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張平：研究建立房地產調控長效機制 @ 2012-03-06T09:

Keyword：調控房地產

Concept：房地產調控政策

全年經濟增長棄「保八」繼續房地產調控通脹目標４％

現實是，由於房地產信托產品多在１．５年期到３年期之間，尤其是２年期的產品居多，平均期限１．９年，所以多數產品將於今年陸續到期。而由於房地產信托兌付資金主要來源於銷售回款，在一系列房地產調控政策限制下，銷售難、回款慢在壓制房企的同時，也加大了房地產信托的兌付風險。

各城市房地產政策的預調微調方興未艾，借鼓勵剛性需求暗度陳倉者層出不窮。這樣做可能使調控功虧一簣：打開一條利益門縫，必然會打開整扇利益大門；暗度陳倉者不被制止，違規者超過臨界點，房地產調控政策將形同虛設尊嚴掃地。

&#１６０;&#１６０;&#１６０;&#１６０;雖然中央政府一再強調房地產調控將毫不動搖，但賀鏗不同意以行政手段進行調控。

中央仍堅持調控不放松。２月１３日，住建部政策研究中心副主任王玨林明確表示，地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策，必須遵從中央的政策立場。

蕪湖市政府打響了救市第一槍，這構成了對全局性的地產調控政策的挑戰，如果越來越多的地方政府加入救市行列，那麼房地產調控政策有半途而廢的可能。

２０１１年受房地產調控政策影響，房地產銷量低位徘徊，而家具行業作為房地產下游行業，國內銷量也受到了很大影響。此外，從政策層面來看，今年房地產調控政策沒有松動的跡象。業內人士表示，一般來講家具零售會滯後於商品房銷售半年至１年左右，這也意味著今年家具行業還將受此影響。

這意味著說，當２０１２年的經濟發展總基調是「穩中求進」，那麼房地產業的總基調就不可能離開一個「穩」字。按照２０１１年１２月「中央經濟工作會議」的基本方針，２０１２年中國房地產業的重點有三，一是進一步推進房產稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作；三是堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。如此，２０１２年中國房地產業的總基調可以概括為「穩中微調」，調的是房產稅改革試點、保障性住房、商品房有效供給，「限購、限價、限貸」等政策也會按具體省市的具體情況去調整。

在當前民間借貸表面「平靜」的背後，因房地產調控政策而累積的影響正在顯現，特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業，面臨的風險更大。業內人士分析，目前房地產市場仍處於僵持期，房地產市場泡沫一旦破滅，那些高價拿地的房企將首當其沖。

其次來看需求端，隨著氣溫的逐步回升以及存款准備金率下調的刺激，鋼材市場的心態逐步好轉，工地開工范圍也在逐步擴大，前期受到抑制的需求也將得以啟動，但鑒於房地產市場整體維持價跌量縮的慘淡局面，終端需求的釋放力度難有大起色，只能說是較前期稍有好轉。另外，從政策面來看，隨著房地產市場成交的萎縮和土地市場流拍的增多，地方政府在調控力度上與中央討價還價的沖動漸增，地方政府對樓市政策微調的沖動仍然不見消減。繼廣東佛山試探放松"限購令"未果之後，安徽蕪湖２月９日出台了房地產新政，包含契稅１００％補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策，不過該政策問世僅三天即被蕪湖市政府自己叫停，實際上，蕪湖新政引發的輿論熱潮旋即引起中央政府的高度重視──中央檢查組空降蕪湖、住建部約談蕪湖政府相關官員，正是中央政府采取了一系列迅捷而果斷的措施，最終使得地方政府宣布房產新政暫緩執行。這也再一次充分說明中央政府繼續房地產調控政策的決心沒有絲毫動搖。因此，這將是制約螺紋鋼上行空間的重要因素。

據理財周報記者了解，在本輪房地產調控政策下，房地產成交量依然不見抬頭，存量房增加，資金回籠困難，很多開發商已經頂不住開始降價，房地產行業風險不斷加大。東莞銀行房地產貸款較多，無疑隱患也將加大。

第三，投資結構不斷改善。２０１１年固定資產投資（不含農戶）３０１９３３億元，同比名義增長２３．８％，扣除價格因素實際增長１６．１％。投資仍為拉動經濟增長的重要力量，資本形成總額拉動ＧＤＰ增長５個百分點。同時投資結構有所改善。一是民間投資逐步成為投資增長的重要力量。據測算，民間投資增長３４．１％，增幅高出總體投資１０．３個百分點，民間投資占投資總額的比重進一步上升到５８．３％，這表明經濟自主增長動力不斷增強。二是房地產開發投資增速回落，而保障房投資步伐加快。在房地產調控政策的抑制下，房地產投資明顯降溫。２０１１年全國房地產開發投資６１７４０億元，同比增長２７．９％，增幅同比回落５．３個百分點。與此同時，到１０月底全國城鎮保障性住房開工１０００萬套的任務已經超額完成。三是大規模基礎設施投資增長有所回落。全年基礎設施（不包括電力、燃氣及水的生產與供應)投資５１０６０億元，同比增長５．９％，增速比上年回落１４．３個百分點。四是地區之間投資更趨均衡，東、中、西部投資分別增長２１．３％、２８．８％和２９．２％，中西部地區投資增速明顯高於東部地區，地區之間投資差距逐步縮小。

其次，房地產泡沫被擠壓，宏觀調控效果明顯。在中國政府堅定的房地產調控下，房地產投資和房地產銷售出現雙雙下滑，統計局最新公布數據顯示，１月份，我國７０個大中城市的房價全面止漲，其中價格下降的城市有４８個，持平的城市有２２個隨著房地產市場下行，與房地產相關的中長期信貸需求增速將維持下滑趨勢，而這也將進一步促使房地產市場的拐點加速到來。

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