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【新聞點評】從「陳永傑買樓」看樓市新形勢 @ 2024-03-05T08:

【財政預算案２０２４ / 財赤/ 樓市 / 辣招】財政司司長陳茂波今日（２８日）公布２０２４-２５年度《財政預算案》，市場關注政府會為樓市全面撤辣或刪減部份辣招，《香港０１》將不斷更新有關本地房地產政策的最新資訊。

事實上，樓市在「撤辣」之前，去年已經進行了大幅「減辣」。２０２３年１０月２５日，行政長官李家超發表任內第二份施政報告，宣布樓市「減辣」措施：一是將額外印花稅（ＳＳＤ）適用年期由三年縮短至兩年。業主在持有物業兩年後出售物業，無須再繳付樓價１０％的額外印花稅。二是買家印花稅（ＢＳＤ）和新住宅印花稅（ＮＲＳＤ）的稅率減半，由１５％減至７．５％。三是為外來人才的置業印花稅實施「先免後征」。

新一份財政預算案出爐，其中最受關注是樓市撤辣，財政司司長陳茂波終「回應民意」，指當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要，並希望引導市場勿讓悲觀情緒過份放大。日前才「終極呼吁全面撤辣」的中原創辦人施永青認為，樓市上落仍有不同因素，撤辣至少可增加流通能力，現在先寄望樓價站穩再望回升。

壓抑樓市的「辣招」已推出逾１３年，去年樓市成交量可謂低無可低。財政預算案宣布樓市全面「撤辣」，讓更多上車、換樓及投資客即時受惠，勢加快物業市場流轉；該行資料研究部綜合土地注冊處資料顯示，去年二手住宅錄３６２６８宗注冊，較２０２２年的３６９７４宗減少約１．９％，創自１９９６年有以來的新低。若以反映物業交投活躍程度的流通率(即各屋苑該年買賣注冊量占其單位總數的比率)計算，去年維持僅約２．９％的低水平，同樣創自１９９６年有紀錄以來的新低；不過，政府在新一份《財政預算案》全面撤辣，同時調整按揭措施兼暫停壓力測試，有利樓市氣氛，若再加上經濟向好，息口回落等利好因素下，料二手住宅注冊量升逾３成至４８０００宗，流通率亦將能反彈至約３．８％。

財政預算案今（２８日）發表，政府即日起全面撤銷樓市「辣招」，所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。香港置業首席聯席董事林文奇接受明報電子平台組訪問時表示，今早「撤辣」消息一出後，經紀的電話已不停響起，多了客人查詢「筍盤」、約睇樓，他相信對地產行業有正面影響。不過，有市民擔心樓價會飆升，令年輕人難上樓。（采訪及拍攝：黃子希、莊靜芝）【

消息指，新一份財政預算案將宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即樓市全面「撤辣」！由今日起，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（ＳＳＤ）、買家印花稅（ＢＳＤ）和新住宅印花稅（ＮＲＳＤ）。

港府多年前推出樓市「辣招」遏抑樓價上升，惟成效一直為市場詬病，認為是扭曲市場運作，但卻一直未有考慮「撤辣」。面對樓價由高位調整近三成，住宅成交稀疏，業界再三呼吁，財金官員終於醒覺，宣布即日起全面「撤辣」。然而，樓市目前已奄奄一息，這劑遲來的「補藥」，是否可以令本港樓市復活？

假如撤辣成功令樓市翻生，發展商加快舊區收樓步伐，３００萬元以下唐樓，同樣會成為炒家目標。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，歡迎政府撤銷所有調控樓市措施，預期全年住宅成交量可以顯著增加１０％至１５％，樓價跌勢將會減慢，幫助樓市軟著陸。然而，影響樓市的負面因素包括利息高企、經濟疲弱、積壓的大量新盤等仍然存在，單靠撤辣難以扭轉跌勢，預期樓價今年仍會下跌１０％，要待減息及經濟好轉，樓價才能止跌回升。

事實上，近年市場各界人士均向政府反映希望調整樓市辣招，普遍聲音認為樓市辣招不合時宜。同時亦有地產代理的「置業意向調查」顯示，當中有７５％受訪者支持政府再次減辣或「全面撤辣」，亦有４１．２％受訪者表示，如新一份財政預算案中提出有效救市方案，將加快入市。

過去實施的「樓市辣招」政策雖然在一定程度上控制了樓價，但也對市場交易量造成了巨大的壓制。地產業界人士指出，即使全面撤辣或進行樓市減辣政策可能會對政府的稅收產生影響，但從長遠來看，活躍的樓市交易將有助於經濟的整體健康，並可能通過增加其他稅收來彌補短期內的稅收損失。他們強調，在目前樓市低迷的情況下，樓市減辣是刻不容緩的措施。認為現階段應當將重點放在支持樓市回暖和促進經濟復蘇上，而不是僅僅聚焦於短期的財政收入。透過樓市減辣政策的調整，有望釋放更多的市場動能，促進買賣活動，進而支持經濟的持續健康發展。

財政預算案｜陳茂波︰樓市全面撤辣即日起無須再繳三大辣稅

香港樓市政策全面撤辣！即日起取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅

今天全面撤辣，意味政府將會損失相關稅收，根據稅務局資料顯示，２０２３年三項辣招，為庫房貢獻約６０億元，犧牲稅收是否可以換來樓價止跌回升，業界預測大有不同。地產建設商會指，撤辣可提振樓市信心，惟樓價前景仍要視乎息口走勢，預計今年樓價升百分之３。至於中原則預測首季成交量按季升７成，上半年樓價可升半成，至於仲量聯行及萊坊等外資行的預測，則相對保守。仲量聯行指撤辣難以扭轉樓市跌勢，預計今年仍會下跌１成，而萊坊則指利率高企之下，預計明年樓價才會反彈。市場普遍認為全面撤辣，為最後一根稻草，若果後市之後沒有起色，政府也無計再施，不過影響樓市的因素，除了有供求，還有息口以至整體經濟環境。

受撤辣兼救松按揭樓市的消息刺激，二手樓市出現大量反價或者封盤個案，網上論壇稱撤辣後樓市炒家活躍的「摸貨年代」再臨，地產代理股美聯（１２００）股價狂升超過三成，同系鋑聯控股（４５９，前稱美聯工商鋪）亦曾升超過一成；多間本地地產股同樣一度急升，不過尾市升幅收窄，新世界（０１７）及恆地（０１２）收市升幅只余約３％及４％。新盤市場在撤辣後連續錄得大手客掃貨個案，包括西營盤１５ＷＥＳＴＥＲＮＳＴＲＥＥＴ、土瓜灣城軒。

《財政預算案》為樓市「撤辣」，並將放寬物業按揭貸款的逆周期措施。地產建設商會認為可緩和樓市跌勢；但有學者指出，不利首次置業者「上車」。樓價跌勢未止，地產市道低迷，新一份《財政預算案》宣布為樓市「撤辣」。地產建設商會表示歡迎，認為至少可緩和樓市跌勢。地產建設商會執委會主席梁志堅說︰「不是說市道會重新起上來，起碼都可以企得穩、不會再跌。再跌很麻煩，如果銀行要求收回貸款就麻煩。有很多人在香港置業，有些供滿了，與銀行借錢，幫子女支付首期；有些用來做生意；有些現在還在供樓。若(樓價)真的再跌，整個香港都影響到，不只是地產這樣簡單。」２００８年金融海嘯後，美國實施量化寬松措施，令息口持續低企，兼有大量資金流向資產市場，本港樓市亦隨之展開長期升浪。為遏抑樓價升勢，２００９年金管局推出逆周期措施，「辣招」亦不斷加碼。近年樓價下跌，政府調整逆周期措施，去年十月為樓市「減辣」。目前樓價雖然較２０２１年歷史高位回落超過兩成三，但與２００９年比較，樓價十五年間仍累積上升接近一倍。有學者認為，「撤辣」將加快發展商賣樓速度，帶動發展商增加土地儲備的需要，有利刺激政府賣地收入。然而，多了投資者入市，首次置業者要「上車」可能更難。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才稱︰「完全撤銷(辣招)，簡單來說，對於一些首次置業人士或普通用家，他們要與其他競爭者一起爭市場上的物業存量，某程度上可能不太『著數』，對真實用家來說，但對於整體樓市需求量，應該會回升多一些，樓價有機會在某些條件符合後，會見底回升。」麥萃才指，樓市有長期健康的升勢，才有利市場發展，而長遠要協助青年置業，政府應該繼續增加資助房屋的供應。

本港經濟復蘇步伐不似如期，加上在息口高企環境下，樓市表現疲弱，樓價近２年來已累跌約２０％，連帶負資產個案亦急升。近日政界、地產業界呼吁政府為樓市「撤辣」聲音與日俱增，以穩定樓市發展，為市場注入新動力。

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