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樓市已到停漲臨界點房價下降拐點或現 @ 2011-09-19T23:

Keyword：房價城市

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目前，中國房地產市場博弈的天平正在悄悄向買方傾斜。在調控高壓下，僵持大半年的房價不斷傳來松動、下降、打折、降價銷售聲音。雖然這種降價幅度有限，只是地段偏遠一點的地區，中心地帶、主城區房價依然巋然不動，但是，風起於青萍之末，相信只要堅持調控不松懈，房價全面下降、樓市徹底翻轉不會等待太久。國家統計局數據顯示，環比7月份，全國70個大中城市8月份新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有16個，持平的城市有30個。2009年以來，房價環比停漲城市數量首次過半。這些數據充分證明，全國房價向下拐點正在快速形成。更加值得注意的是，一線和沿海城市房價已經開始下跌，如北京、杭州、南京等城市邊緣地區價格回調，這是預示全國樓市未來市場走勢的一個風向標。

和上個月相比，北京、上海、廣州等17個城市的房價出現漲幅停滯，其中北京3月份、6月份都有出現環比是零的情況；深圳6月份也有；而廣州和上海是今年以來的首次零增長。四月份持平和下降的城市是14個，5月份是20個，6月份增長到26個，7月份增長到31個，其中14個是下降的，17個持平。從這個趨勢來看，持平跟下降的城市不斷增長。

調控之下，大企業也有扛不住開始下調的苗頭，除了一些大企業，據業內人士稱，在北京近郊房價下調明顯，但主城區房價依舊堅挺，這也是目前部分一線城市房價真實反映。再看昆明等二三線城市，8月份新建商品房成交量環比7月份，呈現72%的增幅，進入9月份第一周，昆明樓市成交量變現良好，房價走勢從目前的市場反映來看，還較難看出下降的苗頭。

“部分熱點城市是樓市‘風向標’，也是調控和限購最嚴厲的地區。這些城市房價受到遏制，將有利於引導市場預期。”中國指數研究院副院長陳晟說。

值得注意的是，部分前期漲價明顯的二三線城市開始降價。如8月份贛州新建商品住宅價格環比下降0.3%，煙台下降0.3%，丹東下降0.1%，韶關下降0.1%，與上月相比均出現明顯的價格回落勢頭。分析人士認為，目前出台限購政策的二三線城市數量雖然不多，但不排除一些城市采取了臨時限價等措施，先前房價過快上漲的勢頭得到扭轉。

二手房價格變化趨勢與一手基本一致。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，二手房價格下降的城市有26個，持平的有17個。與7月份相比，8月份環比價格下降和持平的城市增加了9個。與去年同月相比，同比漲幅回落的城市有34個，比7月份增加了6個。

昨日，國家統計局發布的8月份全國70個大中城市住宅銷售價格數字顯示，上月，青島新建住宅價格環比下降0.1%，同比上漲4.6%。新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比上漲4.8%。二手房價格環比下降0.2%，同比上漲2.9%。這是限購令出台後，島城房價第二次出現環比下降。之前6個月，島城房價環漲幅度分別為-0.4%、0.4%、0.5%、0.3%、0.2%和0。考慮到2月受春節假期和傳統淡季影響，房價下跌屬正常反應外，本次傳統旺季出現房價下跌或更具指標意義。

與蔣錫培的觀點相同，天津泰達建設集團董事長許立凡也認為核心地區的樓市房價不會降低反而會升高。而一些大面積的盤，包括各個城市的近郊盤和遠郊盤，這些在目前調控的情況下價格會大幅度下降。

李一戈：值得注意的是，9月上半月的數據不能說是整個9月的情況，更不能代表整個調控時期的走勢。在調控政策的作用下，今年要實現金九銀十基本已無可能，多數實行限購限價的城市，成交下降已成定局。而且，從這一輪調控的曲線來看，不管是一線城市還是二線城市，成交量同比都是呈下降趨勢，而且實施了限購的城市，成交量降幅要大於未限購的城市，實行了限價的城市成交量降幅也要大於未限價的城市。所以，並不是說調控沒有效果，是有效果的，只是要實現部分老百姓預期中的房價下降，還要一段時間。比如說，要出現大多數城市的房價停止上漲進而掉頭向下，我估計還需要半年左右的時間。前提是要堅持現有的調控政策不放松。尤其是信貸政策，堅決不能放松。國內經濟增幅掉一兩個百分點沒什麼了不起，只要不出現嚴重的問題，貨幣政策就絕不能再轉為寬松。如果信貸一松，不僅經濟結構會惡化，房地產調控來之不易的一點成果也將化為烏有。

分析人士認為，8月份全國房價下降的城市有所增多，其中一些城市的房價降幅較為明顯。在嚴厲的調控措施下，未來一段時間樓市價格調整的態勢或持續。

誰將成為入圍限購名單的城市呢？從雲南省統計局日前公布的數據來看，全省州市的樓市銷售面積共有10個出現增長， 6個出現下降。其中，昆明、大理白族自治州商品房銷售面積分別同比增長7.9%和30.2%，西雙版納傣族自治州商品房銷售面積同比增長了24.5%。但商品房銷售面積的同比卻比去年同期有所回落，昆明回落了92.5個百分點、大理白族自治州回落了36個百分點。6個州市銷售面積增幅出現下降，其中怒江傈僳族自治州下降95.9%、玉溪市下降了60.3%、楚雄彝族自治州下降了33.1%、普洱市下降了18.9%、文山壯族苗族自治州下降了18.5%，紅河哈尼族彝族自治州下降了1.9%。

房價堅冰正在進一步消融，國家統計局18日公布的數據顯示，70個大中城市8月環比價格下降的城市有16個，持平的有30個，與7月份相比，環比價格下降和持平的城市增加了15個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。二手住宅方面，8月份環比價格下降和持平的城市增加了9個，價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內的城市有25個。

進入9月，由於房價上漲較快，遼寧丹東、廣東韶關先後推出限價令。這是繼浙江台州推出限購令之後，二三線城市樓市調控的新動向。

北京中原地產分析認為，從70個城市的合計數據可以看出，雖然同比依然上漲，但是同比漲幅幅度都已經有明顯放緩，特別是已經限購的城市。70個城市的新建商品住宅環比漲幅僅為0.02個百分點，二手房更是首次出現下調，下調了0.05個百分點。綜合8月已經出台的宏觀經濟及全國、重點城市的樓市數據可以看到，調控的趨勢已經形成，房價停漲已經逐漸開始出現。房價下調更多依然體現在一線城市成交量明顯下調、開始出現點降到區域價格松動的變化過程中。

業內專家指出，房地產市場的降價預期正在逐步兌現。四季度開始，新盤供應量和二手房賣盤都將明顯增加，降價現象很可能進一步蔓延，一線城市高房價已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調整的上半場，那麼，目前一線城市正在步入以房價調整為主的下半場。

一線城市房價全面停漲，但幅度不同。數據顯示，一線城市中，北京、上海和廣州二手房價環比略漲，漲幅分別為0．1%、0．3%和0．2%；深圳二手房價下降0．5%。今年1—6月，除北京和深圳在3月份環比持平外，四個一線城市房價始終呈小幅上漲的趨勢。

9月份以來北京樓市慘淡開局的現實，是否昭示著住宅供大於求的局面正在到來，全國住房價格下降拐點是否可期，爭議很大。

常智：一線城市的調控效果已經顯現，二三線城市「限購令」是整個房地產政策調控的深化。目前市場上民間資金量還是比較大的，一線城市限購之後，這些資金可能流入二三線城市。如果二三線城市的房價虛高，對當地的影響會比一線城市更大。目前，全國樓市已經進入企穩階段，購房者的心態應該更加平和。

9月18日，國家統計局公布了最新房價數據。統計表明：8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市有30個，環比下降和持平的城市比上月增加了15個，這是今年以來市場降溫幅度最大的一個月。具有風向標意義的是，這是2009年二季度以來，止漲城市數量首次超過上漲城市，在很大意義上，可以說拐點初現，「狼終於來了」。

關於樓市限購對房產市場的影響，陳國強表示，上半年樓市限購的城市，成交量普遍出現了下滑，比如北京前7個月，一手二手房和去年相比，下滑的比重非常高，另外從價格的變化趨勢來看，出台限購令的這些區域，無論是環比還是同比的情況，都是出現了溫和下降的特點，所以限購以後對被限購的這些區域來說，市場預期發生了變化，價格的快速上漲的勢頭應該被有效的遏制住了，限購和非限購，在上半年這種差別化的表現是非常明顯的。

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