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| 北京建设(控股)有限公司, 00925.HK - 公司概览 |
| 集团主席 |
钱旭 |
| 发行股本(股) |
6,969,000,000 |
| 面值币种 |
港元 |
| 股票面值 |
0.1 |
| 行业分类 |
仓储物流 |
| 公司业务 |
集团主要从事房地产业务，包括高端及现代化普通仓库、冷链物流仓库及贸易业务、专门批发市场、工业物业、商业物业及一级土地开发。 全年业绩: 截至二零一九年十二月三十一日止年度之收入约为港币692,660,000元，较截至二零一八年十二月三十一日止年度约港币480,710,000元增加约港币211,950,000元或44.09%。截至二零一九年十二月三十一日止年度之毛利约为港币312,880,000元，较截至二零一八年十二月三十一日止年度约港币325,030,000元减少约港币12,150,000元或3.74%。 业务回顾 集团乃最终控股公司－北京控股集团有限公司（「北控集团」）旗下唯一与地产业务相关的在港上市公司。集团自身定位为专业地产如物流、冷链、工业和商业行业和从事一级土地开发的开发商。作为开发商，集团的利润主要来自两方面： (1)由日常经营所得，如来自一般仓库和冷库、酒店、商场和农贸市场的租金收入；一般仓库和冷库货物的处理和加工收入和贸易产生的财务收入；和(2)售出已开发完成并已成熟的物业和已开发完成的土地。 集团的业务模型是： (1)在项目初期进行投资； (2)在开发完成后培育项目的价值； (3)在项目成熟后以满意的价格售出。由售出项目回收的现金会用于： (1)偿还项目开发贷款以降低持续的财务费用使利润得以增加； (2)继续投入新项目以创造另一个未来产生利润的机会； (3)作为投资人的投资回报向股东作出适当的分配。根据集团的业务模型，集团相信经营利润加上项目上升中的资本价值所得最终会为集团股东带来可观的回报。 自二零零九年以来，集团已于中国和海外投资了巨大资本用于投入和开发不同优质地段的项目。随着项目的稳定收入和中国经济的稳定增长，若干项目的资本价值对比原始投入已形成令人满意的增长。因此，集团已于二零一九年对部分成熟物流资产的售出进行了深入探索和尝试，计划于二零二零年售出部分物流资产和工业地产资产，以完成构建集团的整个业务模型。本次售出将为集团回收可观的资金，以实现集团业务模型中的减债、再投资和分配的目标。集团将持续利用自身作为国有企业的优势，进一步于优质地段购入土地作开发用途，从而进一步扩大集团在物流、工业和冷链行业的参与，以进一步巩固集团的长期盈利和资本增益模型。 1)高端和现代化普通仓库 作为中国电子商贸业务和进出口的必需品，集团持续在优良地点建立全国的现代化仓库网络。目前网络点已分布在北京、上海、天津、厦门、成都、海口、通辽、太仓和青岛等地。 2) 冷链物流仓库和贸易业务 集团之另一个发展重点为建立全国性冷链物流设施，并以此为基础进一步开拓贯穿上下游的冷链业务。集团拟发展的冷链业务，以高货值的进口肉类和水产类交易全程一体化服务为主。随着中国中产社会兴起，对优质食品需求每年正处于快速递增的趋势。然而，中国在过去一段时间，由于行业没有进行改革，冷链行业仍受高投入和低信息化等因素影响，冷链行业发展比较缓慢，并无形成行业领军企业，因此给予了集团一个重要的发展机遇。集团的冷链业务，已开展国际贸易服务、冷链仓储服务和冻品电子商业系统开发。其战略目标是要建立中国最好的冷链行业综合服务平台，充份利用数字化科技手段为客户节省成本和增加收入，对整个链条中的货物、信息、资金实施全面管控，消除金融机构的融资风险。 在冷链业务整体发展方面，二零一九年全年签订冻品采购合同54,480,000美元，实现营业收入达人民币253,760,000元。在贸易业务带动下，试运行中的服务和交易平台－中冷冻品产业综合服务平台(www.cciinet.cn)逐步完善，其核心「冻品交易港」已实现初步的线上交易功能，对应的手机APP已上线。同时在冷链产业链条的各环节，集团已启动与各种企业的深度战略合作。由于投资冷库金额较大，现阶段除已有的天津和青岛项目外，会透过与不同地区冷库合作为客户提供服务，目前已达成合作协议的冷库地区包括：大连保税物流园区、大连经济技术开发区、上海奉贤区、上海洋山自贸区、上海浦东新区、广东湛江市和深圳盐田区等。基本上已形成沿海港口仓储网络的搭建。协力厂商冷链物流服务已接通京东冷链和顺丰冷链服务、后续将接通德迅等海外物流服务。在国际贸易服务业务开展和数位化系统建设共同推动下打造中国境内冻品产业功能最齐全和最先进的一体化服务平台。 3) 工业地产 由于大上海地区的持续发展使现存于上海地区的高端制造业需要外迁，同时欧美高端企业仍热衷于在华设立生产基地，长三角地区存在对高端工业厂房的需求。集团在二零一六年底启动工业地产业务，与新加坡SSinolog (China) Holding IPte. Ltd.组成若干非全资附属公司（集团持有75%权益），分别于江苏省太仓市、常熟市、苏州市、常州市和浙江省嘉兴市兴建高端厂房作对外出租。 4)一带一路 中柬特区项目位于距离柬埔寨首都金边市西北65公里的磅清扬省，通过5号公路与金边连接。项目规划占地目标为30,000,000平方米，目前已取得土地证之面积约为14,868,696平方米。二零一八年十二月，项目与独立第三方签订土地收购协议，进一步收购1,130,208平方米土地，目前正在根据柬埔寨当地法律推进土地证的办理工作。完成收购后，项目持有土地将进一步增加到15,998,904平方米。同时，积极引入战略合作夥伴，现时已积极展开协商。目前，项目完成规控设计和部分市政设计，特区整体规划容纳了生产加工、物流商贸、科研文化、教育人居等不同城市功能，享受柬埔寨政府提供在税务和进出口等的优惠政策。项目定位于服务「一带一路」上的华资企业，为华商提供一个集群式综合产业平台。特区内柬埔寨政府将设置海关、商务部、劳工部、税务部等，为特区内企业提供一站式对接服务。集团主要是对特区土地进行一级开发，并在土地开发完成后售予中国企业，实现土地转让收益。同时对园区提供管理服务，收取持续的管理费收益。 柬埔寨政府目前积极推出多项政策吸引外商投资，建立了自由开放的经济体系，对外资与内资基本给予同等待遇。近年柬埔寨经济高速发展， GDP增速连续五年保持在7%以上，社会平均年龄不足30岁，形成足够的劳动力来源。 集团相信，通过中柬两国长期稳定和友好的关系，加上集团在获取土地的成本上实施有效控制，在未来售出土地时必定能为集团带来丰厚回报。目前项目整体规划已完成，将会作分期滚动开发，通过土地转让收益和金融机构贷款作持续投入，预计不会为集团带来太大的财政压力。 5)专门批发市场 经衢州市政府部门审批通过，衢州通成农业发展有限公司（「衢州通成」）获准建设现代农产品批发市场项目，包括农产品交易区及综合商务配套，前者可作为同市旧贸易中心搬迁后之新址。现时旧贸易中心获授一级农产品批发市场资格，服务对像约3,000万人口。衢州农商城项目分为二期建设开发，第一期建筑面积为41,282平方米，已于二零一五年八月正式启用；第二期分为三个标段，一标段与二标段建筑面积为153,856平方米，已于二零一七年十一月正式启用；三标段处于设计图优化阶段。截至二零一九年十二月三十一日，市场可出租面积162,742平方米，其中包括批发交易区、市场综合交易区、仓储服务区和市场公共配套区，二零一九年全年自有面积之平均出租率约为51.09%，上年同期为48.72%，出租率稳定上升。 6) 商业地产 (a) 广州光明房产建设有限公司（「广州光明」）拥有位于中国广州市越秀区北京路购物区之光明广场之99%权益。该广场总建筑面积约为61,967平方米，楼高11层集餐饮、娱乐、购物及文化体验于一体。二零一九年全年自有面积之平均出租率约为90.42%。 (b) 北京金都假日饭店有限公司（「金都假日饭店」）为集团之全资附属公司，拥有位于北京市北礼士路（邻近西城区金融街）一间四星级商务休闲酒店，为访京商务旅客提供333间装潢雅致之客房。二零一九年全年之平均入住率约为81.99%。但由于行业原因，该酒店虽然入住率在北京假日酒店品牌中长期领先，但对集团的利润贡献始终有限，因此金都假日饭店已于二零一九年十一月十二日与北京首厚康健养老企业管理有限公司签署了委讬经营合同，于二零二零年第一季度，酒店已停止营运及进入装修改造期。根据委讬经营合同，集团可从中取得净利润得以大幅提高。 7) 北控城投控股集团有限公司（「北控城投」）：于二零一七年十一月十三日作为第一大股东，集团与战略投资者及管理团队投资设立北控城投，集团持有北控城投35%股权。北控城投是以国有资本为主导的混合型投资控股集团，以城市土地资源投资整合和价值提升为核心，定位于新型城市基础设施投资运营和城市基础产业的导入，打造创新型产城融合投资运营商和城市公共服务整合供应商。公司主营业务包括产城融合的片区土地综合投资开发；基于深度城市化过程中的旧城改造与城市更新总体投资开发；基于中国核心都市圈的近郊、文旅消费型、健康养老型特色小城镇的开发、建设与运营。二零一九年，北控城投积极布局国家战略规划热点区域，充分发挥各股东在市政综合规划、业务集成、资金融集、技术创新等方面的综合优势，通过一年多的布局基本形成了以产城融合片区开发与都市圈城市更新为核心的全国业务布局，并在大湾区核心城市佛山中标当地最大的三旧改造项目、国家一带一路重点城市昆明中标昆明盘龙区产城综合开发片区项目。随着业务布局的积极开展，运营规模也不断扩大。未来公司将结合具体项目尽快将自身塑造成为国内领先的独具特色的综合性城市运营投资集团的目标实现开发利润，从而为集团带来可观的投资收益。 业务展望: 集团自成立以来，先后投资了住宅、商业地产、物流地产和工业地产类项目，经过十年行业深耕与发展，目前已形成覆盖华北、华东、华南的物流地产业务布局，通过与地方政府、企业及行业圈的深度融合，积极推进整体战略的实施。同时，集团不断开拓经营思路，整合现有冷链物流设施资源，以科技手段为引领，打造中国领先的冻品冷链产业综合服务平台，为行业规模化发展和科技化发展提供解决方案，将形成以各类服务佣金收入为主的盈利模式。于二零一九年七月至八月之间，集团与中外运集团、京东物流集团和顺丰物流集团已签订战略合作协议，为客户冷冻运输提供了具质量的保障。在市场竞争中集团拥有自身的独特优势，主要体现在：作为国有企业，在获取土地方面较有优势，能够克服拿地难的问题；拥有稳定的客户群，包括各行各业多家大型企业，如嘉里物流、商船三井物流、日本通运、中国外运、顺丰速运、京东商城等。与客户保持稳定关系乃集团的宝贵资源，为新项目提供潜在租户。此外，集团拥有经验丰富的管理团队，积极研判形势，抢抓市场机遇，最大化发挥集团的市场竞争优势。 集团将紧跟国家政策，适时把握发展机遇，进一步完善国内物流地产、工业地产及冷链产业战略布局，并积极响应「一带一路」政策拓展海外业务，践行「融、投、管、退」的经营模式，在稳健运营的同时，积极推进轻资产化进程，同时利用现有资源和资产，开拓新的利润增长点，实现业务收入多元化，促进企业良性发展。 集团一直以来没有离开作为专业地产开发商的定位，在过往年度积极作出投入和培育持有优质资产，并在年内正式启动若干项目的退出，完成搭建集团整个商业模型的闭环，实现利润和资金链的良性循环，为集团的长远发展奠定坚实基础。虽然第一周期发展的时间较长，但因过去积累的优质项目较多，其价值亦已逐渐体现，预计在往后年度，集团的发展周期会逐步加快，实现可持续利润，并进一步扩大在物流地产、工业地产、冷链和一级土地开发的参与，相信定能为各持份者带来满意的回报。 |
资料来源于上市公司财务报表
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