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(土地)黃小虎:農地確權是新土改開始 @ 2013-09-05T01: Back Hot News
Keyword：土地
Concept：２８個試點 , 農村土地流轉概念
此前，國土資源部相關人士在年度工作會上曾表示，土地管理制度改革具體包括，研究出台集體經營性建設用地流轉指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農村土地股份制改革經驗和做法。其中，指導意見有望就土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。而今年的中共中央「一號文件」提出，要用五年的時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作，其意在為農地改革推進鋪路。
農村土地產權交易實質上是地權的轉讓，人們習慣稱之為土地流轉。２０世紀８０年代以來，土地流轉問題一直是國內農村土地政策的重要內容。為使農地增值，目前國內土地流轉主要有轉包、租賃、轉讓、&ＬＤＱＵＯ;兩權&ＲＤＱＵＯ;抵押(以土地承包經營權或農村房屋作抵押)、土地換保障、土地信托等模式。其中，農村產權交易平台是土地流轉的重要載體。
農村土地流轉新政將試點 關注農地大戶概念股
&#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;究其緣由有二:一是１１月份召開的中共中央十八屆三中全會有可能涉及有關土地流轉改革政策預期;二是２８個試點市縣農村集體經營性建設用地使用權流轉試點於９月啟動。我們認為:農村土地流轉制度改革似成必然,從有關試點情況看,突破點或選擇農村集體經營性建設用地和農戶宅基地。土地流轉制度改革預期投資主題:土地資源升值。基於此邏輯,建議關注自有土地資源豐富的亞盛集團、海南橡膠、永安林業、福建金森,及長期租賃土地資源較多的晨鳴紙業、岳陽林紙等。
上述嘉興發改委內部人士對大智慧通訊社表示，嘉興市土地流轉試點工作由嘉興市農辦、市農業經濟局牽頭進行，國土局與發改委也有參與。試點工作采取「兩分兩換」模式，而在推進農房改造集聚，加快建設現代新市鎮和城鄉一體新社區（簡稱「兩新」工程）過程中，遇到最大的問題是資金短缺。
編者按：一位接近國土資源部的人士表示，據了解，由於各地情況不同，農地流轉的試點不會是「一刀切」，而是「自下而上」的改革路徑，將由地方試點突破來推動土地流轉的全面推開。以浙江嘉興、海南為代表的地方土地流轉試點已經先行先試。
近一年來，土地管理制度改革的號角再次吹響，農村土地流轉新政將試點。２０１３年中央一號文件明確表示鼓勵土地流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營；全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案，主要集中在農地入市這一領域；國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內有望推出的相關政策，除了重新修訂後的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等。近日，一份事關農村土地的重要文件下發至河北、遼寧、吉林等１８個省市，按照文件要求，被確定的２８個試點市縣將正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉，原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標准等法律法規的規定，流轉土地不得用於商品住宅建設。
據媒體報道稱,有權威人士透露,農村集體建設用地所有權確權工作有望於１１月前完成。在１１月召開的十一屆三中全會之後,土地制度有望得到進一步推進。一位接近國土資源部的人士表示,據了解,由於各地情況不同,農地流轉的試點不會是「一刀切」,而是「自下而上」的改革路徑,將由地方試點突破來推動土地流轉的全面推開。以浙江嘉興、海南為代表的地方土地流轉試點已經先行先試。
報導引述一位權威人士指出，大陸土地制度改革的重點，就是在原有制度模式上，透過總結當前一些試點城市的經驗，完善「農地」透過「招拍掛」等方式進行市場化流通，以及權益進行市場化分配的路徑。
隨著新一輪城鎮化建設的推進，盤活農地成為題中之義。自１９８０年以來，農村土地流轉方式經過了承包、轉讓、租賃、土地換保障、土地信托等諸多探索，其中農村土地產權交易所成為重要載體。但一路疾行的過程中，農地產權試點近況如何？遇到哪些障礙？又該何去何從？
制度下，包括集體建設用地在內的所有農村土地，均須通過政府征地轉為國有建設用地後，才能進入市場交易，國土部明確新一輪土地流轉試點改革要延續至２０１５年，間接表明到「十二五」期末，政府可能仍會「壟斷」供地，並繼續限價征用農村土地，農民的土地權益能否得到合理保障，仍無定論。
這種地票模式，是通過先交易「地票」再將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉的農地實現市場化流轉。此外，還有將農地國有化之後再流轉的「深圳模式」，以及海南省所嘗試的，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營已經納入流轉試點的農村集體建設用地，來用於旅游、農貿市場、標准廠房等非農業建設。
近期地方土地流轉政策和動作頻繁,包括海南、武漢、重慶、北京等在內的部分省市已經「躍躍欲試」,而今年的中央「一號文件」也提出,要用五年的時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作,其意在為農地流轉推進鋪路。

 
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