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唱淡的底蘊?(上集) @ 2013-03-16T17:

Keyword：按息加息匯豐

Concept：匯豐加按息２５點 , 新造按息２５個點

按照現時外圍沒有突發事件，而美國又未加息的情況下，只是本港銀行作出行動，新造按息上升因素對樓價的影響遠比股市大。按負擔比率壓力測試計算，若按息再升１％，負擔比率將升至５６％，相同收入的人要購買同一物業，樓價需下調１５％，方可抵銷加息影響。看來樓市極可能已見今年高位，准買家想入市要等等了。

由於政府提高銀行風險加權比率下限，銀行的按揭成本上升，以致上調新造按揭利率，轉嫁予消費者。雖然銀行加息及樓價持續上升，令供樓負擔比例輕微向上，但自２００９年１０月起金管局六次收緊按揭，市場的平均按揭成數明顯下調，還款期亦延長，導致私樓住戶的供樓負擔比例長期維持在３０％至４０％的健康范圍。買家應鎖定現時發展商貼市價賣樓，及息口仍然偏低的環境趁早入市。因為銀行只會上調新造按息，舊有按揭卻不受影響。

報告指，匯豐加按息２５點子符合預期，按息由Ｐ-２．１至２．４％，升至Ｐ-１．８５至２．１５％，拆息為基准按揭升至Ｈ+２．５５至２．９５％，料其他銀行會跟隨。報告又指，加按息２５點子，估計新置業人士每月按揭開支只升３．４％，雖然幅度輕微，但有關影響隨著持續加按息而擴大，同時金管局有對置業人士進行壓力測試措施，置業者有需要應付按息加３００點子測試，而供款不可超越收入的６０％，相信加按息亦會影響４００萬以下細價樓的交投。

澳盛銀行高級經濟師楊宇霆表示，近日有銀行相繼調升新造住宅按揭貸款利率，相信是留意到美國或會提早加息。香港金管局調高風險加權資產比率，亦加大銀行的資金壓力。未來會否再加按息，要視乎聯儲局往後的政策會議結果，會否令資金流動性下降。若流動性收緊，相信香港銀行或會再加按息。

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全表示，按息長期處於低位，預計將有更多銀行加息。

現時銀行只加新做按揭息率，已在供樓者不受影響。值得留意的是美國經濟和就業改善，愈來愈多專家預計，可能提早於明年底後年初加息，到時本港銀行就要跟隨調高最優惠利率和同業拆息，影響新舊借錢供樓人士，而且息率踏入上升周期，不會加一、兩次就停止。今天開始供樓，通常不會在明年底就還清，現時銀行提早調高按息，提早令市場作出適應，從防控風險來說並非壞事。

在匯豐加息後，住宅按揭利率為最優惠利率減２．１５厘至１．８５厘，即實際按息２．８５厘至３．１５厘，拆息掛鉤的按揭利率為拆息加２．５５厘至加２．９５厘。

市場盛傳匯豐因應成本上升，本周內將帶頭上調按息，中銀及渣打很可能會跟隨。不過，由於目前樓市淡靜，樓宇按揭業務萎縮，大部分銀行在要保住按揭業務不大幅倒退方面已經「爆頭」了，應不會貿然加息趕客，所以市場估計有條件加按息的銀行，加幅亦不可能太大，一般預計加２５點子，以彌補金管局要求新造樓按風險加權比率不得低過１５％下限的新增成本。

樓盤在銀行加樓按息前後的叫價最高下跌一成，對於想置業或投資的人士，是入貨時機，抑或靜觀？有學者建議後者，因樓價已狂飆近九年，高位承接力有限；政府多次出辣招遏制樓價，措施漸見成效；銀行現在也開始以加息減低自身的樓貸風險。而且，香港受內地的影響越來越大，內地息率較高，對香港構成很大壓力，香港銀行經營困難，所以低息環境遲早會終結。綜合上述，市場或已帶出一個訊息——樓價再上升乏力。

匯豐銀行調高新造按揭息率０．２５厘，明日生效。加息後，新造的最優惠利率掛勾按揭，將為Ｐ-１．８５至２．１５厘，實際按息為２．８５至３．１５厘。至於拆息掛勾按揭，新造按息為Ｈ+２．５５至２．９５厘，以一個月拆息０．２厘計，實際按息２．７５至３．１５厘。匯豐香港區總裁馮婉眉表示，考慮到按揭市場情況及營運環境變化，認為有需要加新造按息，以進一步加強風險管理，又指雖然環球市場仍然低息，但置業人士仍須注意風險。

市傳匯豐本周內將加息２５點子，匯豐發言人昨日表示，該行按息未有改變。按息低企已久，有大型銀行按揭部主管稱，若按揭成本因金管局措施而上升，銀行乘勢加按息不足為奇，但相信屬於「試水溫」，加息幅度不會很大，其後亦不會頻密上調。

該行補充，新措施采用「內評法」將消耗銀行一級資本，早前渣打銀行表示政府新指施將令按揭成本上升２０-２５個點子，故認為銀行會將提高了的成本轉嫁至借款人，即透過增加按揭利率去賺取更多淨利息收入及淨息差，預期按息增加２５個點子將能令中銀香港(０２３８８．ＨＫ)、匯豐、東亞(０００２３．ＨＫ)的淨利息收入分別提升１．９％、２．１％及０．７％。

【記者曾展榮報道】恆生銀行（０１１）昨日宣布上調新造按揭利率０．２５％，是繼匯豐銀行及渣打銀行後第三間上調按息的本地大型銀行。澳新銀行高級經濟師楊宇霆表示，個別銀行相繼調升按息，除了出於增加流動性考慮外，可能是希望借此鎖定更高利率水平，以控制美國提早加息風險。但他不認為大行加息會成為趨勢，相信相關銀行會考慮美國聯儲局議息結果、銀行資金壓力以及通脹走勢，才會決定是否再加息。

一如市場預期，匯豐率先調高新造按揭利率０．２５厘，為該行過去一年半以來首次加按息；渣打銀行亦緊接將新造按息上調。市場人士預期，其他銀行將相繼跟隨，惟步伐不一。鑒於近期樓市交投回落，除非市場環境逆轉，預料銀行不會急於再度加息，盡管有外資券商認為，銀行仍有可能再加息０．２５厘。

匯豐、渣打及恆生銀行先後提高新造按揭息率。運輸及房屋局長張炳良表示，是個別銀行考慮資本風險而作的商業決定，政府不可控制其他銀行是否跟隨加息。他強調，政府會密切留意樓市發展，呼吁市民置業時要審慎，考慮自己的負擔能力及息口變化。

匯豐銀行帶頭上調新造按揭利率０．２５厘，為過去一年半以來首次加按息，而渣打銀行傍晚即跟隨加按息０．２５厘。按揭一哥中銀香港表示，因按揭風險加權比率提高，銀行有需要調高按息，該行會因應市場情況，考慮在適當時間調整按息。恆生(００１１-ＨＫ)、東亞(００２３-ＨＫ)及星展香港表示，會密切注視市場變化。

不過有按揭中介機構指，目前實際平均按息約２．１９厘。而本港自進入低息周期之後，２０１０年至今，實際按息平均約１．６５厘，與００至０９年平均約３．７９厘比較，仍有上升空間，估計銀行會逐步加息。

盡管恆生銀行（０００１１）昨緊隨匯豐及渣打香港上調按息２５點子，惟按揭業務龍頭中銀香港（０２３８８）及其他中小型銀行暫按兵不動。消息透露，有匯豐職員向客戶表示仍可提供低至２．１５厘舊有實際按息，有准備加按息的銀行隨即觀望，其他銀行則乘勢搶奪「尾班客」，促地產代理盡快為客戶提交按揭申請文件，趁加息落實前盡撈生意。

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