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銀監會：銀行要多貸款給自住者 @ 2011-11-19T06:

Keyword：貸款銀行

Concept：

銀監會發表最新報告，要求銀行密切關注房地產貸款風險變化，增加風險審查和實地走訪頻率，加強對土地和房產等抵押品的及時估值和持續管理。在嚴格執行差別化房貸政策的前提下，應首先滿足首套房、小戶型和自住買樓的貸款需求。

對於房地產貸款的風險，他此前在公開場合表示房價下跌50%，銀行風險仍然可控。當日劉明康再次強調，銀監會從2008年就開始對房地產貸款做壓力測試，已經做了三輪，「結果顯示，即便在最壞的情形下，即房價下跌50%，風險還是可控，因為房價下降50%的時候銀行的覆蓋率仍有100%，下降40%的時候銀行覆蓋率為110%，所以這個是不矛盾的。」

前中國銀監會主席劉明康此前透露，最新的壓力測試結果顯示，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產貸款風險仍可控。劉明康表示，由於銀監會始終對個人貸款進行區別對待，區分首套房和二套房，且從未出現過零首付，所以在個人按揭貸款方面，銀行業的貸款質量相對較高。

范建軍：當前在溫州等地出現了比較嚴重的高利貸危機，在我看來，雖然根子是今年以來央行貨幣政策持續收緊，但最直接的原因是政府所采取的通過切斷房地產商資金來源迫使其降價銷售的政策。由於不給房地產企業貸款，它們只能到市場上去借高利貸。要知道，一直以來，民間高利貸市場都是中國中小企業最重要的融資場所，房地產企業把民間高利貸市場的錢都吸走了，中小企業當然「哇哇」叫了。根據央行的數據，今年商業銀行（正規渠道）面向中小企業的貸款規模和增速遠遠超過往年（貸款增速29％）。在正規渠道貸款供應遠超平常的情況下，中小企業反而覺得資金比任何一年都緊張，這是非常不正常的。2009年下半年至2010年上半年，房地產企業雖然已經很難從銀行貸到款，但仍可通過「銀信合作」渠道融資。房地產企業通過「銀信合作」渠道融到的資金超過2萬億元。2010年7月銀監會關閉了「銀信合作」融資渠道後，房地產企業只能將融資觸角伸向民間高利貸市場，而在高利貸市場，中小企業是無法和房地產企業競爭的，因此，各地出現了因高利貸資金斷裂而引發的「跑路潮」。

大陸銀監會主席劉明康日前表示，中國銀行業有能力承擔住房抵押品重度下跌40%的風險。理由是，98%的個人房貸「貸款房價比（LTV）」低於80%、房貸平均「償債收入比」為33%、超過1/2的抵押貸款和開發貸款都是在2009年第2季房價重新高漲前所貸放，抵押品價值比實際貸款高出189%。

今年6月，銀監會提出銀行對房地產貸款風險防范四大措施，即對貸款成數有明確要求，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地，減少銀行對房地產開發商的貸款，以及貸款一定要達到現金流全覆蓋。

劉明康認為，中國銀行業現階段不適合搞資產證券化。但允許銀行將不良資產轉讓給資產管理公司，銀行之間可轉讓資產。銀監會和財政部剛擬了一個文件，銀行不良資產可繼續出售給四大資產管理公司及社會上合格的資產管理公司。銀行可將資產打包賣給另外一家銀行，但必須通知借款人，「潔淨」轉讓，不能有回購條款。該文件明確，不能通過賣資產來規避監管對規模的控制，禁止監管套利的銀信合作；貸款可在銀行間轉讓，但必須征得借款人同意；在銀團貸款轉讓時，除非在銀團當中的其他成員放棄優先購買並同意轉讓的情況下，才可轉讓給第三方。

中國銀監會在今年6月公布的數據顯示，截至2010年底，全國融資性擔保機構共計6030家，融資性擔保貸款余額達8931億元。與此形成反差的是，貨幣信貸呈明顯回落態勢。央行數據顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額78.74萬億元，同比增長13.0%，分別比上月末和上年末低0.5和6.7個百分點。同時，今年前三季度，社會融資規模為9.80萬億元；人民幣貸款增加5.68萬億元，同比少增5977億元；人民幣存款增加8.11萬億元，同比少增2.09萬億元。這表明，有巨額的資金在銀行體系之外循環，並且發揮了信貸資金的功能。

中國的監管當局已有所警惕。例如，銀監會要求商業銀行年底前將銀信合作相關資產表外回遷至表內，並要求信托投資公司對銀信合作信托貸款按照10.5%的比例計算風險資本等。

銀監會方面近期曾表示銀行能夠承受房價暴跌40%的風險。但以上國有大銀行的會計部負責人表示，信貸風險具有滯後性，房貸壓力測試在一定程度上只是「紙上談兵」，無法完全反映出房地產貸款可能出現的最大風險。而銀行強迫開發商降價賣房也在情理之中，根本原因還是為了防范房地產貸款風險。

此外銀監會發布的2011年第三季度《中國銀行業運行報告》稱，三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長，銀監會繼續強化房地產貸款的風險防控。

對房價下行引發的金融風險必須早作准備，及早拿出應對預案。一是中國銀監會不能僅僅限於房貸風險的壓力測試，在加大對商業銀行風險提示的同時，盡快摸清130余家房企的貸款資產情況，風險程度狀況？拿出針對性強的消除風險對策。二是聰明識相的開發商順應市場、順應調控大勢，盡快促銷庫存房，越早促銷越主動，越早促銷巨額債務越早化解。三是債權人包括商業銀行、信托公司等一定要看到房企負債的風險所在，上門督促開發商盡快銷售，回籠資金，歸還貸款。哪個金融企業越早動手督促開發商銷售，哪個金融企業的貸款風險就越能盡快消化。

11月9日，記者從多家銀行了解到，民生銀行、浦發銀行、興業銀行關於小微企業貸款專項金融債的申請已獲銀監會批准，三家申請總額共達1100億元。這是銀監會10月24日公布相關政策後，第一批獲准小微企業金融債發行的銀行。不過，他們還需要獲得央行的批准。

去年7月，銀監會緊急叫停銀信合作業務。今年1月，銀監會更是進一步明確了商業銀行2011年需按每季度不低於25%的降幅將表外資產轉入表內，到年底前完成全部轉入。同時要求信托公司對銀信合作貸款按照10.5%的比例計提風險資本，並對信托公司2010年度分紅做限制性規定。

銀監會前主席劉明康日前表示，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。（11月12日《京華時報》）

今後，銀監會將進一步加大對小微型企業貸款的政策支持力度，對小微型企業的貸款余額和客戶數量超過一定比例的商業銀行放寬機構准入限制，允許批量籌建同城支行和專營機構網點，優先支持商業銀行發信，專項用於小微型企業貸款的金融站，並且允許商業銀行的金融債券所對應的擔負500萬元及其以下的小微型企業貸款不納入存貸比考核范圍，允許商業銀行將擔負授信500萬元以下的小微型企業貸款視同零售貸款計算風險權重，降低資本占用，適度提高小微型企業貸款風險的監管容忍度，允許小微型企業不良貸款比率高於其它類似企業不良貸款比率三個百分點。

最近國際資本市場對中國經濟的擔憂一波接著一波連綿不斷。最初是國家審計總署披露地方政府融資平台的巨額債務相信有不少項目難以如期還貸;後來是浙江一些中小企業家因為負債過重而「跑路」導致民間借貸資金鏈斷裂;與此同時人民銀行和銀監會開始加強對「影子銀行」的關注過去一年來理財產品、委托貸款增長十分迅速已經出現了一些財務損失甚至違約現象;一些城市房價開始下降更令人擔心未來房地產開發商的財務狀況。如果上述任何一個問題失控都有可能令金融危機由風險變為現實。

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