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| 绿城服务集团有限公司, 02869.HK - 公司概览 |
| 集团主席 |
李海荣 |
| 发行股本(股) |
3,223,000,000 |
| 面值币种 |
港元 |
| 股票面值 |
1.0E-5 |
| 行业分类 |
物业管理及代理 |
| 公司业务 |
公司的主要业务为在中国提供住宅物业服务，提供的服务种类包括物业服务、谘询服务及园区服务三类业务。 全年业绩: 收入为人民币8,581.9百万元，和2018年全年人民币6,709.9百万元相比，同比增长27.9%。 毛利达人民币1,547.1百万元，较2018年全年人民币1,197.7百万元增长29.2%。毛利率为18.0%，较2018年全年增长0.2个百分点。 经营利润为人民币643.8百万元，较2018年全年人民币516.2百万元增长24.7%；剔除以权益结算的股份支付费用后经调整的经营利润为人民币706.6百万元，较2018年全年（剔除以权益结算的股份支付费用）增长30.2%。 年内利润为人民币472.4百万元，较2018年全年人民币465.7百万元上升1.4%；剔除以权益结算的股份支付费用和除税后影响后经调整的年内利润为人民币519.5百万元，较2018年全年（剔除以权益结算的股份支付费用和除税后影响）增长7.0%。 年内净利率为5.5%，较2018年全年的6.9%下降1.4%，剔除以权益结算的股份支付费用和除税后影响后经调整的净利率为6.1%，较2018年全年的7.2%（剔除以权益结算的股份支付费用和除税后影响）下降1.2个百分点。 业务回顾 物业服务—占总收入63.5%，占总毛利40.1% 物业服务依然是集团的最大收入和毛利来源。一直以来，集团主要采取包干制的服务收费方式，基于集团过去20多年积累的管理经验和成本控制能力，物业服务持续为集团带来稳定的收入、利润及上佳口碑，亦是集团落实生活服务战略的基石业务。于2019年全年： 收入为人民币5,452.0百万元，较2018年全年人民币4,460.7百万元增长22.2%。随着物业服务收入基数的不断增大，预计未来该增长率将趋于稳定。 毛利为人民币619.9百万元，较2018年全年人民币507.0百万元上升22.3%。毛利率与2018年全年的11.4%持平。 在管面积为212.4百万平方米，较2018年的170.4百万平方米增长24.6%，或净增加42.0百万平方米，比2019年中期的184.2百万平方米净增加28.2百万平方米。注重管理面积增长的同时，集团亦重视服务品质的提升及优质项目的拓展，不断优化项目组合，提升业主服务体验的同时也带来物业服务费提价比例的上升及品牌效应的扩大，为业绩的持续增长带来强劲的内生动力。 储备面积，作为在管面积的主要来源，年内达到新高，为233.2百万平方米，与2018年192.1百万平方米相比增长了21.4%，或净增加41.1百万平方米，这是集团连续第六年储备面积高于在管面积，为集团未来的稳定增长提供了坚实基础。 在管项目达到1,454个，覆盖了全国29个省、直辖市和自治区，及147个城市。 园区服务—占总收入22.3%，占总毛利33.5% 年内，园区服务继续保持快速增长，并获得收入人民币1,912.8百万元，较2018年人民币1,309.8百万元增长46.0%。其中： (1)园区产品和服务（占园区服务收入28.3%）：2019年收入为人民币541.5百万元，同比2018年人民币241.9百万元增长123.9%。 (2)居家生活服务（占园区服务收入6.1%）：2019年收入为人民币116.2百万元，同比2018年人民币84.4百万元增长37.7%。 (3)园区空间服务（占园区服务收入10.7%）：2019年收入为人民币203.7百万元，同比2018年人民币228.7百万元降低10.9%。 (4)物业资产管理服务（占园区服务收入44.9%）：2019年收入为人民币859.6百万元，同比2018年人民币719.0百万元增长19.5%。 (5)文化教育服务（占园区服务收入的10.0%）：2019年收入为人民币191.7百万元，同比2018年人民币35.7百万元增长436.3%。 园区服务基于业主的全生活服务场景和房地产的全生命周期提供系统性的产品和服务解决方案，是物业服务的延伸，更是集团「幸福生活服务商」战略愿景的重要组成部分。年内，集团围绕生活服务战略深化研究，构建发现需求、匹配资源、有效连接、形成生态的良性循环，运用科技化手段，聚焦社区场景，推进产品快速迭代，提高服务产品竞争优势。 园区产品和服务 年内，园区产品和服务快速增长，这主要得益于集团一贯优质的园区产品供给能力及对新零售体系的提前战略布局。集团基于业主生活及品质需求，在保持传统园区标准序列产品（包括大米、季节性水果、生鲜食品，以及以传统节日为导向的节日性产品等）提供的基础上，借助物业服务企业「高效触达客户」的先天优势，推出「绿橙生鲜」（「生鲜店+前置仓+社区闪送」）业务模式。同时，依讬与属地头部供应链的战略合作，丰富产品品类，完善集团的产品供应链体系，打造离业主生活最近的优质生活服务平台，维持及提高了业主粘性。 居家生活服务 年内，集团以累积的平台数据为依讬，健全了业主画像标签体系，充分应用至「四季生活」到家服务平台（一个围绕「为业主提供生活琐事的全方位、一站式解决方案」的高品质服务平台），为业务的开展提供了有效的数据支持，并带来居家生活服务业绩的稳步提升。下一步，集团将充分整合集团内各类居家生活服务需求数据，内容包括高端养护、家政清洁、空调维修及养护、拎包入住等，有效进行需求数据分析，整合优质服务资源，聚焦业主生活服务需求，为业主提供更精细化、便捷化的生活服务内容。 园区空间服务 年内，集团附属公司的一广告业务合同未能续期导致园区空间服务收入增速有所影响。集团认为此广告业务合同非属于园区空间服务的核心业务之一，并不能代表园区空间服务的增长趋势。但是，考虑到目前园区空间服务中的传统广告招商及运营业务遭遇增长瓶颈：受上游企业市场营销费用影响以及新媒体广告投放冲击，线下广告投放业务不断缩减。且由于2020年新冠疫情影响，集团于品牌运营及营销策划活动上的广告业务发展也将受到一定程度限制，下一年度园区空间服务业务的增速将有所影响。当然，集团将继续加大园区空间资源整合力度，丰富空间服务的产品内容，提升议价优势，同时计划通过开展以社区为依讬、社区商业为模板的快闪店等可变型广告形式的开发，为业主提供契合生活需求的产品与服务，提高园区广告发布的转化率，并持续推动集团园区空间服务产品的升级转型。 物业资产管理服务 2019年受房地产行业大环境及相关政策影响，二手房购房热度延续稳中回落趋势。而置换收入依然是此分部最大的收入来源。年内，集团通过推行全国绿城租售中心策略，开展与第三方（如链家）的合作等方式，持续推进二手房业务的同时，聚焦一手房及尾盘代销，成效初显，置换分部的收入增速虽有所放缓，但毛利率与2018年全年相比上升约4.4个百分点。于其他资产管理服务方面（如车位业务等），集团亦不断提升专业运营能力，拓展新的服务模式，如停车场运营等。未来，集团将继续聚焦一、二线经济发达城市的优质资产管理和运营服务，构建稳定的商业运营模式。 文化教育服务 年内，该分部业务的收入及毛利率均有明显改善，一方面，是由于该该收购后，MAG，一家成立于澳大利亚的公司成为集团的附属公司。该该收购后MAG业务增长符合预期并对教育板块的收入及利润提升起到了正贡献；另一方面，是集团重点塑造的早教品牌「奇妙园」，先期通过与国内外优秀早教服务机构的交流与合作，通过「机构设置标准化、教养体系科学化、课程建构多元化、教养服务个性化」，其核心竞争力得到提高，度过业务爬坡期后，学园平均满园率较2018年全年改善明现。下一步，集团将在引入以MAG先进教育理念及将其优质的课程体系赋能于集团自营的早教业务的同时，尝试探索依讬于委讬方的场地及硬件资源，输出专业的师资、课程体系，探索文化教育业务的新模式。考虑到新冠疫情影响范围及持续时间，2020年该分部业务的短期发展将受到一定程度影响。 谘询服务—占总收入14.2%，占总毛利26.4% 年内，集团继续围绕房产品全生命周期，在深入分析客户需求的情况下，对服务内容及类型进行不断进行延伸，通过优质资源整合、标准体系建设及业务创新等方式，持续强化谘询服务核心竞争力，于2019年全年： 收入达人民币1,217.2百万元，与2018年全年相比增长29.6%，相较于2019年中期30.0%的增长率，增速基本持平。 毛利为人民币408.6百万元，与2018年的人民币357.2百万元相比上升14.4%。毛利率从2018年全年38.0%略下降至33.6%，主要是受到管理谘询服务毛利率下降的影响，但整体谘询服务毛利率依然保持较高水平。 面对谘询服务市场环境变化，集团积极应对并不断实施服务创新。年内，集团聚焦商写办公场景，发布以「运营体系+服务体系+标准体系」为支撑的商写云享服务体系，助力产业服务发展；依讬物业项目及管理资源，试水房地产谘询服务，深度匹配客户服务需求；不断充实「绿联盟」核心竞争优势，深化管理体系及服务体系的输出，协同集团物业服务及园区服务优势，持续推动谘询服务的发展。 在建物业服务 收入达人民币983.3百万元，与2018年全年相比增长24.8%，与2019年中期的27.6%相比，增速基本持平。通过客户需求分析，集团升级传统案场服务为美好生活体验服务。以「美好生活」为目标，探索及输出不同层次、不同体系、不同需求的课程，多方位提高服务人员专业能力，打造「美好生活设计师」团队。同时，集团细分服务产品，形成商写服务品牌「绿城云享」，为非住宅的销售服务提供助力，促进该分部业务的稳健发展。 管理谘询服务 收入达人民币233.9百万元，与2018年全年相比增长54.1%，与2019年中期的42.0%相比，增长率大幅提高。一方面，是因为集团依讬于物业谘询项目客户资源，深化并推出房地产谘询服务，实现客户价值的叠加。另一方面，「绿联盟」服务充分发挥在物业服务市场领域的质量领先优势，所匹配的智慧园区服务输出、培训输出、品质认证等业务，进一步加强了「绿联盟」服务的核心竞争力，长期、多元化、可迭加、可持续的合作模式得到诸多客户的认可，服务输出对象进一步增加。 业务展望: 穿越风云激荡的2019年，集团又向前稳健地跨越了一步，来到新赛道的起点。尽管开局遇到疫情风雨，但这又是危中有机的局面。集团正面对一场服务复苏的新战役，如何把握战局，运用科技化手段、提高服务能力、推动业务发展，让员工与公司共同成长，这需要管理层带领全员一起来设计与执行。近几年，集团于无声处听春雷，教育、康养、新零售等业务，切入主赛道，将做到战略周期中来。 前路也许有更多风雨，而集团必须敢闯敢试、蹄疾步稳，在探索向上的本业突破中，尽锐出战、灵活避险、争流抢滩，让服务者见到更宽阔的湛蓝海面。集团既是服务事业的合夥人，终是服务命运的共同体。集团笃定面对崭新的300多天，在以服务为本心的工作场景中，方向不变、道路不偏、力度不减，文化永续，努力让公司不负公众期许、焕发向前！ |
资料来源于上市公司财务报表
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