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創優增值– 提升香港物業管理費的透明度和管治 @ 2023-05-04T16:

Keyword：消委會業主管理費

Concept：住宅業主 , 物業管理費占家庭

消委會今日發表「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究，范圍包括研究多份文件，檢視２４９份公契、２份法定聲明和５０份售樓說明書（２０１９年１２月至２０２１年１２月），分析３０個物業發展項目的銷售資料；分析過去１１年接獲物業管理６９４宗的投訴；在２０２０年１１月至２０２１年７月期間，向４１４個抽樣樓宇中的１,１０３位業主、９６個業主組織和２２間物管公司進行調查，當中深入訪問２０位業主、２０個業主組織、２間物管公司、２個專業團體；以及審視澳洲、深圳、新加坡、台灣和英國的物管制度。究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的６大問題及提出８項建議，以加強保障消費者權益。

綜觀本港物業管理費市場相當獨特，例如業主須集體行動才能影響物業管理決策，以及業主和發展商之間的議價能力並不對等；加上業主一般不願意參與樓宇管理事務，而消委會亦不時接獲有關物業管理的投訴；有見及此，消委會進行了題為「創優增值&ＮＤＡＳＨ;提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究（本研究），以便暸解、檢視和評估本港私人住宅樓宇的現行管理費制度是否有效運作，及引起消費者關注的問題。

消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關系；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有３０％或更多業權份數的大業主之間的關系；當出現利益沖突情況時，發展商、擁有３０％或更多業權份數的大業主，應作出利益申報；首個物管公司任期後，應采用招標方式招聘下一任物管公司。

消委會建議，發展商在售樓是提高業主分攤物業管理費的透明度，資訊應在售樓書中重點展示，並上載到網上。另外以公平為原則，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款。同時大業主應避免過度參與物業管理決策而產生利益沖突。業主亦應積極參與物業管理和早日成立業主立案法團解決物管問題。

消委會是次訪問了１,１００名業主、９６個業主組織，包括業主委員會及業主立案法團，以及２２間物業管理公司等，並檢視１６４宗投訴個案。報告指，約半數業主認為繳交的管理費數目屬合理，當中２６％所交管理費少於家庭月入１％；亦有２３．４％受訪者認為收費不合理，當中２９％所交管理費占其家庭月入一成或以上。

消委會調查亦指出業主不積極參與物業管理事宜，有大約六成業主很少或從不「出席大會」（６３％）、「就樓宇管理事宜發表意見」（６２．７％）或「參與投票」（５８％）。同時，超過７８％業主對樓宇管理及相關法規欠缺認識，超過９７％的受訪業主不願加入業主組織擔任主席或委員，而其主要理由為「沒時間」（５８．９％），其次是「沒興趣」（１２．２％）和「沒意見」（１２．２％）等。而調查發現，若業主積極參與物管事務，或對物管公司有較強影響力，對管控管理費增幅有正面作用。

消費者委員會指出，全港物業管理費的總額占本地生產總值約１．６％，涉及５００多億元，實有需要進行審視，以保障小業主的權益。消委會就物管公司向業主收取管理費的情況進行研究，今日（５月４日）召開記者會公布有關研究報告。報告歸納出６大問題，包括物管公司向業主提供的業權計算分數資料不足；部分大業主擁有太多業權分數，令小業主完全無法動搖大業主的決定等，令權益受損。業主對參與業主組織的意欲亦不高，高達９７％受訪者因各種原因如太忙、不熟悉、沒興趣等而不願參與。消委會提出８大建議，包括應清晰披露業權份數的計算方法，建立屋苑管理費的中央資料庫供市民參考比較，以及采取措施鼓勵業主積極參與物業管理事務等。

消委會５月４日發表香港私人住宅物業管理費研究。在２４９個抽樣物業發展項目中，有５個項目的住宅業主僅獲分配低於５０％的總業權份數。消委會主席陳錦榮接受訪問時表示，上述情況肯定不理想，被問到是否需要立例規管，他認為若要立例規管是很嚴重的做法，亦坦言做法有難度，例如立例界線要如何畫定、占比多少才算合理，是需要整個社會有理性討論，才可達成共識，他形容這個共識絕對不容易。他表示，由於物業是綜合用途，住宅密度的高與低已有很大分別，有時發展商並非刻意控制大量業權，只是在規劃及設計物業時未有考慮到物業管理費的分攤問題。

觀點香港網訊：５月４日，香港消委會發表物業管理費研究報告，發現受訪業主每月支付管理費介乎２００港元至３７００港元，平均約占家庭每月收入的７．４％，預計隨著樓宇日漸老化，管理費普遍將持續上升。

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