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负资产升33倍 金管局密切注视 @ 2011-10-29T06: 返回 新闻热点
关键词：负资产 按揭贷款
概念：
金管局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查结果，在今年第三季，负资产住宅按揭贷款宗数由第二季的48宗，增加至1653宗。绝大部分的负资产个案涉及一些按揭成数达90%或以上的贷款，其中包括银行职员的住屋按揭贷款和参与按揭保险计划的贷款。
奥巴马于楼市重灾区拉斯维加斯宣布新措施，协助更多负资产业主重组按揭贷款，享受当前近4厘的极低息口，缓解按揭负担之余，亦可增加业主手头资金，从而刺激消费。
永隆银行按揭及私人贷款中心主管蔡尔全称，相信大部分负资产个案都是参加按揭保险计划、借九成按揭的贷款者为主，加上负资产住宅按揭贷款宗数虽按季增加33倍，但对比整体按揭宗数只属小数目，现时该行批出的按揭均在七成以下，而且审批严紧，着重个人入息、借贷额及楼宇质素，有信心不会对银行的风险管理构成影响，但不讳言未来银行于估价方面会更为保守，部分单位可能估价不足。
另外，中原地产研究部联席董事黄良升表示，负资产增加属技术因素，认为不是楼价转势下跌的先兆，并指理论上楼价跌5%，便足以令九成半按揭的借贷变为负资产。第三季的负资产住宅按揭贷款，涉及金额由6月底的5800万元，增加至9月底的41.48亿元，占未偿还按揭贷款总额的0.5%。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额由6月底的1800万元，增加至1.65亿元。而银行自从今年第一季起，并无录得任何拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。
承认许多拥有负资产的家庭将无法利用下降的按揭利率进行按揭贷款再融资，Tarullo表示，额外的非货币举措可能需要获得国会的批准。
刘明康称，目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。同时，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%……单从这些信息来看，房价下跌40%，确实在银行的承受范围之内。但问题在于：这些数字都是静态的，当房价出现暴跌之后，各个领域各种数据都会发生连锁反应和难以预测的变化。比如，如果房价下跌40%，“贷款房价比”的分母就会大大缩小，大多数按揭房的“贷款房价比”就会超过100%，即变成了“负资产”，违约的比例就会大大提高。
1、我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。银行金融机构房地产贷款余额占各项贷款之比仅为19.8%。但一旦房价下跌40%，绝大部分个人按揭贷款者就会资不抵债，即负资产。由此引发的连锁反应必然会导致其他贷款（如实体经济贷款、地方融资平台）风险的爆发。这就不是简单的不到半壁江山了，而是全国经济崩溃的大问题了。大家一定记得2008年因为房价下跌引致的深圳市民放弃按揭的风波吧，最后因为房价的上涨和资产价格上升才算结束。

 
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