，楼价上升，负资产数目便会随即减少。他又指，政府多方面增加公屋供应，不会对私楼市场构成压力，他期望新一份《财政预算案》可将窒碍换楼的辣招减辣。
“负资产”通常在物业价格大幅下跌后发生，当物业最新估价跌穿尚欠银行的贷款金额，就会出现“负资产”，业主就会是“负资产人士”了。换句话说，如果业主本身是利用高成数按揭／高杠杆借贷，在楼市急速下滑期间，就会较容易沦为“负资产人士”了。今文我们就探讨一下负资产有咩影响，以及如何可以避免。

 
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