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团结香港基金叶文祺: 港府推地策略的变化值得留意 @ 2025-01-09T 返回 新闻热点 关键词：东涌 政府 卖地 住宅地 概念：政府重推东涌住宅地 市场关注政府地价收益大插水。２０２４年本港全年（１月至１２月）政府合共推出共３幅住宅官地，除了位于柴湾祥民道用作私人兴建资助出售房屋的住宅地流标，其余两幅沙田住宅地成功批出，合共卖地收入为１６．４亿元，若连同两幅电动车充电站地皮计，４幅官地卖地收入合共涉资逾１７．４亿元。 东涌１０６Ｂ区住宅地此前未被列入政府卖地表，宁汉豪称考虑市场环境和持分者意见后，认为是推出用地的合适时间，透露与业界有交流。她表示１０６Ｂ区未来有东涌东地铁站作交通配套，亦无需作太多土地平整和附带设施，并称政府在２０２３年９月该块用地流标后修改招标修款，单位平均面积由９０平方米（约９６９平方尺）减至５０平方米（约５３８平方尺），认为有助增加项目回报率，目前该地皮附近道路亦已兴建好，“建筑会利便啲”，对用地获投出表示颇乐观（ＰＲＥＴＴＹ ＯＰＴＩＭＩＳＴＩＣ）。 这幅东涌住宅地并非本年度卖地计划的土地，谢伟铨说，卖地表的地皮有时会集中某个地方，例如启德。不断推出土地，当市况不佳，发展商去货速度慢，会有心理影响，造成涟漪效应，令楼价每况愈下。 【明报专讯】随着整体市况疲弱，过去一两年发展商投地意欲低，政府推地亦继续采保守态度。发展局长宁汉豪昨日公布本季度（１至３月）卖地计划，季内政府仅推出一幅住宅官地招标，为２０２３年曾流标的东涌第１０６Ｂ区地皮，而２０２４/２５年度迄今，政府整体卖地收入约４０多亿元，她并称近年经济环境说明，政府不能够纯粹依赖地价收入支撑开支。有业界人士称，本年度卖地收入为２００３/０４年度后新低，相信在现时气氛下，２０２５/２６年度卖地气氛仍未有明显复苏迹象。 泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚说:“我哋睇到依家政府推地嘅方式，都系着重于近期有咩土地真系啱啱成交过，因为佢可以更掌握到市场资讯，究竟现在呢类土地，发展商嘅兴趣及出价，所以政府见到啱啱东涌东站，经港铁招标成功出售后，政府顺势推东涌项目系唔难理解，但都要留意返，东涌呢块地嘅优势，同东涌东站都系相类似，就系简化咗卖地条款，呢方面都有助发展商投地意欲。” 【有线新闻】政府今季的卖地安排再次在卖地表外加入地皮招标，属于曾流标的东涌住宅地，涉及７４０多个单位。连同其他土地来源，估计合共可提供约１,１００个单位，计及全年度土地供应占目标不足六成半，发展局强调是合理部署。 卖地计划 | 政府今季推一幅东涌住宅地涉７４５伙，全年供应不达标 发展局公布卖地计划，本财政年度第四季(２０２５年１至３月)将以招标形式推出１幅住宅地，为东涌新市镇第１０６Ｂ区住宅地，属于新增地皮，预计总楼面约３．７２万方米，料提供７４５个单位。该地皮曾于２０２３年招标，当时收到４份标书，惟最终标价未达要求而流标收场。香港测量师学会上任会长林家辉今日（８日）表示，东涌临海地有一定吸引力，今次改了伙数增加了单位，每个单位面积约５００多平方尺 ，与小家庭为主的客路吻合，加上港铁东涌东站预期会兴建，料市场有兴趣投标。 政府公布新一季度卖地计划，将推出一幅东涌住宅地。位于东涌填海区１０６Ｂ区地皮，可建楼面逾４０万平方尺，曾于前年流标被收回。发展局指，已优化招标条款，把可建单位增加至７４５伙。计及市建局山东街/地士道街项目提供３４０伙后，今季土地供应约１,１００伙，不过全年度只有８,３４０伙，仅占目标六成三。发展局重申，仍拥有土地供应主导权。发展局局长宁汉豪表示：“即使政府手上有地，我们今季仍以审慎及务实做法推地，反映我们对土地供应有主导权。土地造好后，我们可审时度势决定何时推出。以过去四个年度计，超标共１２,０００个单位，这远可抵销今年度所谓预计的差额。” 政府本财政年度最后一季重推东涌新市镇１０６Ｂ区临海住宅地。美联测量师行及中原测量师行对地皮的估值，分别约５．２亿及约８亿元。地皮面积逾１１．４６万平方尺，估计可建楼面面积逾４０．１万平方尺。 楼市复苏前景未明，政府推地意欲偏向保守。发展局公布今个财政年度的第四季度，即１月至３月卖地计划，只推出一幅东涌１０６Ｂ区海滨住宅用地，预计可提供７４５个单位。该幅用地曾在２０２３年９月招标，但因未到底价收回。 发展商投地气氛尚未恢复，政府继续审慎推地，发展局宣布，２０２４/２５财政年度第四季度（即今年１月至３月，本季度），政府卖地表只重推一幅曾经流标的东涌临海用地，连同其他供应来源，本季度总私人住宅土地供应约１１００伙。以全年度计算，各来源土地供应料仅够兴建约８３４０伙，较年度目标１３２００伙低约３６．８％，是２０１９/２０年度以来，近５个年度重现不达标，亦是政府２０１１/１２年度主动按季推地以来首次跌穿１万伙水平。 政府表示，会重推东涌新市镇一幅并非在卖地表内的住宅地，团结香港基金副总裁兼公共政策研究执行总监叶文祺表示，对今次安排感到意外。他原先估计政府会推出市区地皮，因为附近配套较完善，对发展商吸引力会高一些。叶文祺相信，当局决定重推东涌地皮是考虑到最近港铁东涌东站土地成功重新招标。 政府重推一幅东涌海滨用地 议员冀再优化卖地条款 东涌住宅用地并非本年度卖地计划的土地，此前于２０２３年流标后被收回，现时重新推出。宁汉豪表示，今次推地考虑到地产界意见，地皮规模较小，毋须进行大量土地平整，招标条款简单，并未附加兴建政府设施的要求，相信可有效降低发展成本。地皮楼面面积约４０万平方尺，单位平均面积由９０平方米缩减至５０平方米，以回应市场需求，提升项目回报率。 宁汉豪表示，这块用地并不在今财年的卖地表上，但考虑到近期的市场和市场人士的意见，加上最近港铁成功推售了一块附近的用地，并顾及到该区公共房屋在未来几年会陆续入伙，所以政府认为现在是推出这块用地的合适时机。这幅用地位于海滨，未来也会有东涌东站提供交通配套。在当前的经济环境下，政府听到地产业界的诉求，希望政府推出规模较小且不需要太多土地平整及建设政府设施要求的用地。这块东涌１０６Ｂ号的用地正好符合这些市场期望，该地招标条款相对简单，没有任何建设政府设施的要求，发展商也无需在填海区用地进行地盘平整，这有助于降低开发成本。 由于经济及楼市未完全恢复，特区政府本财政年度的土地供应可建屋量及地价收入也难以达标，其中土地供应可建屋量全年度暂料约８３４０个单位，只达目标约６３％。不过，特区政府强调，不能以单一年度计算，实际上过去４个财年的供应量已超出目标约１．２万个，足以抵销本财年的不足有余。而特区政府于本季再挑选卖地表外的一幅住宅地招标出售，为东涌第１０６Ｂ区住宅地，可建单位约７４５个。大公报记者 楼向阳 政府自去年第三季起每季均推出“蚊型”住宅地招标，最新今季则重推２０２３年曾流标的东涌第１０６Ｂ区住宅地招标，并缩则增伙数发展，平均单位面积缩至５３８方尺，预计提供约７４５伙，市场估值约４．８亿至８亿，每尺估值约１２００至２０００元。发展局宁汉豪指，聆听发展商意见后，推出招标条款简单及配套设施完善项目。 发展局局长宁汉豪：政府在第四季会以招标方式出售一幅住宅用地是位于东涌新市镇扩展区１０６Ｂ的用地总楼面面积约３７,２００平方米预计可提供约７４５个单位用地并非在本年度的卖地表中但考虑到近日市场环境和持份者意见加上最近港铁成功推售一幅附近的用地以及顾及此区的公营房屋未来数年会陆续入伙现时是合适时间推出用地我们曾在２０２３年９月为同一用地招标但当时收到的标书未达底价而取消这次重推用地是吸纳市场意见优化项目招标条款例如上次招标时基建设施我们当时预计只可承载约４００个单位而单位平均面积较大达９０平方米政府经检视基建承载能力后认为相关用地的单位量可增加至７４５个单位平均面积可相应下调至５０平方米这是回应市场的意见相信有助增加项目的回报率谈及私营房屋的土地市区重建局计划在本季推出山东街/地士道街的发展项目预计提供约３４０个单位而私人发展和重建项目方面暂时预计有两个项目会在本季完成地契修订程序合共可提供１３个单位总的来说计及以上各个土地来源本年度第四季的私人房屋土地供应预计可支持兴建约１,１００个单位计及本年度首三季的供应全年四个季度来自不同来源的私人房屋土地供应预计合共提供约８,３４０个单位这是我们本年度供应目标的６３％数字尚未反映第四季度或有一些来自无须修订地契个案的供应本财政年度的私楼土地供应未必达年度的目标这是我们可预见及认为合理的部署由于高息环境和地缘政治影响资金流向遏抑本地资产市场发展商在此期间投地较保守即使近月利率下调经济情况有好转相信发展商仍要时间作部署故此即使政府手上有地本季仍以务实和审慎的做法推地反映我们对土地供应是有主导权 卖地计划｜本季仅推东涌住宅地涉７４５伙 本财年私楼供应仅达标６３％美联:卖地供应连跌３年 本财年仅８３４０伙 创政府主动推地１５年新低东涌住宅地一年半前流标 今季重推伙数增８成 每尺地价料１２００元发展局：陆续研究或实施６０项精简发展新措施 发展局公布本季卖地计划，只会招标出售东涌一幅住宅用地。地皮位于东涌新填海区海滨，邻近兴建中的东涌东站，地盘面积三万几平方米，预计可建７４５个单位。地皮前年曾经推出，但入标价未到政府底价最后流标。发展局局长宁汉豪表示，吸纳市场意见后，修订优化招标条款，包括将可建单位由四百伙增加七百多伙。另外，市建局亦会就旺角山东街/地士道街项目招标，提供约３４０个单位。２４/２５整个财政年度，预计合共有八千多伙私人住宅供应，达到目标的六成三。发展局局长宁汉豪表示：“今个财政年度的私楼土地供应未必达到年度目标，这是我们可以预见，并认为是合理的部署。由于高息环境及地缘政治影响资金流向，压抑本地的资产市场，发展商在期间投地是较为保守。即使近月利率下调，经济情况有好转，我们相信我们的发展商仍需时间作出部署，故此即使政府手上有地，我们今季仍用务实及审慎的做法推地，反映我们对土地供应有主导权。土地造好后，我们可审时度势决定何时推出。” 政府公布今个财政年度最后一季卖地计划，将招标出售一幅东涌住宅用地，预计可提供７４５个单位。发展局局长宁汉豪指，土地原本不在卖地表上，但考虑到市场环境及市场意见，加上最近港铁成功出售附近用地，以及当区公屋单位陆续入伙，认为是合适时间推出这幅地。