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【樓市去馬】樓市冬日回暖明年冀入佳景 @ 2023-11-30T00:

Keyword：樓市

Concept：明年樓市

本港樓市跌勢未止，政府１０月在《施政報告》宣布多種樓市稅項「減辣」，樓價沒明顯反彈，成交量則有望增加。花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全接受本報專訪時稱，相信成交量已經見底，「減辣」後一二手住宅成交應可回升到每月３３００至３５００宗，但相比以往牛市時每月５０００宗，仍有距離。他認為後市不會因為「減辣」而轉向，可能要到２０２５年樓價才觸底。

政府落實「減辣」措施，樓市亦受到帶動，發展商推盤步伐亦加快，保利置業表示，最影響樓市的息口因素，有望短期可見頂，加上政府「減辣」，對樓市亦有正面幫助，惟現時整體經濟及環球因素較復雜，樓市正值緩沖期，相信待經濟逐步復蘇後，樓市隨之亦會逐漸回復，料明年樓市將平穩向上。

樓價跌勢加快，１０月私樓樓價指數報３２１．４點，按月跌幅擴大至２．１６％，連挫６個月，全年樓價倒跌３．９％，亦跌至近６年半新低。根據差估署公布的私人住宅樓價指數，今年１０月份報３２１．４點，相較９月份的３２８．５點，按月下跌２．１６％，屬於連續６個月下跌，累積跌幅達９．３％，近３個月更是每個月維持２％以上跌幅。今年樓價由首４個月錄得５．８％升幅，至今已經轉升為跌，至今首１０個月樓價跌幅擴大至約３．９％。最新樓價指數３２１．４點，相較２０２１年９月歷史高位３９８．１點，累積下跌１９．３％，樓價重回２０１７年３月、近６年半新低。若果按照實用面積劃分不同單位，全線５類單位樓價全線報跌，其中以實用面積介乎７５３至１,０７５平方尺的Ｃ類中型單位跌幅最大，按月跌２．３％，拖累樓價跌勢，連跌６個月累積跌７．３％，而實用面積逾１,７２２平方尺的豪宅跌幅相對較細，按月下跌１．１４％。中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑表示，１０月份差估署樓價指數尚未反映施政報告為樓市減辣，減辣後一手樓仍要低開，二手盤超低價才有承接，加上目前利率高企，經濟疲弱，估計下月指數將繼續下跌。如樓價下跌３成，銀主盤將會

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，８至１０月連續３個月樓價均挫逾２％，跌勢明顯轉急，樓市辣招應當再作檢討，以防樓價崩潰令市場氣氛惡化及拖累整體經濟，而減辣效應對樓價支持只屬曇花一現的作用，料１１月有關指數跌幅只能略為收窄，但料仍跌約１．８％，在新盤存量較多下，估計發展商將續采「先求量後求價」的開盤策略，二手業主繼續捱打，且以低價賣樓，估計本季樓價跌幅料達５％，全年樓價料挫７％，將較２０２１年９月的歷史高位累挫近２２％，即當年若以八成按揭入市的業主有可能墮入負資產行列。他又稱，港府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案，恐樓價跌勢將延長至明年首季，為防樓價急跌帶來更多負資產，當局應慎重考慮提早在明年預算案再減辣，以挽回市民入市信心。

筆者相當明白，政府向來在有關樓市「辣招」的議題上，不肯大刀闊斧地撤銷或進行調整，個中原因是擔心一旦「全撤」，本港樓價或會因而飆升。不過，早前曾有外資大行發表最新報告，指出在過去兩年全球通脹及利率上升下，香港樓價同步已回落，並已跌出「泡沫」的分類，再觀察近期「減辣」後樓價的低迷表現，憂慮訶整辣招會刺激樓價大幅向上未免太杞人憂天。

後市方面，她看好本港樓市，認為早前施政報告減辣措施見效，形容目前市場上存在一班想入市的人。又指當年推出樓市辣招目的是為了壓抑樓市急升，不過目前樓價已經回落逾一成，認為樓市表現相對平穩，建議政府應將全面撤辣。

差餉物業估價署公布，上月私人住宅售價指數按月跌２．２％，連跌６個月，售價指數創逾６年半新低。今年首１０個月累計跌約４％。有分析指，政府為樓市減辣對成交量有一定刺激，但對樓價幫助不大，預料今年全年樓價跌約７％，憂慮有更多物業陷入負資產邊緣。

樓市持續疲弱萊坊︰政府減辣亦不可能扭轉樓價跌勢

議員管浩嗚批樓市辣招減辣力度只是「半桶水」，更形容政府當初設辣招為希望使用「類固醇」控制重症病情（樓市升幅），然而事願願遺自２００９年起開始實施逆周期措施及樓市辣招至今，本港樓價１４年來已累計升幅１１２％，但到目前病入膏肓，政府卻將「重症當感冒醫」，隨便開退燒感冒藥就算，又指政府一直強調樓市需求管理措施為「非常時期的非常措施」，事實上目前很多大型屋苑的價格已從高位下滑超過２５％，現時總體宏觀市況和樓市的活躍程度都不可與推出辣招時同日而語，直言樓市辣招已變得不合時宜。

對於近前市場新盤減價促銷情況，他指出，都要視乎項目所在地區，以及自身規模大小，想加快銷情便調節價格，認為供應較小的市區盤減價機會相對較小。隨著政府減辣，息口將見頂，預期樓價有機會於明年回升。

萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管王兆麒表示，特區政府上月雖已減辣，但銀行息口高企、購買力不足，以及新盤囤積大量貨尾等因素，令樓價繼續向下，市場對前景欠缺信心，住宅樓價至明年上半年仍有機會繼續調整，他預計今年全年樓價下滑約５％至６％，明年上半年仍有機會再下跌３％至５％。

陳海潮表示, 樓價與歷史高位比較已經累計下跌百分之１９．２７, 達到當年承造八成樓按負資產的警戒線, 估計施政報告減辣效應只屬短暫, 發展商低價開盤令二手業主叫價持續受壓, 估計十一月樓價跌幅只能略為收窄, 但仍然會達到百分之１．８, 至於下月樓價或將再跌百分之１至１．５, 第四季樓價跌幅料達到半成, 全年計樓價料跌百分之７, 屆時指數將較歷史高位累挫近兩成二, 即當年若以八成按揭入市的業主, 亦都將墮入負資產行列, 政府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案, 恐樓價跌勢將延長至明年首季, 為防樓價急跌帶來更多負資產, 當局應慎重考慮提早在明年預算案前便要再調整辣招內容, 以挽回市民入市信心．

惹人憂慮的是，雖然最新一份施政報告為樓市「減辣」，花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全向媒體表示，利率高企導致「減辣」效用被打折扣，預計要到２０２５年樓價才觸底。

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