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樓市陷沙士後最長跌浪新界4成屋苑失守萬元呢個屋苑每尺7367 @ 2024-09-04T

Keyword：樓價

Concept：香港樓價

香港樓市利淡消息此起彼落，既要關心銀行加息、移民潮和供求大執位，亦有買家以攻代守，決心重投二手市場尋寶，希望以心水價錢覓得心頭好。《經一》將會定期更新二手樓價指數，幫大家入市前睇清樓市最新行情！香港二手樓價持續下跌，根據本周五（０８月３０日）公布的中原城市領先指數（ＣＣＬ）最新報１３８．１７點，跌破１７０點的支持位，其中九龍樓價率重回２０１９年低，較上周跌０．３２％，及上月跌２．０８％。

隨著美國減息料成定局，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉預計，本港銀行最優惠利率（Ｐ）最快也要今年底至明年初才有機會跟隨下調，市場共識是美國未來１２個月共減息２厘，惟香港未必跟足。他指出，若政府持續引進更多人口流入香港，住宅租金企穩或上升，對樓市不悲觀，因租金上揚反映樓市需求仍在，但要留意失業率是否惡化，相信明年樓價大致平穩。

（香港文匯報記者黎梓田）高息口沖擊香港樓市，住宅物業造價持續回落。差餉物業估價署昨公布，７月私樓售價指數報２９６．８點，按月跌１．８８％，連跌三個月之余，亦是近８年以來新低，期內首度失守３００點大關。今年首７個月，樓價累跌４．６６％；若與２０２１年９月的歷史高位３９８．１點比較，則累跌２５．４５％。有業界分析認為，樓價今季或見底，維持全年樓價跌半成的預測。

對於未來香港樓市的發展，梁展嘉表示，盡管短期內面臨供應過剩的壓力，但考慮到香港樓盤的開發周期較長，且近年來土地供應有所減少，預計在熬過這個短期階段後，香港樓市將恢復健康。同時他指出，持續的人口流入和國內買家的樂觀態度是支撐香港樓市長期發展的關鍵因素。

本港樓市自撤辣後未見明顯好轉，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉表示，自樓市撤辣後，住宅庫存去化速度加快，預期今年一手樓銷售約１．７萬間，庫存水平約３０個月，與歷史平均比較仍偏高，所以短期對樓市的壓力較大，但以只要捱過這個庫存周期，加上不斷有優才通及高才通來港，租金料企穩或持續上升，故他對住宅樓市仍有信心，唯一擔心是失業率有惡化趨勢，或會對樓價構成壓抑，故預期明年本港樓價大致平穩。

長實集團(０１１１３)首席營業經理郭子威表示，差估署最新樓價指數，７月份報２９６．８點，按月跌１．８８％，雖然數字繼續按月回落，但預計美國下月降息，將有利香港樓市未來發展，故預料本港樓價於年底前會止跌回升。

本港樓市持續低迷，市場寄望９月美國減息，不過，有分析認為，即使美國減息，香港銀行可能不會馬上跟隨，高息環境可能仍要持續一段時間。另外，《香港０１》引述萊坊高級董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，市場在消化撤辣消息後，沒有其他利好消息承接，加上新盤貨尾量囤積，拖累樓價下跌。隨著美國減息，他預料香港樓價在第三季或會見底，第四季樓價在谷底反覆徘徊。

香港樓市也因此陷入一個惡性循環：樓價高的時候，市民收入跟不上，只能愈住愈細；樓價低的時候，經濟蕭條、政府缺水，無能力協助市民住好點。所以港人經常在樓價高時期望樓價跌、樓價低了又想樓價升。除非香港經濟成功轉型，港府可以在其他產業開拓財源，這個僵局才能被打破。

本港樓市、股市弱勢未改，港股９月開局收市跌近３００點，成交較上一日縮減３４．９３％至１,１２９．２１億元。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉坦言，今年上半年樓價下跌６至７％，「比預期中跌多左少少」；假設明年減息、人才持續來港，料住宅租金可以企穩或升５至１０％，支持明年樓價平穩發展，預期負資產最遲明年下半年見頂，惟須留意本港經濟前景，認為失業率成為最大隱憂！

本港樓市對上一次最長跌浪，出現於１９９８年至２００２年。１９９７年一場亞洲金融風暴令香港樓市泡沫爆破，樓價插水式下跌，２００３年沙士期間更跌至谷底。根據差估署的樓價指數顯示，１９９７年１２月高見１５５點，之後連跌５年，至２００２年１２月跌至６４．８點，累瀉近六成。當中以１９９８年跌幅最大，樓價一年大跌３３％。樓價暴跌，負資產個案急速攀升至逾１０萬宗。相隔逾２０年後，本港樓市面臨另一次危機，負資產升至逾３萬宗，相當於２００３年高峰期的三分之一。

梁展嘉列舉三個因素影響樓市走勢，第一是住宅租金，第二是利率，第三是失業率。租金方面，在樓價回落的情景下，今年本地租金價格累升４％。基於香港人口數量不斷增加，租金價格就不用擔心。其次是利率，瑞銀發現，本地樓市過去與利率有較高關聯度；該行估計美聯儲將會逐步下調聯邦利率２００點子，而香港銀行最快在今年底至２０２５年初下調最優惠利率（Ｐ）。現時租金回報約為３．３％，按揭息率則為４．１厘；而租金回報問題過去導致香港居民置業意欲下降。

本港樓市 | 瑞銀料香港最快年底減Ｐ，明年樓價走勢平穩

基本上，差估署的樓價指數有滯後效應。換言之，以近月樓市表現可推斷第三季指數將繼續下滑。雖則說美國可能９月減息，但港銀不大可能即時跟隨減息，且利息只是其中一項左右經濟發展的因素。更重要的是，外資何時會重臨？中國經濟何時會提速增長，讓中國資產價格走出低谷，帶動金融服務等核心產業的需求，讓香港這個國際金融中心有作為？

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