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| 永升服务集团有限公司, 01995.HK - 公司概览 |
| 集团主席 |
林中 |
| 发行股本(股) |
1,670,000,000 |
| 面值币种 |
港元 |
| 股票面值 |
0.01 |
| 行业分类 |
物业管理及代理 |
| 公司业务 |
集团主要从事提供物业管理服务、小区增值服务及对非业主的增值服务。 全年业绩: 2019年收入约为人民币1,877.8百万元，较2018年约人民币1,075.8百万元增长74.5%。 集团2019年毛利约为人民币555.4百万元，较2018年约人民币309.0百万元增加79.7%。2019年毛利率为29.6%，而2018年毛利率则为28.7%，按年提升0.9个百分点。 2019年的年内溢利约为人民币249.0百万元，较2018年约人民币100.2百万元增长148.5%。与此同时，2019年的公司拥有人应占溢利约为人民币223.8百万元，较2018年约人民币100.5百万元增长122.7%。 业务回顾 集团为一家于中华人民共和国（「中国」）享有良好声誉并快速成长的物业管理服务商。2019年5月集团荣获中指院颁发的「2019中国物业服务百强企业」称号，且行业综合实力排名较2018年提升6位至第14位。于2019年12月31日，集团为中国78座城市（开始有在管面积和提供案场管理服务即定义为进驻该城市）提供物业管理服务及增值服务，签约建筑面积约为110.6百万平方米，其中在管总建筑面积约为65.2百万平方米，为逾31万个家庭提供服务。 集团的业务涵盖多种物业形态，包括住宅物业及非住宅物业（如办公大楼、商场、学校及政府楼宇，2019年集团更是将业务扩展到了高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头），以及其他专项优质的定制服务。 集团秉承「用心构筑美好生活」的理念，致力于为广大客户提供全面周到的专业物业管理服务，研发并发展服务，打造高端服务品牌，例如在高端住宅物业推行「铂悦管家」、商业办公楼专案推行「悦泽商办」，致力于为客户提供更优质的服务。 集团的业务模式 集团拥有三大业务，即(i)物业管理服务，(ii)小区增值服务，及(iii)对非业主的增值服务，其形成向集团客户提供之综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。 ‧物业管理服务：集团为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务，其主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务。集团管理的物业组合包含住宅及非住宅物业。集团的非住宅物业包括办公大楼、商场、展览中心、工业园区、医院及学校等。 ‧小区增值服务：集团为业主及住户提供的小区增值服务旨在提升其生活体验，并实现彼等资产的保值和增值。该等服务主要包括(i)家居生活服务；(ii)停车位管理及租赁服务；(iii)物业经纪服务；及(iv)公用区域增值服务。（注：(ii)处原为「停车位管理、租赁及销售服务」，更改后为「停车位管理及租赁服务」，以反映业务变化。2019年，此业务中并无产权车位销售，涉及车位代销业务计入(iii)「物业经纪业务」） ‧对非业主的增值服务：集团为非业主提供全面的增值服务，该等非业主主要包括物业开发商，但在较小程度上，亦包括就彼等非住宅物业而需要若干额外专项定制服务之非物业开发商及向集团外包若干增值服务之物业管理服务商。集团对非业主的增值服务主要包括(i)协销服务；(ii)额外专项定制服务；(iii)房修服务；(iv)交付前检验服务；及(v)前期规划及设计咨询服务，其涉及进入并检验每个单位，以从终端使用者角度提供充分的建议。 物业管理服务 面积规模持续高质量增长 集团坚持快速扩大管理面积的战略目标，通过多轮驱动实现合约建筑面积和在管建筑面积的快速增长，截至2019年12月31日，集团的合约建筑面积约为110.6百万平方米，合约项目数量609个，分别较2018年12月31日增长约68.6%及60.3%；截至2019年12月31日，在管建筑面积达到了约65.2百万平方米，在管项目数量为403个，分别较2018年12月31日增长约62.2%及56.2%。 多轮驱动的市场发展策略 作为旭辉控股（集团）有限公司及其附属公司（「旭辉集团」）长期的服务合作伙伴，集团的服务得到其广泛认可，并建立了稳定的合作关系，也因此受益于旭辉集团地产开发业务的快速增长，2019年全年，旭辉集团录得合同销售额（连合营企业及联营公司的合同销售）人民币2,006.0亿元及合同销售面积12.0百万平方米，年比分别增长32.0%及25.8%。 在得到旭辉集团大力支持的同时，集团也积极以多元方式朝着公开市场方向不断努力，通过向独立市场拓展资源以获取集团的份额。拓展的主要对象包括独立的区域性地产开发商，通过参与其开发项目的投标竞争，获取一手项目的管理权，举例而言2019年们获取了重庆金隅大成新都会、贵悦府、神龙外滩首府等优质项目；参与业主委员会对原有物业管理公司的更换而进行的招标，获取二手项目的管理权，举例而言2019年集团通过公开竞标获得了国泰九龙湾、艺泰安邦、天成美雅等优质项目；集团也积极寻求与地产开发商达成战略合作，通过成立合资公司的形式承接地产管理服务，集团成功与辽宁广纳房地产有限公司（「辽宁广纳」）、广西筑成时代地产开发有限公司（「广西筑成」）、苏高新集团、德州市交通运输投资发展集团等多家开发企业或投资集团达成战略合作，将优先获取该等企业开发的物业管理权，举例而言2019年，集团签约了如辽宁广纳开发的东港市88公馆、广西筑成开发的时代春晓等优质服务项目。凭借集团的高质量服务、专业市场团队、多来源渠道以及良好口碑和声誉，集团取得对于第三方物业开发商开发的建筑面积的快速增长。 2019年，集团进行了对青岛雅园物业管理有限公司（「青岛雅园」）55%股权的并购，代价为人民币4.62亿元，该并购于2019年9月完成，青岛雅园正式成为集团的附属公司，青岛雅园的财务业绩于集团的财务报表综合入账，构成了对集团高端商办板块的有力补充。 青岛雅园为著名地产开发商新地集团下属物业管理公司，自2004年起开始全国区域化业务拓展，先后设立苏州、南京、南昌、沈阳及上海分公司，致力于中心城市高端商业综合体建筑的物业管理服务及物业资产服务，业态主要为甲级写字楼、高档公寓、商业建筑、星级酒店等。通过此次并购集团获得上海虹桥新地中心、上海虹桥国际展汇、上海嘉定新地国际广场、南京新地中心、沈阳新地中心、青岛东海路9号等核心城市、核心地段建筑面积超过200万平方米的优质服务项目；而同时长达四年的溢利保证也极大保证了此次并购对公司股东的利益，其承诺青岛雅园纯利将按以下年份不少于：2019年，人民币6,000万元；2020年，人民币7,000万元；2021年，人民币7,300万元；2022年，人民币7,600万元。 平均物业管理费持续提升 在快速增长的同时，集团仍然保持着有质量的发展要求，通过不断优化集团的在管服务项目，新接管项目收费标准提升，以及部分在管项目的提价，使得集团的平均物业管理费稳定提升。截至2019年及2018年12月31日止年度，集团的综合平均物业费单价分别为人民币3.12元╱平方米╱月及人民币2.46元╱平方米╱月。 多业态的物管组合 集团管理住宅及非住宅物业等多种业态。集团在管理非住宅物业方面积累了非常丰富的经验，包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。同时，随着更多非住宅市场的开放，给予了集团更多参与市场招投标，获取市场份额的机会，2019年集团抓住市场机遇在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点，永升将以获得的项目为起点，继续在当地区域实现渗透，从而实现在管规模的扩大和当地城市密集度的提升。2019年集团新增在管建筑面积的约19.9%属于非住宅物业。虽然住宅物业收入已占并将继续占据集团收入较大部分，但集团正努力使集团的服务供应多样化，以涵盖其他更多类型的物业。 至此，集团已经初步实现了全业态覆盖，并最终发展成为综合性的物业管理服务商。而在涉及的板块集团均有标杆性服务项目，包括青岛大学、重庆轨道交通1号线、大连地铁十七标段、杭州杭钢医院、上海恒基旭辉中心、北京旭辉空港中心、武汉旭辉大厦、上海洋泾LCM置汇旭辉广场、天都商业大厦、邵阳体育中心、昕月溪商业广场。 包干制和酬金制 集团一般考虑多种因素来定价集团的服务，如住宅小区的特征及位置、集团的预算、目标利润率、业主及居民状况和集团服务的范围及质量。集团主要按包干制收取物业管理费，少部分按酬金制收取。 小区增值服务 集团向业主及住户提供以下小区增值服务：家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公用区域增值服务。 2019年小区增值服务收入较2018年约人民币198.4百万元大幅增长143.5%至约人民币483.2百万元，主要是由于集团在管面积的规模扩大，服务用户数量大幅增长以及多样化产品的渗透率不断提升所致。 基于对小区场景和服务目标群体的需求研究，通过多年探索集团构建了完整的永升UP生活增值服务体系，包括「旭惠团」、「邻聚游」、「旭惠美家」及「租售中心」等子品牌，与此同时集团不断深化小区增值服务体系，从需求识别、产品和产品设计、渠道供方选择、营销计划制定等多个维度有序推进，坚持「有所为、有所不为」的原则，开发适合小区业主的增值服务产品，来推动增值服务收入的增加，于2019年，来自于小区增值服务的收入在总收入的占比达到25.7%。 集团创新拓展服务内容，于2018年年底，集团成立了专项面对成熟小区大项维修、小区硬件整改服务的上海晟匡建筑有限公司，凭借专业的服务能力和问题解决能力获得市场认可，2019年开始为集团贡献收入。 对非业主的增值服务 集团向非业主提供包括以案场管理为主的协销服务（服务的内容主要为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务）、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务以及交付前检验服务，将物业管理的专业服务向地产开发的前端延展，该等非业主大部分为物业开发商。 2019年对非业主的增值服务的收入较2018年的人民币210.5百万元大幅增加54.2%至约人民币324.6百万元，主要是由于旭辉集团和合作地产开发商开发的项目大量增加，对协销、交付前检验等服务的需求增长所致，2019年来源于非业主的增值服务收入在总收入中的占比达到17.3%。 在「纵向产业链延伸战略」的指引下，集团对开发商的协销服务专业化水平和服务能力快速得到提升，服务旭辉集团的同时，更多第三方开发商将协销服务委托给集团，截至2019年12月31日，集团总计为161个在售案场提供服务。 业务展望: 2020年，新冠肺炎疫情的爆发给社会经济运行带来了极大的挑战，永升作为有责任、有担当的物业公司，在保护好员工的基础上，积极参与到抗疫小区一线，配合政府基层治理工作，保障业主的生命安全，提供生活便利。当期超额的劳动付出和防疫物资支出给集团增加了成本开支，疫情的延续甚至影响到当期集团部分业务的开展，但长期来看与业主建立的互信关系和树立的品牌会成为推动集团持续向前成长的力量，成就公司长远的发展，面对2020年的全新挑战，公司管理层将带领员工迎难而上，不惧挑战，按照既定目标快速推进。 进一步扩大集团的业务规模及市场份额 集团计划增加在管物业的数量及建筑面积。集团将进一步扩大及优化集团的专业营销团队以从战略上评估及参与投标、通过投标及竞标获取更多的物业管理委任并实现质量提升。集团拟在人口密度及消费能力较高的战略地区加强业务。通过充分利用集团已建立的市场地位，集团旨在巩固集团的市场地位，并进一步扩大集团于所经营城市的市场份额。除继续巩固集团在现有市场的地位外，集团将寻求旭辉集团扩大业务覆盖范围所带来的新商机。集团亦将通过与物业开发商建立战略联盟以求渗透到具有发展潜力的新市场。集团将利用集团的品牌形象与房地产开发公司广泛战略合作，为彼等之项目提供物业管理服务。此外，集团旨在通过管理更多的非住宅物业（如医院、展览中心及工业园区）抓住服务社会化的顺风机遇，使在管物业组合多样化。通过该等战略，集团旨在未来五年将集团的地理覆盖范围扩展到至少100个城市。 持续多样化集团提供的服务 集团计划通过增强集团的规划及设计服务、项目质量监督、房屋检验、协销服务及房修服务的能力进一步多样化集团对非业主的增值服务。集团向物业开发商提供增值服务时，将加强对物业开发、销售及管理的全部产业链的覆盖，实现垂直行业拓展，并获得更多机会以获得物业管理项目。集团亦计划为本地物业管理公司提供咨询服务，以拓宽集团的业务并提升集团的品牌知名度。 进一步投资技术及智慧运营 集团将进一步投资于技术及智慧运营以提升集团的质量及运营效率。 集团计划进一步投资升级内部管理系统。集团拟优化内部企业资源规划信息系统、办公室自动化办公系统、财务系统、人力资源系统及合约管理系统。集团将建立大数据信息共享平台，包括如客户关系管理云、物业管理云、账单管理云及停车场云等管理工具，以展开业主、雇员及业务伙伴间的信息互联。集团计划建立集中指挥中心以远程监控运营、开展数据分析、减少中间物流及提升管理精确度及效率。集团将继续提升集团标准化、集中化、数字化及自动化水平以确保始终如一地提供优质服务，并减少人为错误及有效控制运营成本。 |
资料来源于上市公司财务报表
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