HK Real Estate 地產股

 

 
 
 
 专家评论
2026-08-20　近两周全球金融市场掀起史诗级的去杠杆浪潮与货币政策大洗牌，其核心主线围绕着美日联手实施“隐形量化宽松”的边际效应递减、中东霍尔木兹海峡复航僵局，以及全球人工智能（AI）军备竞赛下资金在“软体应用”与“硬科技硬件”之间的不对称抽水。这场跨市场的资金大搬家，精准地演绎了港股从前周四（8月4日）破顶见顶，到如今陷入双顶后抽横行结构的底层金融逻辑。 回溯本轮大市的起伏，恒指于8月4日强冲至26,187点见顶，核心导火线在于港股累积了沉重的获利回吐压力。当天中午，权重股汇丰控股(00005)公布重启股份回购规模最多仅10亿美元，严重逊于市场预期的20亿美元，直接触发机构资金在利好出尽后高位出货。这股高位抛售潮随后遇上一连串内外利淡夹击，包括美国晶片大厂闪迪（美：SNDK）及西部数据（美：WDC）业绩指引暴雷，引发亚洲科技股流血潮，南韩KOSPI指数因程序化沽盘踩踏而触发熔断；同一时间，内地媒体《财新》独家报道中国税务机关将对境外保单收益征收20%个人所得税，导致金融权重股友邦保险(01299)大幅失血。内部税收黑天鹅与外围科技链的强制去杠杆形成共振，拖累恒指一举跌穿10天线与250天牛熊线，直线坠落至前周四（6日）低位25,389点才勉强站稳。 经历大幅失血后，港股在前周五（7日）凭藉自身利好打响反攻。内地7月出口按年大增12.5%，远超预期，加上香港保监局与国家税务总局接力紧急澄清保单税并非新政，成功为保险板块筑底。当晚，美国7月非农就业人数意外净减少2.3万人、薪资增速放缓至3.2%，这份温和降温的就业报告精准证明美国经济正步入“金发女孩”软着陆，彻底击碎了联储局主席沃什（Kevin Warsh）此前扬言将重启加息的鹰派威胁。美债息与美元指数（DXY）应声跳水，外围加息预期全面退烧，引导跨国基金在上周一（10日）以风险偏好回归姿态大举买入亚太资产。日经225指数与台湾加权指数当天分别暴力狂飙2.08%及1.59%，港股也在外围流动性大松绑与内地A股先低后高的V型反弹带动下连升两日。 至上周二（11日）早上，受《华尔街日报》独家报道苹果公司（美：AAPL）正与中国记忆体龙头长鑫存储洽商采购标准现成组件的产业利好刺激，港股科技硬件股大举吸金，推动恒指上周二（11日）早上裂口高开。然而，大盘冲高至26,060点后随即迎来无情的流动性绞杀，并由此开启了“连跌4日”至上周五（14日）低位25,089点的惨烈行情。 第一个核心元凶在于港元汇价因美港利差再度拉大而疯狂偏软，一度低见7.8468创一年新低，并在上周三（12 日）、周四（13日）、周五（14日）正式死锁在7.8500弱方兑换保证红线上，迫使金管局在常规和深夜时段连续入市接钱抽水。金管局出手意味着本港银行体系结余被动大幅萎缩，迫使港元拆息（HIBOR）全线飙升，直接给高负债的香港地产股与高估值的科网股带来系统性的“脱水”重击。 同一时间，中东局势再起风暴。伊朗最高国家安全委员会秘书雷扎伊（Mohsen Rezaee）强硬拒绝全面重开海峡，美伊谈判期满崩溃转入全面进攻姿态，刺激国际油价连续暴拉5%，全球通胀恐慌与美债息二度冲高，这对严重依赖美港利差的港汇构成了致命的贬值重压。 更致命的是，中港科技权重股此时爆发“见光死”的财务海啸。腾讯控股(00700)次季资本开支因疯狂采购AI晶片同比暴增176%至528亿元人民币，导致季度自由现金流惊现负值138亿元的失血黑天鹅，拖累其上周四（13日)大跌4.5%；而京东集团(09618)更录得上市以来首次季度营收下滑2.9%，并宣布下半年为了对抗拼多多（美：PDD）必须重新加大海外投入与价格战补贴，导致京东与表现最差的京东物流(02618)全星期累计大插逾15%。 雪上加霜的是，特朗普在上周四（13日）深夜正式签令对中国无人机加征最高100%惩罚性关税，并点名40个经济体企图围堵中国转口贸易，直接与上周五下午人民银行公布的7月新增人民币贷款历史性锐减3,400亿元（创历史最大单月降幅）的实体金融雷暴撞在一起。外需被堵、内需冰封，导致跨国基金将港股当作提款机无情大举去杠杆。 直到上周五（14日）晚间，美国公布7月零售销售环比意外按月暴跌0.6%，创下15个月最大跌幅。虽然加剧了美国消费硬着陆恐慌，但迫使市场将联储局加息概率由50%瞬间踩踏至33.1%，政策预期转为9月必须降息。美债收益率与美元指数跨周爆发史诗级的崩盘下跌，巨大的美港息差被拦腰砸断，套利盘被迫在国际汇市抛售美元、买回港元还债，推动港元汇价在周一（17日）终于成功转强并反弹脱离7.85危险红线，本港流动性危机短期解除。 与此同时，路透社引述内部草案指美国据报告知数十国必须在中美AI竞赛中“二选一”选边站，这项地缘政治高压外交反而反向将中港市场推向“AI国产替代、自主可控”的信念市高潮。在两地市值王长鑫科技股价飙升12%创历史新高的神话带动下，资金以排山倒海之势涌入AI硬件股，长飞光纤(06869)周一（17日）暴涨12%，华虹宏力(01347)及中芯国际(00981)分别暴涨7.5%及6.1%。硬科技链的集体井喷推动恒指周一（17日）结束四连跌并狂飙336点（+1.34%），冲上25,578点的高位。 然而，在本周一（17日）至本周三（19日）期间，恒指未能顺势突破，而是被死死锁定在25,578点高位至25,240点低位这338点之内窄幅上落。原因在于，本周一（17日）上午国家统计局公布的7月消费仅升0.6%、固投创6年最低的通缩冰封数据是铁一般的事实，这意味着除了政策全方位包底的硬科技免死板块外，中港大部分顺周期企业的下半年净利润均面临断崖式下修。 到了本周二（18日），美国总统特朗普向霍士新闻重申与伊朗没有谈判，并扬言美军强行在霍尔木兹海峡引爆清除所有水雷，战争风险再度将美国30年期债息推高至5.337厘的2007年金融海啸前夕最高位。在DCF（折现现金流）模型下，利率锚点的大幅上移直接导致全球高估值半导体晶片股估值模型被集体粗暴下修折半，美股费城半导体指数本周二（18日）重挫4.98%、本周三（19日）续跌2.12%，引爆了亚太股灾。日经225指数本周三（19日）单日血崩3.16%，南韩KOSPI指数更因本周三起强制实施个股杠杆ETF模拟交易新规、导致亚洲最大的杠杆接盘侠水喉暴降96%而惨烈血洗5.80%，SK海力士（韩：000660）在韩股现货大跌近10%。跨国基金将全球高杠杆科技股无情甩卖。 港股本周二（18日）、周三（19日）之所以能展现无敌的抗跌韧性、窄幅上落跑赢全亚，一是由于港股缺少这批深陷风暴眼的高杠杆算力硬件与设备晶片权重股；二是由于本周二（18日）下午，内地金融监管总局允许内地险资买港股ETF的千亿级政策红利提前吹风流出，引发外资算法在收市前提前偷步卡位抢筹；三是由于盘中英国《金融时报》爆出中国放行英伟达H200晶片特批运往香港数据中心使用的利好，刺激小米集团(01810)因总裁卢伟冰证实内存涨价放缓、受益端侧AI升级潮而逆市疯狂暴涨4.81%，港交所(00388)绩后亦大升2.4%。这三重本土防御盾牌，成功顶住了本周三（19日）下午百度集团(09888)因大模型开支导致自由现金流同样转负、股价惨烈砸盘11%的黑天鹅，完成了阶梯式窄幅修复的奇迹走势。 展望港股未来一星期的表现，虽然本周三深夜美国财政部突发宣布将长年期国债回购最大操作规模“至少翻倍”至40亿美元，直接砸断了大约5.3%的美债息大山，导致美元指数破位下跌、港元汇价强劲弹升彻底告别7.85弱方警戒线，但在未来一星期的战略配置上，大市整体的上行空间依旧遭受极大的结构性压制。本周三深夜联储局公布的货币政策会议纪要意外狂飙鹰风，强烈暗示随时准备在9月重启防守性加息。在联储局下月召开议息会议前，未来一星期大资金将进入对主席沃什杰克森霍尔（Jackson Hole）央行年会演说的极端观望期，在息口底牌未彻底掀开前，跨国基金绝不敢在香港离岸市场重启大规模做多，这将限制外资流入香港现货市场，令港股面临成交量逐步萎缩、横盘震荡整固的压抑格局。 更深层的原因是，全球大资金在经历去杠杆后，正全方位配置返回日本、台湾及韩国股市的“硬科技股”。因为无论大模型如何内卷，全球科技巨头都必须向其采购占据Rubin平台62%物料成本的半导体记忆体与先进封装硬件铲子。全球对冲基金正在无情执行逆向换马，卖出港股互联网应用端套现，这股流动性虹吸将对港股大盘构成持续的结构性失血。 基于上述环球资金配置返回日、韩、台硬科技股市的冰冷现实，港股目前似是形成“双顶”后技术性后抽。恒指“双顶”分别是2026年8月4日高位26,187点及2026年8月11日高位26,060点。而目前大市处于技术性后抽横行上落状态。在日线图上，恒指未能以“阳烛”收市并实质性升穿上周二（11日）高位26,060点、以及8月4日顶位26,187点之前，震荡下跌的大结构难改，理论上大盘随后向下突破的机会较大，短期内仍面临巨大的沽售压力。 策略上，散户应采取防守型做空，倾向候高在恒指25,800点以上造淡，买入（Long Put）9月到期、行使价看跌、价外1,000点的恒指认沽期权，以捕捉恒指随后下试并跌穿二万五大关的波段机会。 但必须留意一个重要的反向变数：如果本周四港股收市后正式公布的阿里巴巴(09988)第一季业绩大超预期，能交出维持优质正值自由现金流的财报以击碎腾讯、百度的失血魔咒，并配合“习特白宫峰会”地缘政治大排雷利好，带动恒指以“阳烛”收市升穿上周二（11日）高位26,060点，则恒指有机会能够持续向上升势。到时淡仓必须严格执行铁血纪律，先行止蚀，并在恒指随后确认向上升穿突破“双顶高位”——即8月4日高位26,187点之后，再考虑反向高追Long Call。 过去我曾为《耀才证券》YouTube 频道拍摄影片十多年，后因公务繁忙短暂告别幕前。近期频道迎来全新大改革，除了邀请多位重量级嘉宾坐镇，我也决定正式重回幕前，定期进驻频道！ 我将在频道中为大家定期剖析最新市况，并带来“股、期、权”的实战策略部署。回归首支影片将于周五（21日）晚上隆重首播，诚邀大家订阅支持。
 
 评语
2024-12-06　近期地产股表现平平，李伟杰相信本地地产股始终息率不低，个别稳健及稳定派息地产股仍可作收息之用，他推荐新地以及信置，指两只股权稳定派息之余同一时间现金足够，其中新地就算买楼表现受大市所累，旗下商场租金收入为其提供稳定利润，持货者可继续持有作收息之用，未持货者可于１００天线约７５．６元附近入手。
 
2024-12-26　１２月２３日｜港股市场香港本地地产股普涨，其中，九龙仓集团、九龙仓置业涨超２％，太古Ａ、长实集团、嘉里建设、太古地产、太古Ｂ、领展房产基金、希慎兴业涨超１％，新鸿基地产、新世界发展涨近１％。
 
2024-12-26　本港地产股中，恒基地产 及新世界发展 在本港商业房地产的资本化率预计相对较进取，长实 及新鸿基地产 则较为保守。若以现时业界预估的行业资本化率５．７％作为基准，投资物业价值将会调整为介乎升４％至消减２４％，对行业平均影响则为消减１３％。
 
2024-12-26　高资本化率对地产股带来影响。高盛发表报道直言在今年首１０个月，本港零售及写字楼租金指数分别累计跌４％及５％，楼价跌幅更达双位数，相信与本港零售及写字楼物业资本化率按年升０．４及０．８个百分点至６．７％及４．７％相关，令香港商业房地产平均资本化率升０．６个百分点至５．７％，较地产股的加权资本化率高出约１个百分点。
 
2024-12-26　美国料放慢减息步伐，本地地产及收租股走弱，新鸿基地产跌２．２％；恒基地产跌３．３％；领展房产基金跌２．４％。
 
2024-12-26　本地地产及收租股偏软，新世界指网上流传的违反财务指标是不实猜测和谣言，股价仍跌近２％，报５．１８元，连跌７日再次破底；恒地跌逾３％，报２３．３元；新地跌逾２％，报７２．３元；领展跌逾２％，报３２．５元；九仓置业跌逾１％，报１９．５４元。 协鑫科技拟配售最多１５．６亿股，净筹约１５．３亿港元，股价跌逾６％，报１．１３元。
 
 
 
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 指数/价格
名称 最后更新 指数/价格 变动 变动 %
长和 05-08 11:49 39.2 ▲ 39.2 ▲ ∞%
九龙仓集团 05-08 11:44 25.05 ▲ 25.05 ▲ ∞%
恒基地产 05-08 11:48 24.2 ▲ 24.2 ▲ ∞%
新鸿基地产 05-08 11:50 74.2 ▲ 74.2 ▲ ∞%
新世界发展 05-08 11:50 8.69 ▲ 8.69 ▲ ∞%
太古股份公司Ａ 05-08 11:50 67.6 ▲ 67.6 ▲ ∞%
信和置业 05-08 11:52 8.55 ▲ 8.55 ▲ ∞%
恒隆地产 05-08 11:53 7.85 ▲ 7.85 ▲ ∞%
有利集团 05-07 10:49 1.13 ▲ 1.13 ▲ ∞%
亚洲联合基建控股 05-03 15:28 0.47 ▲ 0.47 ▲ ∞%
宝业集团 05-08 10:56 5.28 ▲ 5.28 ▲ ∞%
中国建筑国际 05-08 11:12 8.68 ▲ 8.68 ▲ ∞%
嘉华国际 05-08 11:44 1.88 ▲ 1.88 ▲ ∞%
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 基本资料
公司名称 买卖单位 市盈率 市帐率 每股盈利 每股派息
长和 500 6.82 0.2767 6.14 2.531
九龙仓集团 1000 81.13 0.4499 0.31 0.4
恒基地产 1000 12.59 0.3247 1.91 1.8
新鸿基地产 500 11.96 0.3384 8.25 4.95
新世界发展 1000 44.59 0.0949 0.39 2.35
太古股份公司Ａ 500 3.31 0.3666 19.96 11.32
信和置业 2000 13.19 0.4057 0.73 0.58
恒隆地产 1000 12.36 0.1906 0.88 0.78
嘉华国际 1000 7.62 0.1273 0.256 0.16
有利集团 2000 7.18 0.3289 0.1532 0.05
亚洲联合基建控股 2000 11.88 0.3303 0.0404 0.0113
宝业集团 2000 2.56 0.1722 1.8526 0.0
中国建筑国际 2000 4.96 0.8668 1.82 0.56
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 公司业绩 - 已发布
日期 公司名称 营业额* 盈利* % 股息 (仙)
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 公司业绩 - 未发布
日期 公司名称 报告内容 截至
2026-09-10  新鸿基地产  全年業績/末期股息 2026-06-30
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