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負資產升33倍金管局密切注視 @ 2011-10-29T06:

Keyword：負資產按揭貸款

Concept：

金管局公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，在今年第三季，負資產住宅按揭貸款宗數由第二季的48宗，增加至1653宗。絕大部分的負資產個案涉及一些按揭成數達90%或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。

奧巴馬於樓市重災區拉斯維加斯宣布新措施，協助更多負資產業主重組按揭貸款，享受當前近4厘的極低息口，緩解按揭負擔之余，亦可增加業主手頭資金，從而刺激消費。

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全稱，相信大部分負資產個案都是參加按揭保險計劃、借九成按揭的貸款者為主，加上負資產住宅按揭貸款宗數雖按季增加33倍，但對比整體按揭宗數只屬小數目，現時該行批出的按揭均在七成以下，而且審批嚴緊，著重個人入息、借貸額及樓宇質素，有信心不會對銀行的風險管理構成影響，但不諱言未來銀行於估價方面會更為保守，部分單位可能估價不足。

另外，中原地產研究部聯席董事黃良升表示，負資產增加屬技術因素，認為不是樓價轉勢下跌的先兆，並指理論上樓價跌5%，便足以令九成半按揭的借貸變為負資產。第三季的負資產住宅按揭貸款，涉及金額由6月底的5800萬元，增加至9月底的41.48億元，占未償還按揭貸款總額的0.5%。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由6月底的1800萬元，增加至1.65億元。而銀行自從今年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

承認許多擁有負資產的家庭將無法利用下降的按揭利率進行按揭貸款再融資，Tarullo表示，額外的非貨幣舉措可能需要獲得國會的批准。

劉明康稱，目前我國銀行體系房地產信貸資產占各項貸款的比重為19.8%，這與許多歐美銀行房地產及相關資產占比動輒占半壁江山的情況有很大不同。同時，我國對銀行業房地產金融衍生產品控制有效，證券化產品數量極少，其它創新如集合信托與房地產貸款余額之比僅為4%左右，風險特征相對簡單。從房地產貸款具體結構看，目前約98%的個人按揭貸款「貸款房價比(LTV)」低於80%，按揭貸款平均「償債收入比」為33%……單從這些信息來看，房價下跌40%，確實在銀行的承受范圍之內。但問題在於：這些數字都是靜態的，當房價出現暴跌之後，各個領域各種數據都會發生連鎖反應和難以預測的變化。比如，如果房價下跌40%，「貸款房價比」的分母就會大大縮小，大多數按揭房的「貸款房價比」就會超過100%，即變成了「負資產」，違約的比例就會大大提高。

1、我國銀行體系房地產信貸資產占比相對較低。銀行金融機構房地產貸款余額占各項貸款之比僅為19.8%。但一旦房價下跌40%，絕大部分個人按揭貸款者就會資不抵債，即負資產。由此引發的連鎖反應必然會導致其他貸款（如實體經濟貸款、地方融資平台）風險的爆發。這就不是簡單的不到半壁江山了，而是全國經濟崩潰的大問題了。大家一定記得2008年因為房價下跌引致的深圳市民放棄按揭的風波吧，最後因為房價的上漲和資產價格上升才算結束。

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