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(土改)人大教授:安徽土改突破大難推廣 @ 2013-11-15T05:

Keyword：安徽土地土改流轉改革地產

Concept：土地改革土改 , 安徽試點流轉農村

根據安徽省發布的「關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見」指出，將建立多元統一的農村土地市場，深化農村土地確權登記發證工作，將集體土地所有權確定到每個具有所有權的農民，並探索土地流轉的新機制。

大智慧阿思達克通訊社１１月１４日訊,安徽省農村綜合改革示范試點的指導意見近期發布,據大智慧通訊社了解,意見中所披露試點縣之一的懷遠縣,目前最大的單宗土地流轉項目涉及近２萬畝耕地,流轉後的土地,仍為農業種植用地。

上世紀八十年代,安徽省鳳陽縣小崗村是中國農村改革的發源地。３０年後,安徽再次充當農村改革的急先鋒。據大智慧通訊社了解,安徽省是國務院確定的農村綜合改革示范試點省份。安徽省出台的上述指導意見與公報精神高度契合。作為試點省份,安徽在土地流轉方面走在全國前列。列入本次試點的埇橋區,在今年１０月開啟了全國首個土地流轉信托項目。埇橋區政府與中信信托有限責任公司合作推出土地流轉信托項目,流轉土地５４００畝,農民收益從之前的單一地租轉變為「基本地租+浮動收益」模式。

不過,報告同時注意到,從目前安徽省給出的時間表看,２０１５年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋。而土地的全流轉的效應要遠遠大於局部流轉,也就是說至少要等到２０１５年安徽省全部集體土地流轉基礎夯實後土地的供給量增長才會顯著。因此集體土地流轉真正給市場帶來供給沖擊要到２０１６年以後才能夠產生作用。

在安徽省１２日發布的《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》中提出,探索土地流轉新機制。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉,用於工業、商業、旅游和農民住宅小區建設等。

關注農村土地改革的人都知道，農村土地改革的核心就是農村各類產權的確權、流轉乃至交易。這就是為什麼安徽建立統一農村市場的改革細分為五步：深化農村土地確權登記發證工作、探索土地流轉新機制、建立宅基地退出補償激勵機制、建立完善土地市場交易規則、建立完善土地交易平台。這五步有著緊密的邏輯關聯。如果土地確權工作無法完成，就失去了前提，因為一切之後的流轉、交易都需要確權的「權證」。其次，必須建立土地流轉的機制，這部分的核心是「建立健全土地承包經營權流轉激勵機制，引導土地向新型農業經營主體流轉」，實際上安徽宿州今年已經開始嘗試以信托辦法進行土地流轉。１０月１０日，國內第一只土地流轉信托計劃就是在安徽宿州成立，通過正規信托公司安徽宿州埇橋區５４００畝面積的土地實現長期土地流轉。這又是一個非常復雜的過程，簡單講，將農民土地向具有大農業生產能力的公司流轉，但采取信托方式。經過這一步之後，才是宅基地的退出補償激勵機制，之後才是土地市場的交易平台和交易規則。

土改又自安徽始，力度措施合預期：安徽此次公布的土改試點方案完全符合預期，我們判斷，未來土地政策還將向提高城市土地利用效率、弱化土地收儲制度方向邁進，並建設城鄉一體化土地市場，但不會以小產權房轉正模式來實現。我們預期未來土地供應將平穩增加，地價/房價難大漲，利於快周轉龍頭，相對利好一線核心豪宅開發，對應標的：華僑城；萬科、保利、招商、榮盛；另外具備模式護城河或享受改革紅利的公司也值得關注，比如

輝隆股份（００２５５６）：２０１３年９月，公司在深交所互動平台披露，公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉，全部采取租賃方式，承租面積２萬多畝，承租年限為１５年-２０年。主要用於傳統農作物種植及園林苗木培植。２０１３年４月在該平台披露公司於２０１０年與滁州市全椒縣襄河鎮八波村簽訂了《農村土地承包經營權流轉及水面承租協議》，參與八波村的土地流轉，協議為１．４萬畝土地承包權，期限１５年。公司計劃引進全椒縣新型農業項目對八波村流轉的土地進行治理，改善種植環境，規劃將該塊土地打造成集農業種植與園林經濟苗木種植為一體現代農業產業化項目。

浙江嘉善便是一個很典型的例子，其土改方式為「兩分兩換」，即宅基地和承包地分開，搬遷與土地流轉分開，在依法、自願的基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。從２００９年開始，嘉善嘗試發放農村土地流轉貸款，成為較早將土地改革與金融領域結合的案例。

安徽省政府日前下發《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》，決定在鳳陽縣等２０個縣開展農村綜合改革示范試點，重點圍繞市場主體培育、土地市場建設、集體&ＬＤＱＵＯ;三資&ＲＤＱＵＯ;管理、公共基礎設施建管、信息和金融服務等方面開展改革試點。今後，農民可在統一的土地市場通過流轉方式&ＬＤＱＵＯ;買賣&ＲＤＱＵＯ;宅基地。安徽省內相關農改概念股票有望受益。

《三中全會公報》１２日剛提出「建立城鄉統一的建設用地，完善城鎮化健康發展體制，賦予農民更多財產權利」；１３日就傳來消息稱，一直在探索土地改革的安徽省，日前已經宣布農村集體建設用地流轉正式開閘，共有２０個縣區參與試點。１４日安徽土改概念股表現強勢，荃銀高科漲停，豐樂種業漲６．１０％、輝隆股份漲４．０７％、中弘股份漲幅也有５．１０％。土地流轉相關板塊值得期待。

土地流轉曾經是市場的熱點概念&#６５２９２;但是在遇到重重困難&#６５２９２;甚至有傳出工業土地流轉代替農業土地流轉的消息&#６５２９２;造成土改股大幅下挫。三中全會報告發布之後&#６５２９２;其實概念已經重生了&#６５２９２;土地流轉仍是主線的概念。我們看到相關概念股的增量資金情況的變化。

基於此，對於農地的流轉，目前各方態度也是分歧較大，上述國研中心的專家稱，一方面，近期安徽宿州埇橋區和無錫陽山接連推出土地流轉信托項目，為農地流轉開創了一個新的模式。但另一方面，中央在農地流轉中又設置了「用途管制」的規定，即流轉後的土地不能改變用途，例如此次安徽土地信托的項目為現代農業循環經濟產業示范園，由安徽帝元現代農業投資有限公司作為服務商提供服務。

「安徽宿州市下面的縣區就有村民將土地流轉成為信托，說白一點就是將農村土地使用權作為信托產品，委托信托公司進行經營管理，這樣就可以定期獲得信托收益，增加了農民收入的同時，也讓農民擺脫了土地的束縛，尋求其他工作，進一步增加收入。」地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說。

北京商報訊（記者劉偉）土地流轉信托近期成為市場熱點，中信信托率先推出土地流轉信托不足一個月，北京信托也於１１月初在安徽無錫推出其首款產品，安信信托、中融信托等也積極探索研究相關業務。在土地流轉信托成為香餑餑之時，信托制度能否得到市場認可將成為制約其推廣的關鍵因素。

&#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;據《海南日報》報道，目前，海南農村集體土地所有權確權登記頒證工作已在全省鋪開，計劃利用３年時間全面完成。另有消息稱，１１月召開的十八屆三中全會即將為新一輪土地改革政策「定調」，新一輪土地改革的總體方案大致為，在不突破現有土地利用政策、土地使用標准等法律法規的前提下，提高征地補償額度，縮小征地范圍，盤活存量建設用地，規范農村經營性集體建設用地的流轉，探索以「集體建設用地使用權交換企業經營權」的新路徑，嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。土地改革意義重大，隨著三中全會的臨近，土改主題將是改革主線最受矚目的熱點之一。

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