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今日信報- 要聞- 摩通：樓市完全撤辣也難反彈 @ 2024-02-04T08: Back Hot News
Keyword：樓價 樓市
Concept：香港樓價
聽到近期發展局及房屋局對香港樓市 / 經濟的掌控．．真心覺得人才凋零．．．
展望今年樓市，業界頗見紛歧。國際房地產顧問服務公司萊坊的董事王兆麒認為，高息環境及新樓貨尾會繼續困擾香港上半年的樓市表現，預計今年發展商減價幅度會比去年大，上半年樓價可能再跌３％至５％，下半年可能跌勢趨平，即全年樓市或呈「Ｌ」型發展，全年表現介乎平穩至下跌５％。而高力香港研究部主管李婉茵亦有相若看法，她更預料，今年樓價會繼續跌５％至１０％。
香港樓市在一手私宅供應創紀錄高及高息環境下，樓價應聲下跌，中原城市領先指數ＣＣＬ早前報１４６．５６點，按周跌０．１９％。相比之下，毗鄰香港的台灣同樣面對加息及通脹的困難下，然而樓價卻是連升２１季度，即使台灣政府這兩年來推出八波打壓樓市措施，例如去年底通過的「囤房稅」，房價仍站穩。去年台灣政府力推「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安房貸)，從利率根源著手，首３年按揭利率直接下調至１．７７５厘，令新承造房貸金額創近兩年新高。
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筆者認為，有三個原因使港府不得不減辣。第一，香港經濟前景不樂觀，好不容易捱過３年多疫情，可是通關復常速度緩慢，中小企業仍然經營艱難，而且６萬多間中小型公司的百份百擔保貸款計劃，已經到期或即將陸續到期，需要供息及還本，因此必須制造更多樓宇買賣，讓中小企業減輕負債比率，籍此舒緩財務壓力；第二，國內房地產市場供應過剩，泡沫危機蔓延，民營內房公司負債過高，幾乎連利息都還不起，一間接一間的排隊倒閉潮，迫使內地當局需要出招救市，更要不斷加大力度去救，現今的政策不是房住不炒，而是鼓勵投資，買第二層樓、第三層樓等等。國內政策不是要推升樓價，而是要穩定樓市，保交樓和保就業。內地政府尚且要大力救市，香港為甚麼不跟隨？
經民聯指出，特區政府自２０１０年起推出樓市「需求管理」措施，當時的背景是全球量化寬松，在長期超低利息環境下大量資金湧入資產市場，加上內在及外部需求增加，本港土地供應跟不上需求等原因，導致香港樓價持續飆升，並且衍生出大量炒賣活動，令樓市火上加油。特區政府透過加征稅項令交易成本增加，打擊短期炒賣活動，並且減少投資和外來需求，從而令樓市有所降溫。這些壓抑樓市的「辣招」在樓市過度炒賣的環境下是有必要的。然而，「辣招」已經實施了１３年，香港樓市與１３年前已經出現了天翻地覆的改變。當前樓市問題已經不是供應短缺、炒風熾熱，而是需求萎縮，市場疲弱。「辣招」已經不合時宜，更令到信心脆弱的資產市場雪上加霜，沖擊香港經濟民生。
早年活躍於香港樓市的內地客，面對近年逆市都被出貨。消息稱，一組相關投資者於２０１６年起以逾１．８億元購入何文田天鑄４個單位，先後都淪為銀主盤，今年２月至今已連售３伙，全數低於購入價，貶值幅度由約１９至３２．５％，涉及成交總額逾１．１３億元。現時余下一伙待售，開價２,３８０萬元，較買入價帳面低逾１０％。
２０２３年ＣＣＬ暫倒跌２．０３％，指數比今年４月１６８．４點高位累跌８．７９％，亦較２０２２年１２月１５６．３７點低位跌１．７８％。ＣＣＬ持續向下迫近第四季目標１４８點，現時只差５．５９點或３．６４％。１１月９日港鐵東湧東站第一期項目未接任何標書，是２０１３年２月天水圍天榮站發展項目後逾１０年來再度出現「零標書」港鐵項目，對香港樓價的影響將會在１２月上旬公布的ＣＣＬ才開始陸續反映。
《搵銀報》報導，高盛料港樓今年跌５％，明年回升。本港住宅樓價自２０２１年８月高位回落２３％，高盛認為，宏觀經濟環境較預期疲弱，而較預期為高的利率持續對樓價造成壓力，相信樓價會持續回落，今年來已跌０．５％，而樓價回落的同時，樓市成交亦相對低，反映樓價下滑亦未能刺激市民的買樓意欲。該行稱，考慮到樓市交投回落，住宅升級及投資需求疲弱，因此下調今年本港住宅樓價預測，由平穩降至跌５％，但因預計按息會於第二季起回落，因此調升２０２５年樓價預測，由平穩調高到升５％。
高盛及穆迪齊看淡本港樓價前景。該行指出宏觀經濟環境較預期弱，同時較高的利率持續對樓價帶來壓力，預料樓價將會持續回落。該行指出踏入２０２４年後樓價已回落０．５％，以及樓市交投低迷，反映樓價下滑未能刺激市民入市意欲。考慮到樓市交投回落、住宅升級及投資需求疲弱，因此將本港住宅樓價預測由平穩調低至跌５％。

 
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