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| 绿城中国控股有限公司, 03900.HK - 公司概览 |
| 集团主席 |
张亚东 |
| 发行股本(股) |
2,494,000,000 |
| 面值币种 |
港元 |
| 股票面值 |
0.1 |
| 行业分类 |
地产发展 |
| 公司业务 |
绿城中国是中国名列前茅的房产开发商及生活综合服务供应商。在央企中交集团、香港蓝筹九龙仓集团及创始股东宋卫平等股东的支持下，集团以“轻重并举”为战略发展导向，配合混合所有制的实践，已发展成为涵盖房产开发、特色小镇建设、代建管理、资产经营与生活服务等多元化业务格局，凭藉高质量的产品营造及生活服务进占行业领先地位，悉力打造“中国理想生活综合服务商”第一品牌。绿城中国重点布局中国一二线城市及优质三四线城市，迄今业务范围涉20多个省、自治区及直辖市，进驻100余城，营造500余个美丽园区。 全年业绩: 取得收入人民币615.93亿元，较去年增长2.1%；除税前利润人民币99.53亿元，较去年增长25.9%； 股东应占利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%，股东应占核心净利润人民币43.36亿元，较去年上升14.2%； 每股基本盈利人民币0.55元，较去年增长205.6%； 业务回顾 2019 年，受世界经济及国际贸易增长回落、中美贸易摩擦升级等复杂多变的国际环境影响，中国经济下行压力增加。在中央强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下，房地产市场调控继续以“稳”为主基调，根据“一城一策、因城施策”建立稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，开发投资及商品房销售保持温和增长。 资金市场方面，在“稳杠杆”的基调下，中央持续加强对房地产金融的审慎管理，部分房企融资难度增加，资金链趋紧，因而拿地更为理性、谨慎。 面对行业的深刻调整，集中度加速提升，粗放型、高杠杆的增长方式已不可持续。集团作为行业品质标杆，始终坚持特色化、可持续、有质量的发展模式，秉承“品质为先、兼顾其他”的策略，加快推进从传统房地产开发商向“理想生活综合服务商”的全面转型。在各大股东的关心支持及全体员工的不懈努力下， 2019年合同销售额、投资新增货值双双突破人民币两千亿元，客户满意度连续九年保持全国重点城市第一。与此同时，运营效率持续提升，管理费率及融资成本创新低，品质品牌仍保持行业领先。回顾年内，绿城中国荣获“中国房地产行业竞争力标杆企业”、“中国房地产贡献力品牌企业”、“年度社会责任感企业”等荣誉，连续十五年被评为“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，并连续十六年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）”称号，品牌价值达人民币521亿元。 经营业绩稳步提升 本年度集团取得收入人民币615.93 亿元，较2018年的人民币603.03 亿元，增加2.1%。实现除税前利润人民币99.53 亿元，较2018年的人民币79.04亿元增加人民币20.49 亿元，增加25.9%。本公司股东应占利润人民币24.80 亿元，较2018年的人民币10.03亿元增加人民币14.77 亿元，上升147.3%，主要是毛利较上年增加人民币18.88 亿元。若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响，本公司股东应占核心净利润人民币43.36 亿元，较2018年的人民币37.96亿元增加人民币5.40 亿元，增长14.2%。本年度实现每股基本盈利人民币0.55 元，较2018年的每股人民币0.18 元增长205.6%。 董事会建议宣派截至2019 年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.30 元（2018年：每股人民币0.23 元）。 销售规模创历史新高 截至2019 年12 月31日止十二个月，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售面积约1,027万平方米，总合同销售金额约人民币2,018 亿元，同比增长29%。其中，绿城集团2019 年累计取得投资项目合同销售面积约522万平方米，合同销售金额约人民币1,354亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元，较去年增长38%；于2019 年12月31日，集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币29亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币15亿元；投资项目销售均价约每平方米人民币25,936 元（2018 年：每平方米人民币25,455 元），处于行业前列水平。 此外，绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目（非投资项目，简称代建项目），于2019年累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约人民币664亿元。 2019 年，集团全面贯彻“全员、全民、全面”营销策略，成效显著。合同销售超过人民币50亿元的单个城市达9个，其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过人民币100亿元。单盘销售金额超过人民币30亿元的项目达9个，其中西安全运村、杭州晓风印月表现尤为突出，销售金额均逾人民币60亿元。投资项目整体去化率68%，其中一二线城市去化率达70%。新增房源去化率突出，高达71%。其中杭州晓风印月、西安全运村、南通兰园等热门新推房源销售十分火爆，推出即售罄。同时，针对难销长库存房源开展“春耕行动”、“秋收行动”、“绿粉狂欢季”等专项活动，实现去化约人民币60亿元。总体销售回款率维持在87%的高水平，现金回流加快。 同时，集团积极落实营销项目群管理，降费增效，人均销售金额提升至人民币8,430 万元，同比增长34%，营销费率同比下降18%。 传承创新 品质为先 产品品质行业领先。2019 年，集团坚持产品主义，弘扬工匠精神，持续锻造核心竞争力。集团不断加强产品创新，成功完成空中院墅、中式叠墅等新产品研发，并关注人居品质，加大在绿色健康园区、智慧园区、品控检测等方面的投入，产品优势凸显。与此同时，梳理提炼出包含8大产品系列、22个产品品类、22种建筑风格的多维度、立体化、规模化、可持续的产品谱系，并于2020 年1月8日发布了《创造城市的美丽－绿城产品谱系(1995-2020)》一书，为中国的城市建设和世界建筑的发展提供了丰富的样本。此外，集团成立规划设计委员会和工程质量委员会，为产品创新和品质管控提供强而有力的支撑，同时打造建研中心，多维度保障产品力领先。 另一方面，集团在产品成本管控方面亦取得一定成效。通过进一步扩大标准化体系，极大地保障了项目推进速度与效率；同时推动战略集采，材料设备集采品类70 项（同比增加16项），价格同比降低6-20%，节约成本人民币1.26 亿元，集采成果应用率达到97.8%。 全面升级服务质量。集团持续强化服务品质，加强客户服务导向，围绕房产品开发主业，提供全周期的房屋服务和客户服务。2019年集团以第二届“生活开发者大会”为契机，发布了园区生活服务体系2.0，通过场景化优化服务内容、产品化提升服务效率、数字化打通线上线下体验、商业化运营保证服务持续，全面升级生活服务体系，保持服务品质的行业领先优势。凭藉卓越的服务品质，客户满意度持续提升。2019年居民居住满意度达89.3 分，超过行业均值16.3分，且在16个城市位居第一；销售服务满意度达92分，位于行业标杆水平。 多元拿地 土储优化 2019 年，集团继续坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，以长三角为大本营，聚焦五大重点城市群，阶段性灵活调整投资策略，落实精准投资，成效显著。集团积极拓宽投资渠道，一方面持续提升招拍挂投资力度和质量，另一方面大幅提高收并购能力，全年获取收并购项目17个，包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等优质项目，收购项目货值同比增长332%，助力整体投资实现规模与质量双增长。 2019 年，集团新增项目共计54个，总建筑面积约为1,236万平方米；总土地成本╱收购金额约人民币691亿元，其中集团支付的约为人民币523亿元；预计新增可售金额达人民币2,057亿元，创绿城中国新增投资货值历史新高，其中归属于集团权益约人民币1,086 亿元，新增土地平均楼面价约每平方米人民币6,923 元。 从地域分布看，新增土储主要集中在杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市，可售货值占比达76%；从区域分布看，长三角作为战略重点区域，可售货值占比达60%，有助于巩固集团在江浙地区大本营的业绩和行业地位；集团在珠三角及成渝地区亦逐步扎根，可售货值占比累计达10%，进一步扩大深耕区域，有效提升未来抗风险能力。此外，新增货值周转效率明显提升，预期42%的可售货值将于2020年转化，同比增长8个百分点。 于2019 年12 月31日，绿城集团共有土地储备项目142 个（包括在建及待建），总建筑面积约3,873万平方米，其中按照权益计算约为2,240万平方米；总可售面积约为2,648万平方米，权益可售面积约为1,521万平方米；楼面地价平均成本约为每平方米人民币6,119 元。一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。 坚守特色 持续创新 2019 年，集团在积极开拓优质的传统开发项目外，大力开展特色业务，持续保持代建业务行业领先，并通过TOD（公共交通导向开发）、小镇类、产业勾地、城市更新等新型业务模式，创新产品线，持续提升复合开发运营能力。 代建业务行业领军。集团稳守中国房地产市场规模最大代建公司地位，深受客户信任，蝉联“中国房地产代建运营优秀企业”、“年度影响力商业模式大奖”、“年度CSR贡献奖”等荣誉。政府代建获得社会各界高度认可，社会效益凸显。2019年，代建业务规模加速扩展，全年新增项目72个。截至2019年12月31日，集团代建管理项目合计达260 个，总建筑面积约6,754万平方米，预计总可售金额约人民币3,689亿元。随着代建业务规模不断扩大，行业领军者地位更加巩固，盈利能力逐年稳步向上，将持续提升轻资产业务对集团的利润贡献。 重点实施小镇战略。集团顺应逆城市化发展趋势，抓住农村集体土地入市的历史机遇，大力发展小镇项目。截至目前，集团已在15个城市完成布局，落地30个小镇项目，随着大连金石滩葡萄酒小镇、杭州龙坞茶镇、江西高安巴夫洛田园综合体、成都川菜小镇等一批具有产业特色的小镇顺利落地，产业小镇发展格局基本呈现。小镇项目规模大、地货比低、股东投入峰值低、产投比高，逐步成为公司高质量发展的重要增长极。 特色业务加速推进。为寻找新的增长点与突破点，持续提升盈利水平，集团加速推进特色特质项目，增加产业勾地比例，并积极把握中国轨道交通快速发展带来的机遇，加快TOD项目全国布局，致力于打造为国内领先的TOD综合开发运营商。截至目前，共落地10个多区域、多类型、多业态TOD项目，7个城市更新项目，包括产业园、未来社区、留用地等，贡献优质土储。 财务稳健 融资畅通 公司经营稳步提升。在第一大股东中国交通建设集团有限公司（“中交集团”）的资信支持及本公司整体经营情况良好情况下，于2019 年12 月31日，集团净资产负债率为63.2%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94 亿元。 2019年总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2018年的5.4%下降0.1个百分点。 融资渠道多元畅通。通过积极研判市场，抓紧低息窗口，开拓融资渠道，集团在完成全年融资指标同时，公开市场融资利率创历史新低。境外融资方面， 1月份紧抓市场窗口期，仅用两周时间高效公开发行两笔三年期美元优先永续票据，规模共5亿美元。两笔优先永续票据簿记期间，获得市场及投资者的热烈反响。11 月4日，公司完成发行分派率4.55% 的6亿美元364天优先票据。得益于成功的定价策略，更受益于公司优秀的信用资质，该优先票据受到市场高度肯定，实现多倍超额认购，再次印证了资本市场对公司运营成果及发展策略的认同，也进一步体现了集团在海外资本市场强大的融资能力。 境内融资方面，2019年集团完成境内公开发债共人民币180.62 亿元，平均利息成本为4.48%，较2018年下降0.98个百分点。境内融资成本屡创新低、渠道畅通、结构合理。其中，集团发行公司债人民币15亿元，年利率3.78% 至4.34%；发行中期票据人民币5亿元，年利率为3.84%；发行永续中票人民币46亿元，年利率5.59% 至5.6%。与此同时，集团融资创新能力进一步提高，盘活沉淀资产，开拓新融资渠道，推行创新持有资产融资。全年成功发行酒店类CMBS人民币15.92 亿元，年利率5.14%；成功发行供应链ABS人民币88.7 亿元，年利率3.85% 至4.07%；发行住房租赁专项债人民币10亿元，年利率3.61% 至3.98%。 高效管理 提质增效 治理结构持续优化。2019 年，集团完成董事会改组，董事及管理层更加职业化、市场化，管理架构更加扁平化。本公司以经营结果为导向，持续优化体制机制，形成重资产板块与轻资产板块“8+3”的架构，区域公司逐步做强，同时内部架构调整为“7+4”，即在原有的七大职能中心外，新成立四大事业部（特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部），统筹各级资源，提高运营效能。双“十一”的扁平化架构，持续精简管控层级，降低运营成本。 高效运营周期加快。集团逐步建立承接“目标达成、信息对称”的运营中枢神经系统。通过持续推进“绿城AI”大运营体系建设，强化数字化运营管理，实现全项目、全周期的高效统筹；同时逐步完善风控体系，增加对股权投资公司的动态管控。得益于年内高效的运营管理，项目运营周期明显加快，从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付的周期，分别提速10%、12%、2%及7%。 以人为本强化保障。集团坚持健身计划，加强双控管理，人才配置进一步优化，且全年增项目不增人。同时扎实推进项目群管理，将133个项目向24个项目群管控模式转变，自投项目覆盖率达75%，人均在建面积同比提升25%，人均效能大幅提升。此外，集团稳步推进共赢机制，2019年有38个新项目开放跟投， 178个存量项目明确中长期激励，有效增强团队士气，员工敬业度比行业优秀水平高出11%，为公司高质量的发展提供强有力的保障。 股东支持 形成合力 作为混合所有制的典型房企，集团既有央企中交集团深厚的实力作为依托，又兼备民营企业的灵活机制与活力，两者优势互补，相互促进。在项目合作方面，与中交集团的合作不断深化，广州南沙、哈尔滨TOD、成都川菜小镇等项目取得积极进展。得益于中交集团的资信支持，公司融资更加便利。在保持产品核心竞争力方面，从产品规划设计到小镇的开发营运，得到了宋卫平先生的全方位支持。就公司治理方面，主要股东九龙仓集团有限公司就上市公司规则、企业治理体系等提供宝贵意见。在行业集中度加速提升的市场竞争下，集团优势明显，必将为长期稳定的高质量发展奠定稳固基础。 业务展望: 宏观政策方面，中央坚持“房住不炒”的主基调不变，并首次提出“全面落实因城施策”，各地推行的“三稳”政策料趋于更快速、灵活、聚焦。展望2020 年，中国各城市的房地产政策将进一步分化，地产运行周期因城而异。并且年初受新型冠状病毒肺炎疫情影响，全国大部分城市商品房售楼处一度暂停开放，项目建设暂停施工，集团在严密做好疫情防控的同时，稳妥推进复工复产。集团相信，在困难与挑战下，拥有深厚实力、高质量产品及灵活机制的企业将能更好地体现其优势与价值。新冠疫情对房地产行业的影响是短期性冲击，而非趋势性改变。经历疫情考验，客户对高品质房产、高品质服务的需求迎来爆发式增长，集团将突出客户需求导向，进一步创新产品功能、优化生活服务，满足客户对美好生活的向往。 尽管市场调控与疫情会带来一定的发展压力，但房地产作为国民经济支柱产业的地位仍不会改变。另一方面，人民生活水平稳步提升、城镇化进程持续，行业将从高增长转向高质量发展。集团将积极应变，以战略视野放眼长远，发挥作为行业品质标杆的优势，锚定“产品品质第一品级，客户满意度第一身位，综合业绩位列第一阵营”的“战略2025”目标，重点布局重资产、轻资产及“绿城+”三大业务主航道。首先，坚持重资产板块的主营业务，继续加大收并购力度、大力开展特色业务并提升招拍挂投资力度与质量，提升盈利水平，优化业务结构；其次，拓展轻资产板块的发展空间，树立绿城代建子品牌，升级现有代建模式，并完善管理机制，确保代建产品品质，巩固行业代建第一品牌；第三，丰富“绿城+”板块内容，围绕轻重资产板块，聚焦新兴市场，加长产业链，加粗产业束，挖掘房地产上下游价值点，为客户创造更多的价值。同时提升管理格局，持续优化组织结构，加强业务委员会建设，缩短管理链条，提升决策效率，提高运营效能。 为实现公司的战略目标及构想，集团将强化战略执行，秉承以产品为核心，以增长为主线，以利润为导向，提升发展质量，努力成为房产行业品质领先者、代建业务行业领导者及综合业务前瞻创新者。 2020年可售货值预估情况 2020 年，绿城集团预计整体可售货源约1,696万平方米，整体可售金额约为人民币3,583 亿元。其中，投资项目可售货源约1,045万平方米，可售金额约人民币2,674 亿元（其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿元，预计新增可售房源金额约为人民币2,039 亿元）。一二线城市可售货源约772万平方米，可售金额约人民币2,124 亿元，占2020年投资项目可售金额的79%。此外，绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元。 |
资料来源于上市公司财务报表
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