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10月中國70個大中城市房價首見下跌 @ 2011-11-20T15:

Keyword：房價下降

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羊城晚報訊記者趙燕華、實習生張蕾報導：國家統計局18 日公布的全國70 個大中城市10 月房價數據顯示，全國共有34 個城市房價環比下跌，比9 月多了17個。數據顯示，在全國范圍內，房價下行的通道已經開啟。羊城晚報記者對比數據發現，這也是今年以來廣州、深圳商品住宅價格首次出現環比下降。

從各環線下降的情況來看，當前房價降勢已經開始逐漸由外環向內環蔓延。張月舉例說，10月份二環內成交均價為30436元/平方米，與9月份相比，成交下降4.7%。是當月降幅最明顯的區域。此外五環外房價目前下降至16700元/平方米，環比下降4.6%。

楊紅旭：樓價下跌的趨勢肯定是被確立了，在幾個月之前我一直強調這個觀點，房價肯定會出現拐點。在目前來看，拐點的跡象非常的清楚，證據也是比較確鑿。北京10月份比9月份環比出現8.5%的下跌，而且是在很多城市10月份相比9月份都出現了環比下跌。10月份70個城市房屋價格指數可能在這周末就會公布，我認為在整個公布之後，全國70個城市的房屋價格指數10月份比9月份將會出現環比下跌。其實9月份相比8月的時候已經出現二手房首次環比下跌，這也就意味著從總體上來看，全國的房價已經開始出現了一個下拐的態勢。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，雖然2010年6月也曾出現過房價環比下跌，但那僅是曇花一現。顯而易見，當前的樓市環境更像2008年8月（出現環比下跌後持續至2009年2月），而非去年6月。預期未來半年左右，全國房價將總體上保持環比下跌狀態。

根據中國指數研究院發布的數據顯示，全國100個城市10月住宅平均價格為8856元/平方米，40個城市價格環比上漲，58個城市環比下跌，這是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月。同時，10月份，北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均價格為15720 元/平，環比9月下降0.42%，跌至今年3月來最低。

北京中原地產數據顯示，10月，萬科實現銷售面積100．4萬平方米，環比下跌7％，同比下跌23％；實現銷售額103．4億元，環比下跌17．3％，同比下跌33．3％。而此前的8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12．6％和12％。

筆者認為，上海經濟發展加快「去房地產化」，是一個健康的「方向標」。隨著這種「方向標」的傳導和影響，各地經濟發展中對房地產的依賴度必然逐步下降，這也意味著房地產去泡沫化，回歸理性是必然趨勢。那種「房價下跌，政府扛不起」的說法是毫無根據的，是開發商的輿論造勢。

據統計，10月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。與上月相比，10月價格環比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月，環比跌幅在1%以上的城市數量共有11個，比上月增加1個。

買方的市場預期也在發生逆轉。世聯地產的一份調查數據顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預期房價下跌的比例為40%，較上季度增加了12.1個百分點。這是2011年購房者預期房價下跌的比例首次超過預期上漲的比例。

國家發改委於2011年10月18日公布，9月份70個城市的平均房價環比下跌0.07%。這也是自8月份環比下跌0.05%以來，房價連續第二個月出現環比下跌。我們認為房價近期的下跌表明當前的政策正在發揮作用，鑒於今年以來房價累計上漲0.60%，當前政府無需出台新的政策，或取消現有政策。倘若政府繼續實施緊縮政策，且開發商為提高銷售量繼續降價，那麼至少在2011 年年底之前，房價下跌將成為大勢。在此期間，資產狀況較為疲弱的開發商可能會受到較大沖擊。

鏈家地產首席分析師張月稱，當前北京房價下跌已經開始逐漸由外向內蔓延，二環內二手房成交價格已經松動，成交量下跌帶動成交價下降的趨勢十分明朗，整體市場已經進入了下行階段，預計未來城區房價將會進一步下降。

連續「雙降」的不僅保利地產，還有萬科A 以及金地集團。萬科10月份銷售簡報顯示，萬科實現銷售面積100.4萬平方米，環比下跌7%，同比下跌23%；實現銷售額103.4億元，環比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大。並且萬科在10月份環比表現略低於行業，主要在於同行供應開始大規模上市，導致行業整體銷售略好於萬科。不過，萬科10月份單月銷售面積略高於全年單月94萬平的均值；預計全年銷售額接近1,300 億元。

從樓市供需層面看，雖然目前庫存正在積累，但隨著開發商降價售房，庫存將會下降。尤其不可忽視的是，今年以來商品房投資一直出現下降趨勢，而在保障房暫時難以跟上的情況下，明年一季度開發商庫存壓力將會減輕。同時，在限購令下投機性需求雖受到遏制，但因目前的負利率，居民為改善手中的資產配置，選擇將錢投資到房產上仍很合算。另外，剛需永遠是房價的巨大支撐，從最近上海等地開發商降價引起購買者搶購的情形看，剛需者似乎並沒有形成房地產將大幅下跌的預期。

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