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房屋政策需要新思維 @ 2011-10-13T19:

Keyword：居屋施政

Concept：

久違9年的居屋，特首曾蔭權終在昨日的施政報告中宣布復活，新居屋與舊居屋有兩大分別，一是設「退市機制」，二是「轉售補價封頂」；在退市機制之下，當私樓價跌至合理負擔水平，以及有一定數量中小型單位供應時，政府將停售居屋。政府權威消息人士表示，當私樓的實用面積尺價低過4000元（建築面積尺價約3200元），便不會推售居屋。然而，退市機制引來議員質疑是托市機制（見另稿），補價安排更引來雙重資助的質疑。

特首曾蔭權發表施政報告，承諾復建居屋，單位購入時的資助額視為貸款，而置安心計劃變為可租可買及有封頂價。

在新居屋計劃方面，RICS 認為應以舒緩住宅供應為首要，而非為壓抑樓價。施政報告指出首批復建居屋將提供2,500個單位，應可舒緩住宅市場供應短缺問題，並指出可隨市況停售機制，相信此數量及政策對私人市場影響將較輕微；RICS 建議政府應定期檢討長遠房屋政策，並預留足夠並合理位置的居屋地皮，被免過份干預樓市及與民爭利之嫌。同時，RICS 亦支持政府為公屋輪候冊上的市民提供住屋租金津貼，以改善低下階層住屋問題。至於土地供應方面，RICS 認為中小型住宅及非豪宅地皮供應仍嫌不足，建議政府再多撥相關土地以舒緩中產階層住屋需求。

【明報專訊】巿場預期政府下周三公布的施政報告中，將包括復建居屋計劃，該消息早於今年第3季內受巿場關注，季內雖然仍有天價居屋成交，但大部分居屋買家均觀望未來政策而放緩入巿步伐。今年第3季全港二手居屋錄1375宗買賣登記，較第二季2045宗銳減33%，重返09年首季約1230宗水平。

行政長官曾蔭權發表任內最後一份施政報告，泛民黨派對報告多表不滿，認為復建房屋推出得太遲且數量不足。公民黨批評，施政報告「太少」及「太遲」，多項措施猶如「煲呔請客，下屆埋單」，憂慮有關措施能否落實。黨魁梁家傑指出，社會多年來已醞釀復建居屋的訴求，惟曾蔭權拖到最後一份施政報告才落實，實屬反應遲頓，而居屋復建數量每年僅限5千個單位，也是太少。街工的梁耀忠也認為，部分的措施來得太遲，擔心現屆政府任期完結後政策未能落實。立法會議員李卓人、何秀蘭及張國柱則以工黨籌委名義評論施政報告。李卓人抨擊，曾蔭權在施政報告中死不認錯，過往一直拒絕復建居屋，導致貧富懸殊加劇，出現地產霸權，直至最後一份施政報告才「臨尾扮威」。人民力量黃毓民直斥，施政報告是垃圾，沒有反省社會的結構性問題，例如地產霸權和貧富懸殊。陳偉業批評，房屋供求方面缺乏方向，復建居屋是在中聯辦官員開口後才「跪低」，而即使復建居屋，未來4至5年仍不能紓緩市民對住屋的需求，而新居屋訂價介乎150萬至200萬屬太高。

針對市民的住屋和置業需要殷切，曾蔭權下周發表的《施政報告》將以顯著篇幅作出回應，會重點提到以全方位形式增加土地供應；《施政報告》亦會在資助房屋方面着墨，分別提出以短期、中期和長期措施，解決市民的住屋需要，包括優化置安心計畫，變成可租可買，同時亦會宣布興建新的居屋計畫。

施政報告花了五分之一的篇幅，講述政府應該介入房屋市場，改善市民的居住環境，防止貧富懸殊差距擴大。近年，政府做了兩件很不應該做的事情，第一，停止了新土地的開拓和儲備，讓地產商看到了特區政府和土地供應不足的缺陷。第二，實行勾地表政策，實際上減少了土地的供應。在1997年之前，香港的房屋供應為5萬個，實行了勾地表政策，房屋的供應急劇下降到1萬多。地產商人如果不勾地，就等於停止土地供應，結果土地供應最少的年份，私營市場只得8000個住宅供應。偏偏這個時候，美國實行了量化寬松的貨幣政策，實行零利率，大量外地資金湧入香港炒作，香港的樓價三級跳上升，並且帶動租金上升，百物騰貴，通貨膨脹。也就在這個時期，民意強烈要求復建居屋，卻被拒絕了。現在，當局終於明白到：在市場機制失靈的時候，政府必須介入房屋市場，向沒有能力買樓的市民提供必要的房屋。施政報告提出了2016年後每年推出2500至6500個居屋單位，並落實置安心計劃5000個單位，明年開始接受申請。應該說，是對於香港市民的訴求作出了回應。

每次施政報告出台前，特區政府總喜歡透過媒體或親建制人士吹風，一來是看看相關內容是否獲接受，二來，希望消息事前張揚，即使內容不被接受，但到正式宣布日也消化了，不致被批評得太厲害。日前，特區政府透過媒體放風，施政報告將建議興建「新居屋」，但「由於土地難尋」，所以要三、四年才能建成；同時由於房委會有關興建居屋的部門已經解散，所以不會由房委會去處理，可能由房協處理。這兩種講法，均顯示曾蔭權並沒有誠意去解決港人居住問題，「土地難尋」？為什麼還有那麼多土地拿出來拍賣，能賣給發展商蓋豪宅，為何不能用來蓋居屋呢？而房委會的問題，更顯示政府思維傾向大財團。「復建居屋」的聲音前兩年已出現，房委會內重組此部門，有那麼困難嗎？為何要等到最後的施政報告，才提出這個問題？

【施政回響】政府：新居屋負擔不過入息四成，與舊居屋公平性再研

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