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楼市政策敏感期 保障合理需求实现房价软着陆 @ 2012-05-22T15: 返回 新闻热点
关键词：楼市 调控 房价
概念：２０１２年３月 , 稳增长不等于放松楼市调控
由于中国经济增长的乐观前景和快速的城市化进程，中国楼市不可能会像历史上其他发达国家那样，出现房价泡沫破裂后长期持续下跌的情形。因此，房价下跌的合理区间自始至终处于多方利益重复博弈中。地方政府在不违背当前中央宏观调控政策的前提下，近期可能会采用一些擦边球的方式来刺激房地产市场。从政策角度而言，房价进一步大幅下跌的可能性已经微乎其微。
随着这一轮楼市调控的持续发力，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已初见成效，房价出现区域性下跌，楼市调控进入最敏感、最关键的“攻坚阶段”。而要让房价进一步下跌，土地价格无疑是最大的“拦路虎”，地价不降，房价怎降？地价不降房价大降不现实，也没有多少降价空间。因此，地价“合理回归”是房价“合理回归”的真正前提。但如今，地价不仅没有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上调低价，使普通百姓买房负担更加沉重，这显然不利于房价的“合理回归”，有悖于楼市调控的初衷和本意。
现行调控政策是否会转向？要取决于房价是否回到了合理价位。温家宝总理多次表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”２０１１年１月发布的“新国八条”给出的依据，一是“各地的经济发展目标”，二是“居民住房支付能力”。虽然２０１２年一季报的１３６家上市房企合计负债１４２８８．６亿元，再创新高，但银监会也已经多次表示，我国银行业可承受房价下跌４０％。联合国人居中心研究的结论是，合理房价收入比应为 ３～６， 即住房价格应相当于每户居民３～６ 年的平均收入，而我国目前房价收入比普遍在１０以上，高的城市甚至达到２０，当前楼市调控显然还没有到位。
５月１７日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏公开表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
决定房价走势的根本因素是供求关系，而目前楼市的供应量仍然是充足的，且呈现供大于求的状况。以上市公司为例，根据相关统计数据显示，截至４月１５日，沪深两市１４０家房企已经有８５家发布了年报，合计库存市值高达９６４１亿元，环比２０１０年同期的６８１１亿元上涨幅度达到了４１．６％，比同样面临调控及市场危机的２００８年同期，库存值上涨了１８０％。
但事实上，国家进行的此番地产宏观调控之核心和目的是&ＬＤＱＵＯ;促进房价合理回归&ＲＤＱＵＯ;，即让房价回落到民众可以普遍接受的合理价位。而&ＬＤＱＵＯ;抑制投资投机性需求&ＲＤＱＵＯ;是为了&ＬＤＱＵＯ;促进房价合理回归&ＲＤＱＵＯ;。但是，当下中国楼市正像温家宝总理在２０１２年３月１４日所讲，&ＬＤＱＵＯ;房价还远远没有回到合理价位&ＲＤＱＵＯ;。也就是说，全国任何一个地方，都必须充分地意识到温家宝总理所讲的：&ＬＤＱＵＯ;调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。&ＲＤＱＵＯ;

 
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