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中原地产:深圳写字楼供应井喷,商务公寓类产品占八成 @ 2013-10-17T00: 返回 新闻热点
关键词：世邦魏理仕 写字楼 租金
概念：世邦魏理仕报告 , ２０１３年第三季度深圳
据世邦魏理仕的研究报告指，本港写字楼租务需求持续放缓三个季度，且开始由核心区扩至港岛非核心区，甚至九龙区。港岛区上季平均空置率按季微升０．４％至４．３％，其中中区达５．２％，金钟更按季升１．３％至６．２％，上环约４．３％。上述三区租金无论按季或按年都呈跌势，按年跌幅分别是３．４％、４％及４．９％不等。港岛非核心区及九龙区写字楼按季租金升幅亦放缓，如尖沙嘴及九龙东的商厦租金，按季分别跌１．６％及１０．７％。
相对平稳的市场需求推动全国平均租金水平在第三季度录得微幅上涨，环比增长０．２％。各区域市场表现方面，华南市场租赁需求有所增长，市场平均租金继续上涨超过１％。受今年三月起商事登记制度改革简化企业注册手续及前海特区税收优惠两项政策利好推动，深圳写字楼市场表现积极，来自现代服务、金融及物流企业的租赁需求尤其活跃，第三季度净吸纳量创２０１２年三季度以来新高。本季度深圳优质写字楼平均租金以１．９％的环比涨幅领跑全国主要一二线城市。华东市场需求相对稳定，外资企业对扩租保持谨慎态度，租金整体水平亦小幅上涨。华西及华中市场需求稳步增长，并以内资企业需求为主。其中成都市场受租户搬迁及升级需求的影响，净吸纳量稳步上升，另一方面，受空置率持续高企以及集中新增供应的影响，部分业主继续降租或延长免租期以快速去化存量，因此本季度整体租金继续走低。华北市场除沈阳受未来供应压力影响，本季度录得租金小幅下跌外，其余各城市租金走势基本平稳。
本季度核心区域优质写字楼需求仍然旺盛，推动租金微涨。土地交易市场活跃，蓝孔雀、华家池等市中心地块纷纷落定，连同运河商务区等新兴区域在将来可能新增逾１００万平方米写字楼供应，届时将给钱江新城带来更大的去化压力。
&ＥＭＳＰ;&ＥＭＳＰ;２００８年至２０１２年期间，深圳优质写字楼市场(甲级写字楼和乙级写字楼市场)供求基本平衡，整体空置率均保持在１０％以下，且租金均呈稳步增长的态势。未来３年，随着福田中心区、后海规划的总部大厦的陆续交付使用，短期内供应高峰将会造成深圳写字楼市场空置率的上升，租金上涨空间也将面临一定的阻力。根据世邦魏理仕２０１３年４月发布的《中国办公楼实情调查》报告，在短期到中期内，一线城市仍将是写字楼投资最具吸引力的市场。长远来看，前海是深圳经济的一个新的增长点，其发展会带动深圳整个城市经济的发展，由此而带来的办公需求，对写字楼市场来说是一个利好消息。但短期内，因前海自身有严格的产业准入，预计不会对现有的写字楼市场产生太多影响。
在租金方面，本季度表现平稳，平均报价为每月每平方米２５０．８元人民币，比上季度微增０．３％，为去年三季度租金下调以来首次出现企稳。但实际上，许多写字楼业主的弹性在增强，并正在根据空置率和未来供应的变化，迅速调整租赁优惠条款和成交租金。
据世邦魏理仕的观察研究，上海自贸区的设立短期内对区内及周边板块各种类型的物业已经形成或大或小的积极影响。写字楼市场呈现供不应求，租金售价齐涨之势。世邦魏理仕研究部数据显示，今年七、八月份区内写字楼平均租金报价为每天每平方米２．１元，九月以后区内写字楼租金开始上涨，在自贸区挂牌日（９月２９日）附近和国庆节后出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金已升至每天每平方米４．２元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过２００％。园区内目前最贵的写字楼 - 汤臣国际贸易大厦的报价从原来的每天每平方米３．０元上涨至九月底的每天每平方米４．５元，国庆长假后报价又调整至每天每平方米７．０元。
１１日，商业地产服务公司世邦魏理仕发布《２０１３年第二季度中国房产地产市场回顾与展望》;报告显示，二季度全国优质写字楼新增供应总量达１６３万平方米，创历史新高，其中近８成新增面积来自二线城市。
世邦魏理仕董事总经理黄蔚预计，下半年北京写字楼市场难以出现租金大幅下滑，租金整体仍将在高位运行。
此前，上海的写字楼租金刚刚经历了３年来的首次下降。戴德梁行华东区研究部数据显示，２０１３年二季度甲级写字楼平均日租金为８．６８元/平方米，同比降幅２．０６％，是自２０１０年三季度以来的首次下降；国际超甲级标准写字楼的日租金水平保持稳定，同比上浮１．３％，达到１２．５９元/平方米。由于后续供应源源不断，上海写字楼租金趋势并不为外界看好。
看未来的供应，望京租金还是往上走，因为它供需的问题，大家比较清楚。望京商务区是以外资企业为主的，也代表它租金的敏感度会比较高，未来有不同的写字楼。

 
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