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《楼市入冬》中原：短期二手住宅降价幅度及范围势续扩大 @ 2011-11-07T18: 返回 新闻热点 关键词：降价 房价 房企 楼市 二手 概念： 在北京，除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。“作为成交重点和限购最严厉的城市，北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用”，链家地产首席分析师张月认为，因此知名房企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎，但业绩压力并未有所缓解，作用于价格上不仅降幅会继续增加，降价轨迹也渐趋明朗化。全国范围内大型房企降价销售潮虽然是在上海迸发，但预期未来的这种“辐射式”效应将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。 面对日益上升的流动性压力，房地产商似乎有点承受不住了。10月23日上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价，引发已购房业主不满。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。这个事情不仅在上海发生，北京、深圳都有开发商在上演着这个降价剧目。 对房地产业来说，“金九银十”在这个秋季失去了往日一贯的光华，与之同样黯然的是上市房企三季报。有关统计显示，以“招保万金”为首， A 股 47 家上市房企净利润环比下降近四成。与此黯然冷清形成鲜明对比的是弥漫楼市的降价风潮正在全国热络上演。 楼市调控政策的持续压境终于有了明显的影响，进入10月以来，各地楼市降价潮风起云涌，持续恶劣的市场环境下，日前保利地产和嘉凯城两房地产企业宣布放弃此前公布的定增方案。这无疑使得房企资金环节的窘境进一步恶化。而之前因为资金链紧绷而一度“被破产”的绿城中国，日前也传出终于没能“HOLD”到底，有媒体称，马云的阿里巴巴集团员工团购绿城项目可享受员工优惠价即9.2折，同时，阿里员工还将获得0.8个点的内部折扣之外的团购价优惠。看来，房企降价之势已是当下明智之举，楼市这个寒冬比以往更难捱。 事实上，开发商后续楼盘降价遭遇老业主抗议并不新鲜。2008年，房价也曾经历过一波较大跌幅，深圳等楼市投机氛围较重的城市表现更为明显。例如，位于深圳关外某楼盘，短短数月里销售均价从开盘时的13000元/平方米直线下降至8800元/平方米。面对房产价值的大幅缩水，前期购房者们的第一反应就是，“要找开发商理论”。楼市过热时被掩盖的诸如楼盘品质差、规划与实际情况不符等问题，在房价下跌时也渐次成为买卖双方争持不下的矛盾焦点。由此，一波“退房潮”、“维权潮”拉开序幕。此后，这些闹剧随着房价在2009年再度摸高而消失，最终当初如愿退房者却又因“踏空”而懊悔不已，是为市场波动不定、无法预测的典型例证。 张大伟也认为，在房价下行压力大、政策长期不明朗的情况下，企业为获得外部资金保障，必须在公报中维持良好的业绩和合理的资产负债率。他表示，未来还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。 当前，全国住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三线城市，包括万科、富力、恒大等龙头开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20%。市场普遍认为楼市拐点已经临近。     专家介绍，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款，或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。 21世纪不动产首席分析师常智认为，这轮楼市调控的力度比想象中的更猛烈、更持久，京沪深房价连续三个月停涨，表明全国房价过快涨的局面已得到控制。下一步，只有那些降价动作快、降价幅度大的开发商，能够回收一定的资金，期望硬扛以求市场回暖的幻想将被市场无情地抛弃。 在这样一个10月，北京建行部分支行上浮首套房利率，购房压力直接“砸”向一度支撑市场的刚需族；在这样一个10月，一线城市上海由品牌房企掀起了一轮降价潮，触动全国楼市神经；在这样一个10月，北京楼市继续呈现以“降”为大势的市场表现：部分老项目识大势，降价走量；新盘直接低开入市以免被“架空”；而部分走出独立行情的高端楼盘，也因性价比突出而取胜。“金九银十”的面目全非，也令业内对后“铜九铁十”市场的判断更加不乐观。 (综合报道)(星岛日报报道)内地楼市传统黄金季“变脸”，上海领跌全国，品牌房企最低六折“大甩卖”，北京京郊新盘打折成风，深圳、广州亦现松动。降价潮引发前期业主不满，京沪售楼处频频上演“全武行”，两月爆发至少六宗“退房”风暴。专家指，严厉调控政策还将持续，周期性“小拐点”已现。 一场由大房企领头的集体降价促销战，打破了楼市的僵局。其中龙湖地产（0960.HK）最为典型。该公司发起的“抢收华东”促销活动，因其声势浩大引发了老业主围攻售楼处。 “10月至年底这个时间段内宏观楼市均价还会保持相对稳定，价格不会出现拐点，最有可能会出现区域性的‘策略性降价’以激活成交。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，所谓房价拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，且不是由成交结构引起的下跌。四季度楼市表现和未来政策导向转变密切相关，“明年3月‘两会’出台的政策尤其是货币政策走向、房地产政策都有可能影响未来房地产市场的走势，因此值得关注。” “在当前楼市拐点初露端倪的关键时期，价格博弈已然白热化。房企降价仍存顾虑。在当前滞销现象增加、有效需求减少的情况下，降价未必能带动成交量的回升。同时房企也要为后续推盘留有价格空间，不敢进行较大幅度降价。”张月告诉记者，一些资金链紧张、但尚能良性运转的企业，降价的意愿并不大，开发商也仍存逐利心态。 世联地产研究总监王海斌表示，目前市场出现的特价房、一口价房这一优惠趋势将演变为普遍性的降价潮。深圳德思勤置业总经理叶世育则认为，楼市成交量拐点已经确立，接下来将不可避免地出现房价拐点。 随着10月份最后一周的结束，楼市的“金九银十”也即将宣告结束，或许就今年而言，这一黄金季就从未开始过。伴着资金链紧张、政策松动无望、保障房的冲击、商品房存量的激增，未来的楼市可能面临着更加严酷的挑战。银行对首套房利率上调，也给不少具备“刚需”的购买者带来了不小的心理压力，也使申请房贷的用户大量减少。即便如此，政府表明态度，对此轮房地产调控的决心并没有放松的迹象。在未来，相信将会有更多地房企加入到打折促销的行列中，房价整体下行将会成为未来楼市发展趋势。