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两会新华视点:楼市十年九调房价屡调屡高 @ 2013-03-02T23: 返回 新闻热点 关键词：楼市 调控 国务院 二套房 概念：城市二套房 , ２月２０日国务院 核心提示：国务院昨日再度发文，强调要继续做好楼市调控。《中国政府网》周五刊登国务院通知说，需要进一步完善现行住房限购措施，对房价过快上涨城市可进一步提高二套房首付比例和贷款利率。 &#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;自去年以来的楼市成交持续向好，到今年１月延续翘尾行情，部分城市量价齐涨且房价上涨预期不断增强，市场对调控加码的担忧也随之出现。从一开始的“一线城市二套房停贷”传闻，到近期盛传的“二套房首付比例上调至７成，贷款利率自１．１倍上调至１．３倍”，以及所谓“绝杀投机及囤房者”的“个税提为增值额的２０％，营业税改土地增值税(增值额的１７．６％)，二手房增值额的３７．６％归政府”，各种未经证实的消息，总是让市场相关各方备受煎熬，部分地产股甚至因此在股市上遭了殃。而自１月以来，昆山、东莞、金华等城市先后下调了住房公积金贷款额度；山东省政府也于日前决定，修改《山东省契税征收规定》，自４月１日起，契税税率由此前的３％调整为浮动的３％-５％。尽管后两者出台的目的并非直指楼市调控，但楼市调控加码似乎已板上钉钉。 ３月１日国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，规定个人售房将征收２０％个税，房价上涨过快城市可提二套房首付，对执行调控政策不力省市约谈问责。北师大房地产研究中心主任董藩表示，税收措施较狠，会导致二手房交易大减。他认为合理需求不应受到伤害，同时，楼市调控不能斗气，一味打压，否则不但达不到目的，还将制造下一轮的暴涨。 从“国五条”透露出的信息来看，未来的调控将趋向长效化和差异化。与此前坊间热传的房产税正式执行、取消二套房贷等措施相比，国务院此次出台的房地产市场调控政策力度略显“温柔”，延续了２０１１年“新国八条”的调控框架，重点调控手段是房价问责、限购扩围、差别化信贷和扩大房产税试点。尽管略欠新意，对楼市不会产生实质性影响，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的情况下，仍能起到稳定市场预期的作用。在面临通胀、资产价格上升压力背景下，限购、信贷门槛提高和房产税扩围均可能成为“两会”后政策调控升级的备用手段。整体来看，当前政策调控收紧预期已经形成，具体影响则还需要看“两会”以及各地出台的具体政策如何。 本轮楼市调控分三步进行。第一步：２月２０日，国务院总理温家宝主持召开其任内的最后一次国务院常务会议，出台“国五条”。第二步：２月２６日，国院办公厅出台中央方面的执行细则，并于３月１日公布。专家表示，下一步，预计各地方及相关部委将进一步出台执行细则，明确当地的二套房贷比例、限价额度等具体操作细节。 而未来依赖行政调控手段将变得有限，市场更多趋向以房产税、资金收紧等货币财政手段。日前随着全国４０城市住房信息联网建立，进一步扫除房产税的技术壁垒障碍，由此以房产税等手段进行调控的路径较为清晰。从近期许多城市对公积金贷款门槛的提高，以及传言二套房贷首付及利率的收紧，未来楼市资金面从紧窥见端倪。不过，就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，房产税虽然会降低房价涨幅，但改变不了房价中长期趋势。此外，二套房信贷收紧的可能性依然存在，但由于占比较低，对楼市的边际影响相对有限。 回顾这几年的楼市调控，房贷政策变化的确起到了很重要的作用。为应对２００８金融危机的冲击，国务院出台了一系列救市政策，其中就包括了首套房贷七折优惠、首付降至２成等。随后房价也是应声上涨，为此楼市调控政策转为收紧，并连续五次升级。２０１０年１月，“国十一条”规定二套房贷款首付款比例不得低于４０％；２０１０年４月“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于５０％，房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；２０１０年“九月新政”，首套房首付款比例调整到３０％及以上，二套房首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；２０１１年１月“新国八条”强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％,贷款利率不低于基准利率的１．１倍。 地楼市连续数月持续升温，即将于周日开幕的全国两会，无疑成为今年内地楼市政策和总体走向的重要风向标。事实上，国务院上周推出楼市“国五条”虽无具体新措施，仅强调中央政策的延续性和地方政府的执行力，市场普遍认为，两会期间接下来肯定有城市出台细则进行落实。尤其是一线城市，加之二套房停贷等传闻四起，虽不少银行否认停贷，但均暗示调控政策将收紧。市场相信两会将定调今年楼市调控的最终方向。 本周，来自楼市政策层面的消息占据了媒体报道的大量篇幅。除了多地禁止“以人查房”引起热议外，二套房贷首付提至七成以及贷款利率升至基准利率１．３倍的消息更是导致地产股应声暴跌。２０日，国务院常务会议出台楼市调控新“国五条”，虽然与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比，政策力度稍显温和，但业内人士指出，高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。 国务院发布房地产调控新&ＬＤＱＵＯ;国六条&ＲＤＱＵＯ;，北城置业营销副总颜雪认为，它是在&ＬＤＱＵＯ;国五条&ＲＤＱＵＯ;基础上的延伸细化，再次传达出楼市调控不放松的决心。 国务院总理温家宝２０日主持召开国务院常务会议出台五项政策措施，研究部署继续做好房地产市场调控工作。调控包括“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管”五项内容。“此次出台措施，更多是维持市场情绪稳定，表明中央政府坚持调控楼市的决心，并给地方政府施压，要求其严格执行。”中国房地产协会副会长朱中一认为，在市场出现过热苗头，以及供求关系有可能继续紧张的情况下，重申坚持楼市调控，保持政策的连续性和稳定性，对市场心理将起到一定的影响，再次表明中央调控楼市的决心，有利于稳定当前存在的恐慌情绪。