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瑞银梁展嘉：一手楼供应多令楼市短期受压｜财经｜商业电台 881903 @ 2024-09-03T12: 返回 新闻热点 关键词：楼价 瑞银 概念：香港楼价指数 本港住宅楼价从２０２１年高位，累计逾２５％跌幅。瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉表示，本港住宅楼市调整倾向属于周期性，又指出租金仍录得上升，意味市场需求仍存，而政府人才政策能够吸引人口流入，能够有利长远楼市发展，故此认为对后市不需要太过悲观。 谈及本地租金时，梁展嘉指出，今年香港租金上升显着，７月份上升８个百分点，两年内累计上升１５个百分点。如果租金回报率要与按揭成本达到平衡，那么在美国可能减息２００点的情况下，香港楼价理论上需要下跌１０至１５个百分点。不过，梁展嘉强调，这一情况的出现与多种因素有关，包括香港是否跟随美国减息以及失业率的可能上升。 本港楼市自撤辣后未见明显好转，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉表示，自楼市撤辣后，住宅库存去化速度加快，预期今年一手楼销售约１．７万间，库存水平约３０个月，与历史平均比较仍偏高，所以短期对楼市的压力较大，但以只要捱过这个库存周期，加上不断有优才通及高才通来港，租金料企稳或持续上升，故他对住宅楼市仍有信心，唯一担心是失业率有恶化趋势，或会对楼价构成压抑，故预期明年本港楼价大致平稳。 梁展嘉列举三个因素影响楼市走势，第一是住宅租金，第二是利率，第三是失业率。租金方面，在楼价回落的情景下，今年本地租金价格累升４％。基于香港人口数量不断增加，租金价格就不用担心。其次是利率，瑞银发现，本地楼市过去与利率有较高关联度；该行估计美联储将会逐步下调联邦利率２００点子，而香港银行最快在今年底至２０２５年初下调最优惠利率（Ｐ）。现时租金回报约为３．３％，按揭息率则为４．１厘；而租金回报问题过去导致香港居民置业意欲下降。 本港楼市 | 瑞银料香港最快年底减Ｐ，明年楼价走势平稳 本港楼价弱势，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉坦言，今年上半年楼价下跌６至７％，“比预期中跌多咗少少”。假设明年减息、人才持续来港，料住宅租金可以企稳或升５至１０％，支持明年楼价平稳发展，预期负资产最迟明年下半年见顶，惟须留意本港经济前景，认为失业率成为最大隐忧。 瑞银料美减息带动港楼价企稳 本港楼市、股市弱势未改，港股９月开局收市跌近３００点，成交较上一日缩减３４．９３％至１,１２９．２１亿元。瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉坦言，今年上半年楼价下跌６至７％，“比预期中跌多咗少少”；假设明年减息、人才持续来港，料住宅租金可以企稳或升５至１０％，支持明年楼价平稳发展，预期负资产最迟明年下半年见顶，惟须留意本港经济前景，认为失业率成为最大隐忧！ 美国本月减息几成定局，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉预计，香港最快今年底至明年初才有机会跟减最优惠利率，市场共识美国未来１２个月减息２厘，香港未必跟足。未来若更多人口流入香港，住宅租金企稳或上升，反映楼市仍有需求，惟需留意失业率是否恶化，明年楼价料大致平稳。 瑞银指港楼价下跌属周期性 吁无需太悲观 料减息后跌势可望收窄新世界盈警｜瑞银予中性评级 高盛料公司削派息胡耀邦孙女胡知鸷 任瑞银中国区总裁 剑桥毕业投身金融业２８年瑞银降今明两年内地经济增长预测 因楼市下滑程度超预期 内地楼市已调整约３年，瑞银投资银行大中华房地产投资研究主管林镇鸿称，参考美国、日本及香港楼市泡沫破灭的经验，内地楼市下跌源于楼价过高及库存过高两大因素，一、二线城市楼价过高，三、四线城市空置率较高，故中央５月提出的去库存属正确方向，可将定价权转移至政府之手，以稳定房价，但收储商品房的进展较缓慢，主要与资金成本过高及收储期限较短有关，相信内地楼市仍具挑战。