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| 美的置业控股有限公司, 03990.HK - 公司概览 |
| 集团主席 |
郝恒乐 |
| 发行股本(股) |
1,231,000,000 |
| 面值币种 |
港元 |
| 股票面值 |
1.0 |
| 行业分类 |
地产发展 |
| 公司业务 |
集团运包括三个主要业务分部：(1)物业开发及销售；(2)物业管理服务；及 (3)商业物业投资及营运。 全年业绩: 年内， 集团收入为人民币41,138.57百万元， 毛利为人民币13,007.48百万元， 分别较去年同比上升37%及32%； 年内录得核心净利润 *为人民币4,177.77百万元， 较去年同比增加27%。 业务回顾 （一） 房地产行业回顾 政策调控精准深入， 房地产韧性前行。「房住不炒」主基调下， 2019年房地产调控精准深入， 因城、 因区、 因势施策。在国内外复杂的环境下， 房地产表现出极强的韧性， 保持平稳增长态势， 全国商品房销售额突破15万亿元人民币。 房地产融资收紧， 融资成本上升。 全年融资环境先扬后抑， 融资逐步收紧， 海外发债、 信讬、 开发贷等传统融资渠道受限， 房地产企业融资成本上升。 行业和市场分化加剧， 发展逻辑变革。 精准调控下行业以及房地产市场分化均在加剧， 客户产品意识觉醒， 房屋回归居住属性， 行业的发展逻辑发生深刻变化， 以客户需求为导向的产品红利时代来临。 （二）销售表现 销售稳步增长。 年内， 集团连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约人民币1,012.3亿元， 同比增长28.1%；合约销售面积约1,002.3万平方米， 同比增长26.8%。 受益于布局城市的等级提升， 销售均价同比增长1.1%至人民币10,100元╱平方米。 国家级战略城市群销售增长强劲。 长三角一体化上升为国家战略， 粤港澳大湾区利好持续释放， 集团开始收获前瞻性布局的红利。 年内， 集团长三角区域实现合约销售金额约人民币363亿元， 同比增长约43.8%， 珠三角区域实现合约销售金额约人民币187亿元， 同比增长约9.5%； 长三角及珠三角合约销售金额占集团整体销售金额超过50%。 区域深耕成效初现。 年内， 深耕城市的区域业绩贡献提升， 沪苏区域公司销售额突破人民币200亿元， 同时， 华北区域、 华中区域以及珠三角区域销售规模均突破人民币100亿元。 高等级城市业绩贡献提升。 受益于城市布局升级战略， 年内， 高等级城市的业绩贡献占比提升， 其中一线╱强二线占比达22.8%， 二线占比达42.7%。 （三） 业务布局 年内， 集团不断向中心城市和核心一二线城市靠拢， 持续贯彻区域深耕和城市升级战略。 于2019年12月31日，集团土地储备的总建筑面积*（「总建筑面积」） 达5,263万平方米， 涉及278个物业开发项目， 覆盖全国18个省级行政区的59个城市， 其中通过合营企业及联营公司参与了61个项目。 聚焦房地产开发主业，「两翼」 业务持续落地为主业赋能。 智能产业化取得突破： 自主研发的智慧生活一体化系统全面上线， 人工智能（「AI」） 社区和家居大脑的首期功能实现， 一体化系统平台的设备层、 资料层、 业务层的打通为多智慧场景的开发和市场拓展打下坚实基础； 建筑工业化战略落地： 位于徐州和邯郸的绿色装配式建筑产业园分别投产和试运营， 参股企业广东睿住优卡科技有限公司的国内首条装配式整装卫浴生产线投产。 四）财务表现 年内， 集团持续发挥低成本融资优势， 拓宽融资渠道， 主动降杠杆， 提升财务管理效能， 为集团稳健发展提供充裕资金支持。 逆势降低融资成本， 融资竞争力巩固。 公司主要附属公司美的置业集团有限公司主体信用评级为AAA， 评级展望稳定。 年内， 集团的借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.87%， 其中新增借款加权平均实际利率为5.76%，低成本融资优势进一步巩固。 同时， 集团不断拓宽融资渠道， 为集团发展补充充裕资金。 强化「造血」 能力， 主动降杠杆。 年内， 集团持续提升资金管理能力， 加快销售和回款， 强化「造血」 能力， 实现净负债率连续三年下降， 于2019年12月31日， 净负债率为89.0%， 较2018年末下降约8个百分点。 债务结构进一步优化。 年内， 集团持续优化债务结构， 新增长期借款归还存量短期借款， 提高安全边际。 于2019年12月31日， 集团的银行借款及债券融资的比重由年初的62%提升至85%， 一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%。 金融资源充足。 截至本年末， 集团持有总现金及银行存款人民币26,935.62百万元， 尚未动用的银行授信额度为人民币83,240百万元。 资本运营能力提升。 随着综合实力持续增强， 集团在资本市场的关注度和认可度持续提升。 年内， 公司被纳入恒生综合指数成分股及港股通大湾区综合指数成分股， 完成配售改善股票市场流动性， 获得多家机构着名大行认可并上调集团的股份目标价。 （五） 经营举措 「房地产业就是制造业」 的新形势下， 传统的粗放型发展模式已不再适用。 秉承美的制造业基因， 集团秉承制造业的精细化管理模式， 实现稳健高品质增长。 经营品质 「五位一体」 提升开发效率： 精细化牵引，「战略 — 投资 — 融资 — 运营 — 业务」 五位一体， 打通战略、 投融资到经营定位到指标考核等全业务流程链条， 全面评估项目， 识别经营风险， 提升投资与经营决策科学性， 实现开发效率及经营品质全面提升。 数字化建设支撑多业态经营， 实现协同交圈。 基于房地产行业特性， 融合制造业精细化思维， 实现价值链主干业务流、 数据流交圈打通， 形成业财一体的协同管控能力， 高效协同的大供应链能力和全成本管理能力， 以用户为中心的客户服务、 生态能力。 产品品质 坚定推进工程安全生产管理体系， 筑牢安全防线。 完善集团安全管控架构， 建立安全事故一票否决制， 推行「大总包管理模式」 实现安全品质管控一盘棋， 全面筑牢安全生产底线。 推广新型建造体系， 运用新技术、 新材料、 新工艺， 减少工程品质通病， 提升客户满意度。 以客户为中心， 强化「智慧健康」 产品核心竞争力。 全面升级产品战略和产品体系， 以「5M*智慧健康社区」 为基础，以四大主力产品系为落地载体， 助推产品力创新迭代。 开展客户需求深度调研， 及时调整产品策略， 锻造产品力。 组织品质 精总部、 强一线， 三级分级授权。 总部进一步做精做专， 从细致管理转变为动态监控与结果评价， 实现对区域公司的专业赋能、 机制赋能和流程赋能。 同时， 通过不断完善决策和考核机制， 实现对区域的约束和风险管控。 组织变革为发展赋能。 进行制造业思维切换， 适时升级组织架构， 组织与流程再造匹配战略转型升级， 打造长期主义的共生型组织架构， 以适应战略转型升级和外部环境变化， 实现品质、 效益、 结构、 总量四位一体发展。 业务展望: 市场展望 2020年， 受新型冠状病毒爆发的影响（「疫情」）， 中国经济以及房地产行业面临较大不确定性与增长压力。 但集团相信，疫情不会对中国经济和房地产行业造成长期影响， 稳发展的态势不会发生根本性改变。 城镇化背景下， 购房和住房改善的需求仍然巨大。 作为中国经济的压舱石， 房地产从高速增长向高品质发展转变的趋势会进一步凸显。 集团预期， 以城市群协同发展逻辑谋求区域整体发展、 区域城市间互联互通， 将成为区域发展的必然趋势， 但不同能级城市将持续分化， 核心城市房地产市场有望稳步增长。 各地「抢人大战」 将持续白热化， 更多二线及强三线城市预计将出台人才政策， 因此具备良好产业基础、 人口净流入的城市将进一步展示强大的发展潜力。 发展策略及展望 中国房地产行业正在发生深刻变化： 行业传统发展模式、 房地产企业传统治理模式以及客户结构、 生活方式都在快速迭代。 2020年是集团的战略巩固年， 集团将以客户为中心， 以高品质增长为牵引目标， 以产品+服务为竞争抓手， 以数字化系统赋能精细管理， 创造新的增长空间， 实现竞争力升维。 集团将充分研判市场变化， 合理把握投资节奏， 多元化拓展低成本土地； 持续优化投资布局， 重点投资拓展省会城市、二线、 强三线城市； 对符合深耕策略、 具备发展空间的城市继续深耕， 已形成深耕优势的城市力追市场领先地位、 更高的品牌溢价和利润兑现。 集团将聚焦精益管理， 着力打造运营力、 产品力、 服务力、 营销力。 把握绿色健康住宅的行业趋势及用户痛点， 开展前瞻性技术研究， 研发升级产品， 保持5M智慧健康社区的产品核心竞争力， 创造新的产品红利和发展机遇。 加强自渠建设，多种渠道开展拓客营销， 科学铺排供货速度， 抢收业绩， 弥补2020年第一季疫情对销售业绩的影响。 透过升级大客关，全专业、 全视角、 全过程关注客户， 推动行业内首个物业服务、 客户服务整合模式， 重视社群运营和客户关系经营， 实现客户价值持续贡献。 持续提升资金运营能力， 拓宽融资渠道， 加大与银行的总对总授信合作， 提高银行贷款和直接融资等低成本、 长期限融资的占比， 继续优化债务结构， 继续保持具有行业竞争力的融资成本。 坚持「一主两翼」 战略并持续推动「两翼」 产业落地。 智能化产业和建筑工业化产业将践行自主研发+生态建设的战略，继续拓展社区家居大脑的AI能力， 提升智慧一体化系统， 推动人工智能物联网(AIoT)的全面落地和全人居智慧场景覆盖，打造更完整的智慧硬软体生态； 成立产业产品研究院， 通过日本研究所的技术和材料引入， 加快装配式内装的技术研发和生态布局。 |
资料来源于上市公司财务报表
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