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消委會｜研究指業主月花7.4%收入付物業管理費五成投訴不滿收費 @ 2023-05-05T04:

Keyword：消委會業主管理費

Concept：住宅物業管理費研究

消委會今日發表「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究，范圍包括研究多份文件，檢視２４９份公契、２份法定聲明和５０份售樓說明書（２０１９年１２月至２０２１年１２月），分析３０個物業發展項目的銷售資料；分析過去１１年接獲物業管理６９４宗的投訴；在２０２０年１１月至２０２１年７月期間，向４１４個抽樣樓宇中的１,１０３位業主、９６個業主組織和２２間物管公司進行調查，當中深入訪問２０位業主、２０個業主組織、２間物管公司、２個專業團體；以及審視澳洲、深圳、新加坡、台灣和英國的物管制度。究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的６大問題及提出８項建議，以加強保障消費者權益。

消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關系；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有３０％或更多業權份數的大業主之間的關系；當出現利益沖突情況時，發展商、擁有３０％或更多業權份數的大業主，應作出利益申報；首個物管公司任期後，應采用招標方式招聘下一任物管公司。

綜觀本港物業管理費市場相當獨特，例如業主須集體行動才能影響物業管理決策，以及業主和發展商之間的議價能力並不對等；加上業主一般不願意參與樓宇管理事務，而消委會亦不時接獲有關物業管理的投訴；有見及此，消委會進行了題為「創優增值&ＮＤＡＳＨ;提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究（本研究），以便暸解、檢視和評估本港私人住宅樓宇的現行管理費制度是否有效運作，及引起消費者關注的問題。

消委會發表物業管理費研究報告，發現受訪業主每月支付管理費介乎２００元至３７００元，平均約占家庭每月收入的７．４％，預計隨著樓宇日漸老化，管理費普遍將持續上升。

另外，消委會訪問逾１,１００名來自約４００個樓宇的業主、９６個業主組織，以及２２間物管公司，發現眾多業主不積極參與物業管理事宜，逾９７％人以沒時間、沒興趣及年紀大等原因，拒絕加入業主組織。約６０％不出席業主大會或對屋苑或樓宇事務發表意見、投票。該會指出，業主參與度與管理費增幅息息相關，業主積極參與物管事務時，平均管理費加幅為９．５％，不積極時就有１１．３％，相差可達兩個百分點。

消費者委員會指出，全港物業管理費的總額占本地生產總值約１．６％，涉及５００多億元，實有需要進行審視，以保障小業主的權益。消委會就物管公司向業主收取管理費的情況進行研究，５月４日召開記者會公布有關研究報告。報告歸納出６大問題，包括物管公司向業主提供的業權計算分數資料不足；部分大業主擁有太多業權分數，令小業主完全無法動搖大業主的決定等，令權益受損。業主對參與業主組織的意欲亦不高，高達９７％受訪者因各種原因如太忙、不熟悉、沒興趣等而不願參與。消委會提出８大建議，包括應清晰披露業權份數的計算方法，建立屋苑管理費的中央資料庫供市民參考比較，以及采取措施鼓勵業主積極參與物業管理事務等。

消委會促請提高業主分攤物業管理費的透明度，建議發展商在銷售一手私人住宅物業時，要在售樓書中重點展示業權份數之計算及分攤基准，詳細資料可上載至發展項目的網站。長遠而言，消委會建議物業管理業監管局可考慮透過收集本港管理費資料，設立相關資料庫。消委會建議，借鑒內地和新加坡的經驗，放寬現行修改大廈公契條款的機制，容許在大多數業主同意的情況下可修改公契的條款，可參考《公司條例》修改公司章程細則的做法，以７５％的業權份數作為修改公契條款的大多數決議的參考門檻。另外消委會研究又發現，在審視的２４９個發展項目中，７５％的「公契經理人」，即公契訂明的首個物管公司，與發展商有關連。消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關系；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有３０％或更多業權份數的大業主之間的關系；當出現利益沖突情況時，發展商、擁有３０％或更多業權份數的大業主，應作出利益申報；首個物管公司任期後，應采用招標方式招聘下一任物管公司。

消委會就私人住宅管理費及業權進行２年調查研究，發現過去近半數的物管投訴均與收費相關，研究並揭示６項與管理費及業權相關的問題，包括部分大廈由發展商持有大量業權，加上業權分配的透明度不足，令業主在成立法團

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