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消委會建議發展商將商業及住宅項目分契處理- RTHK @ 2023-05-05T08:

Keyword：消委會管理費業主

Concept：業主家庭 , 住宅物業管理費研究

據消委會一項調查發現，受訪業主每月支付管理費介乎２００至３７００元，平均每月１１０８元，或每方尺２．７元，約占受訪業主家庭月入７．４％。消委會為檢視和評估私人住宅的現行管理費制度是否有效運作，用兩年時間訪問４１４個樓宇共１１０３名業主、９６個業主組織及２２間物管公司，歸納出６項問題，並提出８項建議，盼能促進市場透明度及公平性，鼓勵業主積極參與，以及實現安全和可持續宜居的樓宇。該會發現的問題包括，業權份數的分配基礎缺乏透明度，准買家日後的物業管理責任和維修開支可能會超出家庭預算；公契中如有不公平條款，必須取得全體業主一致同意才可修改，但現實中較難實現；部分住宅由發展商持大量業權、對物業管理事宜擁有決定權，部分業主難以籌集足夠份額去通過物業管理決議，或令無話事權的業主承擔更高費用。設工程基金發展商付種子輪其他問題尚有：物管公司財務賬目混亂和不當使用管理費的指控時有所聞，亦有公司拒絕披露財務和營運訊息；業主不積極參與物業管理事宜，或直接面臨管理不善或物業被操縱的風險；管理費特別是維修成本大幅上漲，但僅有三分一樓宇有設立特別基金，部分基金的資金結余亦不足以支付大型維修工程費用，業主可能

消委會今日發表「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究，范圍包括研究多份文件，檢視２４９份公契、２份法定聲明和５０份售樓說明書（２０１９年１２月至２０２１年１２月），分析３０個物業發展項目的銷售資料；分析過去１１年接獲物業管理６９４宗的投訴；在２０２０年１１月至２０２１年７月期間，向４１４個抽樣樓宇中的１,１０３位業主、９６個業主組織和２２間物管公司進行調查，當中深入訪問２０位業主、２０個業主組織、２間物管公司、２個專業團體；以及審視澳洲、深圳、新加坡、台灣和英國的物管制度。究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的６大問題及提出８項建議，以加強保障消費者權益。

消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關系；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有３０％或更多業權份數的大業主之間的關系；當出現利益沖突情況時，發展商、擁有３０％或更多業權份數的大業主，應作出利益申報；首個物管公司任期後，應采用招標方式招聘下一任物管公司。

消委會促請提高業主分攤物業管理費的透明度，建議發展商在銷售一手私人住宅物業時，要在售樓書中重點展示業權份數之計算及分攤基准，詳細資料可上載至發展項目的網站。長遠而言，消委會建議物業管理業監管局可考慮透過收集本港管理費資料，設立相關資料庫。消委會建議，借鑒內地和新加坡的經驗，放寬現行修改大廈公契條款的機制，容許在大多數業主同意的情況下可修改公契的條款，可參考《公司條例》修改公司章程細則的做法，以７５％的業權份數作為修改公契條款的大多數決議的參考門檻。另外消委會研究又發現，在審視的２４９個發展項目中，７５％的「公契經理人」，即公契訂明的首個物管公司，與發展商有關連。消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關系；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有３０％或更多業權份數的大業主之間的關系；當出現利益沖突情況時，發展商、擁有３０％或更多業權份數的大業主，應作出利益申報；首個物管公司任期後，應采用招標方式招聘下一任物管公司。

消委會發表物業管理費研究報告，發現受訪業主每月支付管理費介乎２００元至３７００元，平均約占家庭每月收入的７．４％，預計隨著樓宇日漸老化，管理費普遍將持續上升。

港人工作繁忙，有逾６成受訪業主稱從不或甚少出席業主大會，逾９７％稱不願加入業主組織。但消委會研究顯示，若業主積極參與大廈管理，管理費加幅會較低，其中積極參與的平均加幅為９．５％，不積極參與的則為１１．３％。主席陳錦榮解釋，若業主普遍關心大廈情況，物管公司自然要發放更多資料，料對管理費有間接影響，建議有關當局或物管公司可派發資料包，並定期辦活動，提升業主關注。

【消委會】過去１１年接獲６９４宗有關物管投訴５成未能調解拆解現行６大管理費問題

消費者委員會指出，全港物業管理費的總額占本地生產總值約１．６％，涉及５００多億元，實有需要進行審視，以保障小業主的權益。消委會就物管公司向業主收取管理費的情況進行研究，５月４日召開記者會公布有關研究報告。報告歸納出６大問題，包括物管公司向業主提供的業權計算分數資料不足；部分大業主擁有太多業權分數，令小業主完全無法動搖大業主的決定等，令權益受損。業主對參與業主組織的意欲亦不高，高達９７％受訪者因各種原因如太忙、不熟悉、沒興趣等而不願參與。消委會提出８大建議，包括應清晰披露業權份數的計算方法，建立屋苑管理費的中央資料庫供市民參考比較，以及采取措施鼓勵業主積極參與物業管理事務等。

四分三樓盤物管與發展商有關消委會倡業主積極參與遏管理費增幅

消委會就私人住宅管理費及業權進行２年調查研究，發現過去近半數的物管投訴均與收費相關，研究並揭示６項與管理費及業權相關的問題，包括部分大廈由發展商持有大量業權，加上業權分配的透明度不足，令業主在成立法團

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