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人民日报:"降价退房潮"需要理性对待 @ 2011-11-08T14: 返回 新闻热点 关键词：房价 降价 二手房 调控 楼市 上海 概念：     经历了10月初一手房个别楼盘大幅促销冲击后，上海外围区域“一、二手房价倒挂”现象增多，二手房不降价基本上无人问津。10月底、11月初二手房东报价信心明显松动，出售意愿增强，近期纷纷下调报价幅度。据上海中原地产浦东康桥分行、嘉定新城分行、闵行金平分行等反映，在最近一到两周内，板块内二手房挂牌量均有所上升，可选择的楼层范围较之前也有所扩大。 二手房是市场的晴雨表，今年年中北京已出现过一轮比较明显的降价潮，并影响了新房价格走势。高姗指出，目前低价新盘的入市，正在带动新房市场上第一轮的大规模降价风暴，二手房市场也会为之震荡，进而再反作用于新房市场。随着调控的深化和显效，一、二手房市场的降价连锁反应或将延续，并呈加速之势，直至调控政策转向，成交量出现回稳，才有望企稳回升。 楼市调控持续时间越长，房地产市场发生变化的概率就越大。在眼下的杭城，新建商品房的存量屡创新高，一向拒绝调整的二手房价也开始松动，城东学区房凯旋苑的一套房子一月之内降价60万元。 价格全面下降的同时，北京二手房价的下降幅度也逐渐加速。据“链家地产”市场研究部监测，调控后至9月的5个月时间里，北京二手房均价从25119元/平方米下降至23793元/平方米，下降额度达到1326元/平方米；而从9月到10月这1个月的时间，则从23793元/平方米下降至22967元/平方米，下降额度达到了826元/平方米。“可见当前已经进入了房价加速下降的阶段。”张月称。 21世纪不动产首席分析师常智表示，在现有调控政策不出现松动的情况下，随着更多开发商加入降价潮，房价下行趋势将由一线和重点城市逐步向二三线城市蔓延，一些没有实力的小型房地产企业，被市场淘汰的可能性很大。常智预计，随着更多开发商加入降价行列，更大范围的降价潮或将出现在1-2个月以后。 数据显示，相较于8月份，在中部6个省会城市中，仅南昌房价下调了0.1%，太原、郑州、长沙均出现不同程度的上涨，涨幅分别为0.1%、0.2%和0.3%，合肥和武汉房价没有明显变动。从同比涨幅来看，中部6个省会城市中，长沙涨幅最高，为8.2%，南昌次之，为7.7%，太原、合肥、郑州、武汉涨幅分别为1.4%、2.7%、5.8%和3.9%，分别位居全国第62、50、12和第31位。"其实，目前市场博弈仍在继续，市场观望情绪依旧浓厚，开发商正在等待国家调控政策的落定，不可能马上降价。而像太原这样的二、三线城市刚性需求依然很大，因此，价格仍将呈上涨趋势。"山西省房地产协会会长袁纶华告诉本报记者，对于二手房市场，尽管投机者不会购买二手房，但刚性需求同样存在，同时，由于市场的不确定性，新建住宅的部分需求者可能转向二手房市场，从而导致二手房价格涨幅难以回落。 中原地产市场研究总监张大伟直言，目前房贷额度明显收紧使得刚需人群难以入市，购房成本有较大提高。“这对刚需人群的打击较大，一般刚需人群通常都需要20到30年的贷款。”他认为，目前房地产宏观调控已经进入关键时期，房价降价预期愈发强烈。当前，银行在一定程度上收紧房贷也符合市场预期。北京市的部分银行未来仍有继续上浮利率的可能。 张大伟表示，造成这一局面的原因，除了限购后“房票”的持续消化外，房价未回调到位是原因之一。他表示，目前，通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加，但是相比购房者的心理价位依然存在差距。随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。 “随着调控政策的持续深入，市场的观望氛围有增无减，市场对房价下行的预期会更加强烈。”业内人士预计，在市场大环境的影响下，北京二手房市场在10月也很难走出低迷，将持续之前的僵持状态，价格维持窄幅震荡。（ 首创集团董事长刘晓光坦言，目前中海、龙湖等几个大型开发商的降价，在一定程度上反映了全行业的现状，在一些限购区域、核心城市的边缘区域，房价正在调整。“调控不是短期的，这些区域可能会下降20%，而且降价范围会进一步扩大。”刘晓光判断，“中央政策是求稳定，不会出现崩盘式大降。核心城市的中心城区也不会降。” 据记者了解，虽然目前像旧宫地区这类直降5000元/平方米的二手房业主割肉行为仍然属于个案，但对于购房者而言，大兴区域还将继续降价已是市场共识。一位在伟业我爱我家旧宫区域门店登记了购房需求并已经连续看了三周房的购房者表示，“按照目前调控政策的严厉程度，预计旧宫地区的房价还能再跌10%。” 与此同时，在上海一家国企工作的尹小姐准备结婚，最近半年一直在看二手房。她发现，今年年初上海外环以外的嘉定区二手房价格在1.4万到1.5万元/平方米，但到了10月份，有的楼盘甚至降到了1.2万元/平方米。在看房的过程中尹小姐发现，房东往往愿意降价5%甚至更多。由于降价趋势明显，她决定再考察一段时间，年底再做决定。 不过这种压房企去存货的套路，决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定，因而不具备持续的动量。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府基础上，而不是建立在家庭基础上。所以中国楼价降价的压力主要集中在新盘，是新盘引导二手房价下降，期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。