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从政府来养老再到自己来养老以房养老卖的什么药 @ 2013-09-17T13: 返回 新闻热点
关键词：以房养老
概念：发展养老服务业意见
当国务院下定决心拟在中国推行“以房养老”之际，一个绕不过去的现实问题摆在眼前，国内尚无顺利推行的先例。前几年，“以房养老”曾由南京、上海等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但业务均因效果不理想而停滞。
“以房养老”试点方案有望于明年一季度推出的消息，让有关“以房养老”的调侃成了这个周末的热门话题，其中，种种对“以房养老”的误解和抵触，实质上都指向人们对未来老有所养的严重焦虑。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达９０％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到１０％。
从产业前景看,虽然我国有“养儿防老”传统,但计划生育政策已经执行多年,很多独生子女的父母已经进入退休年龄,一对夫妻抚养四个老人的情况已经成为很多家庭的现实困难。而“以房养老”的目的,就是为了满足那些“养儿不能防老”的老年人的需求,如果以“养儿防老”来否定“以房养老”,岂不是因果不分、本末倒置?
“‘以房养老’在１０年前就被提出过，不过一直难以推进。”夏丹指出，“以房养老”难以推进主要囿于四方面的原因：第一，公众对“以房养老”的认识不足，导致疑虑较多；第二，公众对房价看涨预期明显，而“以房养老”属于反向抵押，住房溢价会归银行或保险公司所有，减少公众收益；第三，我国目前住房只有７０年有限产权，住房反向抵押后会面临产权到期的问题；第四，目前我国房产资产评估尚不完善，对于住房反向抵押的估值水平还不能满足现实的要求。
&#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步明确将鼓励推广以房养老。业内人士认为，对于现有的养老模式，以房养老是一种有益的补充；但能否为社会普遍接受，还面临亲情、传统和市场的检验。
上世纪８０年代，以房养老在不少地方有小范围试行。２００７年以来，北京、上海都有具体的尝试。但由于中国房地产市场充满变数、大部分老年人尚难接受以房养老等观念原因，这项业务没有推广开来。
平心而论，“以房养老”的概念并不稀奇，在不少国家也有实践；从技术角度来说，操作起来并不难，但是，众所周知，在中国买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都“神圣不可侵犯”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有７０年，也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，又如何推广住房反向抵押养老，进行所谓的“以房养老”？之前在北京、上海试点的“以房养老”均以失败告终，正因如此，某股份制银行负责人曾对媒体发出质疑，“现有房屋产权７０年，产权到期后如何处置？这依然存在政策盲点！”
国务院正式提出“以房养老”的具体模式。消息一经公布，外地已有金融机构率先展开了以房养老“倒按揭”的业务。记者走访发现，虽然北京市场还未出现相关业务，但有与之相似的房屋抵押贷款。而受产权期限、抵押期长短、房产市价估值等影响，银行对老年人房屋抵押贷款设置了“门槛”。
笔者了解到,银监会在调研“以房养老”的时候就提出,除了７０年产权,房价的不稳定性会制约“以房养老”的推广,银行一旦接手“以房养老”业务,房价未来上涨还好,下跌的话就会给银行带来很大损失。那么,银行没有合理的利润空间,自然就不情愿也无法大力推广并开展此项业务。因此,如何让房地产市场平静下来将是关键。
我国已进入老龄化社会，且老龄化程度快速提高，尤以上海、北京、天津老龄化程度最高。为拓宽养老金来源渠道，一些企业家率先向政府提出了“以房养老”模式的建议。２００３年，时任中房集团总裁的孟晓苏提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议，得到了国务院的批示。同年８月，保监会向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有重要意义，但也指出，如果开展试点，要特别注意，以房养老在风险控制和政策层面还面临很大问题。
中国独特的国情，决定了“以房养老”等新养老模式的探索，必须立足国情，同时借鉴他国。东方传统浸润下的国人，更钟情于居家养老和社区养老、全托式养老相结合的方式，所以改善“亲情养老”环境，仍需置于政策鼓励的首要位置。在此基础上，也不妨大胆“拿来”。比如，英美加等发达国家的“以房养老”服务运作相对成熟，成为老年人养老的重要选择之一。而其前提则是：其一，完善的金融贷款、担保机构、资产评估服务，减少双方风险和交易成本；其二，相对理性与健康的房价，从而确保对房产市场价值较为稳定的预期，而这对漫长的“反向抵押养老”过程至关重要。其三，明晰的房屋产权，让商家无“７０年产权令房产折旧贬值”之虞……比照这些方面，我们还有太多短板，难怪以房养老“水土不服”。补齐短板，功夫在“养老”之外。
事实上，以房养老的概念源于国外。在美国、新加坡、加拿大等国目前都有着不同形式的以房养老。而国内北京、上海、广州等地也都曾先后鼓励、试行过以房养老。
本报讯(记者 黄艳丽)“以房养老”再次引发社会广泛关注和热议。其实，在《意见》发布前，“以房养老”就已在国内多地自发兴起尝试。包括长春市在内，早已有个别金融机构试水相关业务。将房子抵押给银行，然后从银行按月领取养老金，对于这样的养老方式，您怎么看？以往“以房养老”在各地展开的尝试效果又如何？“以房养老”是否是养老金来源的唯一途径？昨日，记者对此进行了一番调查采访。
在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式，但在国内，这种做法却还处于刚刚起步的阶段。在笔者看来，“以房养老”要想本土化，“中国式以房养老”要想取得成功，仅靠国家有关部门出台《意见》的推动还远远不够，就目前的现状来看，至少需要迈过以下三道门槛。
而中国将以何种方式实现“以房养老”，则在前天出台的《意见》中才得以明确。《意见》指出：以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，这种方式又称为
“以房养老”模式有利于减轻政府、社会、老人及其子女的养老负担，还能有效盘活房屋资源，可谓“一举多得”。但从过去部分地方试点的效果来看，与事先的设想有一定距离。一是很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”。这既是因为传统的养老观念一时难以转变，也是因为过去个别金融机构设计的“以房养老”模式欠合理，不能打消老人们的顾虑。比如，某银行推出的“以房养老”业务，贷款期限只有１０年，可老人一般不止活１０年，那１０年以后怎么办，对这样的问题老人有忧虑在情理之中。
这是国务院首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，试点方案有望明年一季度拿出。预料各地亦将出台相关政策推进“以房养老”试点。

 
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